Привычка торговаться. За что реально можно сбить цену квартиры при покупке?

[BMSallivan]

Сейчас народ без работы останется, ипотеку платить будет нечем, рынок недвижимости схлопнется и каждый покупатель будет на вес золота. Кто сумел кэш сохранить, тот сможет диктовать свои условия продавцам. И цены сбивать уже будут по взрослому, а не по мелочи как сейчас. Если продавцы этого еще не поняли и до сих пор тупо держат цены, то скоро поймут

Не всё так просто. Недвижимость не колбаса, не тухнет. Её можно сдавать, жить в ней, да просто пусть стоит пустая. Опыт предыдущих кризисов показал, что массового слива за бесценок не происходит. Либо же такие квартиры банально не доходят до рынка.

[Lexus_DT]

Опыт предыдущих кризисов как раз и показывал, что продавцы тупо держали цены, пока валился рубль, нефть, биржи, бизнес. А через 5-6 месяцев оказывалось, что реальных покупателей квартир на рынке почти не осталось. Вот тогда цены и поползли вниз. И ползли очень прилично, в течение года а то и больше.
Кто не помнит, поворошите ситуацию на недвижимости за 1999-2000 годы (после кризиса 1998) и ситуацию в 2009-2010 (после кризиса 2008). Люди с тех пор ничуть не изменились и так же реагируют на кризисы в экономике.
"Квартирный вопрос только испортил ИХ" - как говорил старина Воланд

[solov_rock]

Дождались! Вот теперь наступает настоящий рынок покупателя! Группа ПИК вчера объявила, что у них продажи упали аж на 65% из-за этого кризиса с самоизоляцией и неразберихой. Все теперь ждут снижения цен.
Кто не успел еще потратиться на покупку квартиры, через 2-3 месяца сможет купить вместо 1-комнатной, 2-х комнатную за те же деньги.

[Lara]

А так везде последний - технический этаж.

Нужно смотреть, где моторы лифтов стоят на техническом этаже. А то утром моторы включаются и жильцы просыпаются.

[Lara]

Можно посмотреть как давно висит объявлении о продаже этой квартиры. Если долго не могут продать, то это может быть мотивом к снижению цены.

Я следила год за такими объявлениями. Там продавцы то повысят цену, то понизят. Означает ли это, что при повышении цены звонки покупателей прекращаются, а при понижении снова возобновляются? Может это фейковые квартиры для определения спроса на рынке? Я заметила, что некоторые квартиры снимают с продажи, а через месяц выставляют как будто новое объявление.

Как риэлторы это делают, когда заключают договор на продажу квартиры. Они сначала не спорят с ценой от владельца, а потом постепенно убеждают снизить цену, рассказывая про ситуацию на рынке и про то, какие квартиры сейчас реально продаются.

А какая неустойка от отказа по агентскому договору обычно? Вот риэлтор берёт 4-6% от суммы сделки. Если он не нашёл квартиру по указанной цене, или продавец сам нашёл покупателя, то сколько продавец должен заплатить риэлтору за расторжение договора?

Все теперь ждут снижения цен.
Кто не успел еще потратиться на покупку квартиры, через 2-3 месяца сможет купить вместо 1-комнатной, 2-х комнатную за те же деньги.

А я не верю в снижение цен, так как 30% материалов на стройке импортные, и платить за них придётся дороже из-за подорожавшего доллара, следовательно застройщики поднимут цены. Они не могут продать квартиру за себестоимость и без маржи. Новостройки станут дороже. А за новостройками подтянется вторичка по цене.

[Lara]

Конечно я ищу квартиру подешевле из тех что выставлены аналогичных. Так я и не претендую там на лучшие условия, евроремонты и все такое.

Я тоже ищу подешевле, но заметила, что многие из них проблемные. На Яндекс-недвижимость есть опция в фильтре "Проверено в ЕГРН". Просмотрела такие квартиры. Большинство дешёвых обременены залогом в банке, то есть продавец не смог выплатить ипотеку. Но у таких людей обычно ещё есть не выплаченные кредиты, которые нужно суметь найти по разным сервисам в интернете, и не факт, что найдёшь. Купишь такую квартиру, а через месяц под дверью толпа кредиторов будет стоять. Страшно.

