Условия расчетов в договоре купли продажи для альтернативной сделки

[IrinaBik]

Не думаю что медеджер сбера "подстраховывается".
И тем более что думает о какой-то там "некорректности", и о юриспруденции он явно только слышал. На самом деле это просто банальный офисный планктон, работающий как когда-то показали. Думать им не предполагается.

Может быть и так. Но это все равно означает, что кто-то "наверху" за них подумал, спустил им указивку, а они только исполнили

[viteknext]

Может быть и так. Но это все равно означает, что кто-то "наверху" за них подумал, спустил им указивку, а они только исполнили

Так и есть наверняка, прикольно что их должность по недоразумению называется "менеджер", хотя может это только они себя так называют.

[viteknext]

Здесь как раз все сходится. Банк выдал кредит на покупку конкретной одобренной квартиры (которая указана в кредитном договоре), и получил в обеспечение (в залог) эту самую квартиру.
А в ДКП специально не указал получателей средств по аккредитиву, чтобы не было явных разногласий с целевым направлением средств.

Рядом с нашим сбером есть здание бывшего местного банка на котором помню десяток лет назад висела здоровая вывеска "У горожан теперь есть свой банк" Город не буду называть. Где теперь банк догадываетесь В контексте этого, если бы у меня был свой банк , то у меня бы такой практики не было

[sedoy]

Не знаю , кстати, зачем в данном случае брать расписку, поскольку указание иного получателя является инициативой продавца (получателя).

Если аккредитив переводной, то формальным бенефициаром по нему в альтернативной сделке выступает именно тот продавец, с которым у покупателя заключен договор-купли-продажи. То есть у покупателя на руках остается подтверждающий оплату по сделке документ. Поэтому в таком случае можно обойтись и без расписки. Но и лишней она тоже не будет, на всякий, как говорится))
Просто я с такими аккредитивами лично не сталкивался. Они только недавно на рынке появились.

[sedoy]

поэтому и не стали вчера настаивать на таком порядке.
...
Но учитывая что условием раскрытия всех аккредитивов были переходы прав по обоим сделкам, то и открыли их на двух крайних продавцов-дольщиков. И уж беседовать о высоких материях с сонной девкой по аккредитивам не хотелось, лишь бы без косяков.

То есть, как я понимаю, вы все равно пошли через обычный аккредитив. А значит, расписка от вашего продавца по договору вам все-таки потребуется

[viteknext]

То есть, как я понимаю, вы все равно пошли через обычный аккредитив. А значит, расписка от вашего продавца по договору вам все-таки потребуется

Пока точно с этим заморачиваться не будем.
Аккредитив раскрыт, оплата прошла, порядок расчетов не является существенным условием ДКП.
Если бы со стороны продавца не было риэлтор, то продавцам было бы возможно всё пояснить. Плюс ещё три крайних продавца. Решили они отдать 200 тыс. риэлтору, и отдали. На цену квартиры это не повлияло (в сравнении вариантов).
Мы кстати уже были удовлетворены тем, что избавились в договоре аванса от невнятной формулы "200 тыс. под гарантии агента", что убирало как бы эту сумму из цены объекта.
В общем думаю мы поступили разумно и сбалансированно для первого раза.

[sedoy]

Пока точно с этим заморачиваться не будем.
Аккредитив раскрыт, оплата прошла, порядок расчетов не является существенным условием ДКП.

То что порядок расчетов не является существенным условием ДКП, вас скорее напрягать должно, а не радовать

Если все прошло гладко и вы уверены, что никаких проблем в будущем по вашей сделке возникнуть не может, то окей.

Ну а если, тьфу-тьфу-тьфу, по вашему договору с вашим продавцом возникнет судебный спор (причем, не обязательно по его собственной инициативе, это могут быть и его родственники, и его кредиторы, и много кто еще), и суд признает вашу сделку недействительной. Квартиру вернут вашему продавцу, а сам продавец по идее должен будет вернуть вам деньги. Но во-первых, желания возвращать деньги обычно ни у кого нет, а во-вторых, он может заявить, что и не получал их от вас, или получал, но другую сумму (меньше), а остальное якобы должен был получить от вас потом, но.... упс! ..не получил.

И как вы будете доказывать в суде, что это не так? Никаких документов, подтверждающих оплату по вашему договору у вас нет. А аккредитив открытый на третье лицо - то ли удастся привязать к этой сделке, то ли нет (на усмотрение суда). А если вы квартиру как бы не оплачивали (формально), то и возвращать вам деньги по расторгнутой сделке нет оснований. Более того, возникает даже дополнительный повод в ее недействительности

Вот расписка от вашего продавца с привязкой к вашему с ним договору, полностью закрыла бы этот вопрос. Маленькая бумажка, но важная!)))

И кстати, когда будете подавать на налоговый вычет, эта расписка тоже может вам пригодиться для подтверждения фактически понесенных расходов на покупку жилья. Это уже для налоговой.

[viteknext]

То что порядок расчетов не является существенным условием ДКП, вас скорее напрягать должно, а не радовать

Если все прошло гладко и вы уверены, что никаких проблем в будущем по вашей сделке возникнуть не может, то окей.
...
Вот расписка от вашего продавца с привязкой к вашему с ним договору, полностью закрыла бы этот вопрос. Маленькая бумажка, но важная!)))

И кстати, когда будете подавать на налоговый вычет, эта расписка тоже может вам пригодиться для подтверждения фактически понесенных расходов на покупку жилья. Это уже для налоговой.