Вчера увидела объявление о квартире в доме 70-х годов с большой скидкой, якобы от собственника. Оказалось, что в квартире снесли все стены, чтобы сделать перепланировку. Перепланировку не сделали, решили продать просто коробку плюс трубы вдоль стены (вода, газ, канализация). Раковины нет, ванны нет, унитаза нет. Разрешит ли нотариус написать в договоре, что квартира продаётся без внутренних перегородок (стен)? Зарегистрирует ли такой договор Росреестр? Насколько я понимаю, по закону, собственник не может продавать квартиру, которая не соответствует нормам жилищного законодательства.
Однако, коробки в новостройках как-то продают на вторичке, то есть когда дом уже сдан в эксплуатацию. То есть застройщик продаёт, или инвестор (человек), который решил заработать на перепродаже. Вот что они в договоре пишут, "продаю 1-2-3-х-комнатную квартиру без внутренних стен"?
Вот куплю я такую квартиру, поставлю под договором купли-продажи подпись, что якобы всё в норме (навру), а через месяц продавец расторгнет договор, и заставит восстановить эти стены за мой счёт. Я же подписала договор (обманула нотариуса), в котором написано, что квартира соответствует нормам жилищного законодательства. А это нехилые денежки.

[Artur]

Я тоже ищу подешевле, но заметила, что многие из них проблемные. На Яндекс-недвижимость есть опция в фильтре "Проверено в ЕГРН". Просмотрела такие квартиры. Большинство дешёвых обременены залогом в банке, то есть продавец не смог выплатить ипотеку. Но у таких людей обычно ещё есть не выплаченные кредиты, которые нужно суметь найти по разным сервисам в интернете, и не факт, что найдёшь. Купишь такую квартиру, а через месяц под дверью толпа кредиторов будет стоять. Страшно.

Вчера увидела объявление о квартире в доме 70-х годов с большой скидкой, якобы от собственника. Оказалось, что в квартире снесли все стены, чтобы сделать перепланировку. Перепланировку не сделали, решили продать просто коробку плюс трубы вдоль стены (вода, газ, канализация). Раковины нет, ванны нет, унитаза нет. Разрешит ли нотариус написать в договоре, что квартира продаётся без внутренних перегородок (стен)? Зарегистрирует ли такой договор Росреестр? Насколько я понимаю, по закону, собственник не может продавать квартиру, которая не соответствует нормам жилищного законодательства.
Однако, коробки в новостройках как-то продают на вторичке, то есть когда дом уже сдан в эксплуатацию. То есть застройщик продаёт, или инвестор (человек), который решил заработать на перепродаже. Вот что они в договоре пишут, "продаю 1-2-3-х-комнатную квартиру без внутренних стен"?
Вот куплю я такую квартиру, поставлю под договором купли-продажи подпись, что якобы всё в норме (навру), а через месяц продавец расторгнет договор, и заставит восстановить эти стены за мой счёт. Я же подписала договор (обманула нотариуса), в котором написано, что квартира соответствует нормам жилищного законодательства. А это нехилые денежки.

Отсутствие перегородок в квартире в доме 70-х годов - это самовольная перепланировка. Конечно, в договоре так писать не стоит. Вам, в случае покупки, придется привести квартиру в прежнее состояние в любом случае. Росреестр может и зарегистрировать переход права собственности, если в БТИ не было информации о самовольной перепланировке. Последствия расторжения договора купли-продажи и последствия признания договора недействительным можно прописать в договоре. В новых домах проектом может быть предусмотрена свободная планировка (без внутренних перегородок).

[Lara]

Отсутствие перегородок в квартире в доме 70-х годов - это самовольная перепланировка.

Значит продавец должен перепланировку узаконить (согласовать) прежде, чем продавать? Вопрос в том, можно ли её узаконить?

Росреестр может и зарегистрировать переход права собственности, если в БТИ не было информации о самовольной перепланировке.

Техник из БТИ всегда приходит смотреть квартиру на предмет перепланировок.

Последствия расторжения договора купли-продажи и последствия признания договора недействительным можно прописать в договоре.

То есть в договоре нужно прописать, что в случае расторжения договора продавцом, он обязуется мне выплатить неустойку в размере, 10-20-30% от среднерыночной стоимости аналогичных квартир на момент расторжения договора? Эти 10-20-30% будут платой за восстановление стен, которые я сделаю за свой счёт.

В новых домах проектом может быть предусмотрена свободная планировка (без внутренних перегородок).

То есть возможность продажи квартир со свободной планировкой должна быть прописана в проекте дома? Но в проектах домов 70-х годов такой записи точно нет. В 70-е годы дома со свободной планировкой не строили. Однако в квартире несущие стены не тронули, убрали только ненесущие.
Свободная планировка - это пустое помещение, где по периметру несущие стены. Квартира в доме 70-х это тоже помещение, где по периметру несущие стены. По сути разницы нет. Но как это узаконить?

[Artur]

Значит продавец должен перепланировку узаконить (согласовать) прежде, чем продавать? Вопрос в том, можно ли её узаконить?

В Ваших интересах, чтобы этим озаботился продавец, иначе потом это будет Ваша обязанность со всеми последствиями.

Техник из БТИ всегда приходит смотреть квартиру на предмет перепланировок.

Что значит всегда? Ежедневно техники из БТИ обходят квартиры?

То есть в договоре нужно прописать, что в случае расторжения договора продавцом, он обязуется мне выплатить неустойку в размере, 10-20-30% от среднерыночной стоимости аналогичных квартир на момент расторжения договора? Эти 10-20-30% будут платой за восстановление стен, которые я сделаю за свой счёт.

Да, например так. Но суд может снизить этот размер, это надо учитывать.

То есть возможность продажи квартир со свободной планировкой должна быть прописана в проекте дома? Но в проектах домов 70-х годов такой записи точно нет. В 70-е годы дома со свободной планировкой не строили. Однако в квартире несущие стены не тронули, убрали только ненесущие.
Свободная планировка - это пустое помещение, где по периметру несущие стены. Квартира в доме 70-х это тоже помещение, где по периметру несущие стены. По сути разницы нет. Но как это узаконить?

Планировка квартиры должна соответствовать техническому плану. Любые изменения должны отражаться в плане. Если в квартире есть газ, то сносить все стены не допускается. Есть целый ряд ограничений, нарушение которых не позволит получить согласование.

[Kati]

Если покупать квартиру в ипотеку, то банк потребует техпаспорт или поэтажку+экспликацию. Когда представитель банка придет делать заключение о квартире и увидит разруху несоответсвующую плану, банк разве даст ипотеку? Такая сделка вообще наверно невозможна пока продавец не приведет все в порядок. Разве не так?

[Artur]

Если покупать квартиру в ипотеку, то банк потребует техпаспорт или поэтажку+экспликацию. Когда представитель банка придет делать заключение о квартире и увидит разруху несоответсвующую плану, банк разве даст ипотеку? Такая сделка вообще наверно невозможна пока продавец не приведет все в порядок. Разве не так?

Если в ипотеку, то потребует, но представитель банка никуда ходить не будет. Банк запросит отчет об оценке, в котором оценщик разместит фотографии квартиры. Если на фотографиях не будет стен там, где они должны быть, кредит банк не предоставит.

[solov_rock]

А я не верю в снижение цен, так как 30% материалов на стройке импортные, и платить за них придётся дороже из-за подорожавшего доллара, следовательно застройщики поднимут цены. Они не могут продать квартиру за себестоимость и без маржи. Новостройки станут дороже. А за новостройками подтянется вторичка по цене.

Lara с чего вы взяли что 30% материалов импортные? Бетон = цемент + песок, пеноблоки, железная арматура, кровля, даже облицовочный кирпич - это все наше производство.
А по поводу цен, так цены определяются спросом. Откуда ему быть? Люди и до этого были закредитованы по уши, просрочки по кредитам уже в миллиардах исчисляются, многие свои квартиры в залоге уже хоть как подешевле продают, потому что ипотеку не тянут. А теперь еще и карантин - банкроты уже в очередь построились.
Так что можете не верить в снижение цен на квартиры, только реальная цена это та сумма за которую квартиру покупают, а не та за которую ее хотят продать.