Возможность проблем есть всегда.
Допустимость доказательств никто не отменял. В данном случае расписка таковой сама по себе не является. Более того продавец денег не получал и расписка по сути ничтожна, или притворна.
Как там с налоговой будет не знаю.
Как и любой госорган это всегда плохо.
Тяжбы с ними тоже проблемны, сложностей нет, но результат не гарантирован.
Вы это все уже писали, я читал.
Оптимальным считаю не расписку, а поручение от продавца. Такая же бумажка, но другое содержание.

[shumer]

Более того продавец денег не получал и расписка по сути ничтожна, или притворна.

Если продавец денег не получал, значит квартиру он вам подарил) и притворным становится уже сам договор купли продажи

[sedoy]

Оптимальным считаю не расписку, а поручение от продавца. Такая же бумажка, но другое содержание.

Так у вас же и поручения от продавца нет. Или я что-то упустил?

[viteknext]

Если продавец денег не получал, значит квартиру он вам подарил) и притворным становится уже сам договор купли продажи

Брал продавец деньги в руки или нет не имеет значение - оплата произведена аккредитивами, условия раскрытия аккредитивов привязаны именно к этому дкп, а в дкп определен именно этот порядок.
А расписка - это как раз факт (получение денег), которого не было.
Если писать отвлеченно, что типа претензий не имеет по оплате, то это не расписка.

[viteknext]

Так у вас же и поручения от продавца нет. Или я что-то упустил?

Поручения тоже не было, это уж для нашего продавца было бы сложно объяснить.
Вывод один - инструменты для расчетов все есть, ими надо пользоваться, но бороться с прикормленными в домклике и сбере "риэлторами" в спайке т.н. кредитными менеджерами ( работа уровня старшеклассника) не всегда сподручно, и порой неразумно.
Переучивать неправильно "обученных" бесполезно. На фоне понравившейся квартиры (когда дело не в цене) пришлось пойти на поводу в рамках "обычаев делового оборота", как они это называют (и ошибаются)

[viteknext]

Видимо продолжу и окончу историю по покупке квартиры по альтернативной сделке.
Сегодня был перечислен на счёт налоговый вычет 260 тыс. Неделя со дня подачи, через личный кабинет налоговой.
Т. е. в налоговой вопросов связанных особенностями перечисления денег в альтернативной сделке не возникло.

А возвращаясь к вопросу оформления (фиксации) получения денег продавцом от покупателя (расписка или иначе), то мы просто когда забирали квартиру в акте передачи квартиры текст одного из пунктов сделали аналогичным тексту стандартной расписки. Т. е. в общем-то отдельно делать расписку смысл и отпал. Так что таким образом.

Всем спасибо за советы и мнения.

[Varyag]

мы просто когда забирали квартиру в акте передачи квартиры текст одного из пунктов сделали аналогичным тексту стандартной расписки. Т. е. в общем-то отдельно делать расписку смысл и отпал. Так что таким образом.

Всем спасибо за советы и мнения.

Все верно. Если в передаточном акте продавец прямо указывает, что деньги за квартиру в такой-то сумме и в соответствии с таким-то договором получил полностью, то это расценивается как расписка в получении денег по договору. Писать еще одну расписку о том же самом, конечно, не нужно.

Вам тоже спасибо за то, что поделились опытом

[rrtk87]

Подскажите, а насколько часто сейчас используется переводной аккредитив в альтернативных сделках? Я так понимаю это наиболее надежный способ подтвердить покупателю, что он заплатил полную стоимость квартиры напрямую своему продавцу?

[IrinaBik]

Подскажите, а насколько часто сейчас используется переводной аккредитив в альтернативных сделках? Я так понимаю это наиболее надежный способ подтвердить покупателю, что он заплатил полную стоимость квартиры напрямую своему продавцу?

К сожалению это редко применяется даже в Москве, а в регионах наверное еще реже. Хотя штука очень удобная, но о ней мало знают, и даже в банках сотрудники иногда отказываются от этого просто потому что не знают как с ним работать, нет четкого регламента у них. Но если постараться, то можно найти то отделение банка, где с работают с переводными аккредитивами. Или в том же отделении найти другого сотрудника, более опытного, чтобы он оформил все как надо.
В альтернативных сделках это очень удобно и надежно, и для покупателя это важное подтверждение оплаты, вы правильно заметили.

[sergio]

Еще такой трансферный аккредитив удобно использовать в альтернативных сделках, когда покупатель по договору берет одну квартиру, а деньги фактически переводит по цепочке другому продавцу за другую квартиру. Тогда продавец первой квартиры пишет заявление в банк на трансферацию по аккредитиву на продавца второй квартиры. И это очень удобно! В первую очередь для самого покупателя, так как он заключает аккредитив именно со своим продавцом, а тот уже сам разрешает банку перевести получаемые деньги дальше по цепочке.

А что так МОЖНО было??? Первый раз о таком слышу! Если б раньше знать, что по аккредитиву можно переводить на кого-то еще....
В нашей альтернативной цепочке участвовало 3 риелтора и ни один из них даже не заикнулся о том что можно было так сделать. Скорее всего они и не знали сами

[KosMos]

Если б раньше знать, что по аккредитиву можно переводить на кого-то еще....

Тут не просто переводить "на кого-то еще", тут основание для перевода нужно обязательно.
Сам по себе этот способ очень удобно применять не только при альтернативе, но и при расчетах по сделкам, в которых участвуют заложенные банку квартиры или не оплаченные до конца квартиры в рассрочку у застройщика.
Суть тут достаточно простая: открывается обыкновенный аккредитив и получатель основных средств пишет заявление на трансферацию полной суммы или частично в пользу третьего лица. Это может быть и банк, и риэлтор, и любое другое лицо, самое главное условие - это наличие основания передачи денег, а именно договора. У банка это может быть кредитный договор, у риэлтора - договор на оказание услуг, деньги даже можно направить, например, подрядчикам, которые выполнили ремонт и ждут оплату за свои услуги.