[Lara]

А по поводу цен, так цены определяются спросом. Откуда ему быть? Люди и до этого были закредитованы по уши, просрочки по кредитам уже в миллиардах исчисляются, многие свои квартиры в залоге уже хоть как подешевле продают, потому что ипотеку не тянут. А теперь еще и карантин - банкроты уже в очередь построились.

Одну из причин не снижения цен я объяснила в посте ниже (перейдите по стрелочке)

Люди не продают старое жильё пока не накопят добавку на новое.

Далее.
Если Вы зарегистрируетесь на сайте Яндекс-недвижимость, то Вам станет доступна опция "Проверено в ЕГРН". Я просмотрела много выписок из ЕГРН по этой опции. Там много квартир, которые в ипотеке, залог не выплачен, заёмщик продаёт по низкой цене, чтобы расплатиться с банком. Я просматриваю один район уже год. Как висели эти дешёвые квартиры, так и висят. Более дорогие покупают, а эти висят, даже цены снижают. Причина в том, что заёмщик, который не смог выплатить ипотеку, как правило, имеет ещё кредиты, особенно в маленьких банках. Эти кредиты в маленьких банках не найти до сделки. Но, как только квартира будет продана, волшебным образом об этом узнают кредиторы маленьких и больших банков. Квартиру отберут кредиторы по другим кредитам заёмщика. Очень высокий риск.
Вот если эту залоговую квартиру будет продавать сам банк (кредитор) на аукционе, тогда её можно купить. Квартиру, купленную на аукционе, другие кредиторы не могут отобрать.
То есть, в графе "продавец" должен быть указан банк как юридическое лицо.
Владельцы квартир с минимальными рисками подтягивают их стоимость к новостройкам. Покупка новостройки у застройщика более привлекательна для покупателя из-за юридической чистоты.

[Lexus_DT]

А я не верю в снижение цен, так как 30% материалов на стройке импортные, и платить за них придётся дороже из-за подорожавшего доллара, следовательно застройщики поднимут цены. Они не могут продать квартиру за себестоимость и без маржи. Новостройки станут дороже. А за новостройками подтянется вторичка по цене.

Наши то царь с боярами тоже не верили, что нефть подешевеет, да еще так сильно! А она возьми да и подешевей, аж до самой отрицательной стоимости. Оказалось что и такое бывает.
Вот как бы и нашим крутым застроям не пришлось бы еще доплачивать за то, чтобы их бетонные коробки хоть кто-то купил, а то держать весь этот хлам у себя на балансе дороже выйдет

[AnnaSmart]

А какая неустойка от отказа по агентскому договору обычно? Вот риэлтор берёт 4-6% от суммы сделки. Если он не нашёл квартиру по указанной цене, или продавец сам нашёл покупателя, то сколько продавец должен заплатить риэлтору за расторжение договора?

Лара, здесь речь может идти не о неустойке, а о штрафе, если он указан в агентском договоре. Например, за отказ от риэлтерских услуг или там за какие нибудь самостоятельные действия. Но если риэлторы от жадности впишут туда слишком большую сумму, то ее можно обжаловать в суде. Суд может установить размер штрафа, исходя из реального ущерба потерпевшей стороны. А так как реальный ущерб "потерпевших риэлторов" близок к нулю, то шансов что-то взять с клиента у них не много. Поэтому риэлторы очень не любят доводить дело до суда, все эти "штрафы" у них в договорах имеют больше психологические значение, чтобы клиент от них не сбежал.

[volokolamov]

Нужно смотреть, где моторы лифтов стоят на техническом этаже. А то утром моторы включаются и жильцы просыпаются.

Лифтом жильцы пользуются круглосуточно
Посему на последнем этаже если мотор рядом с Вами, то спокойного сна не будет

[TohaCh]

Покупка новостройки у застройщика более привлекательна для покупателя из-за юридической чистоты.

Не соглашусь. Юридическая чистота новостройки действительно привлекает. Но риск банкротства застройщика и заморозки строительства слишком велик, обманутых дольщиков еще очень много и этот риск никак не поддается контролю для покупателя. От слова совсем!
А вот риски вторичного жилья хоть их и много, но все же контролю поддаются. И если есть грамотный юрист под рукой то для него такая задача вполне решаема.

[cheremis]

Там много квартир, которые в ипотеке, залог не выплачен, заёмщик продаёт по низкой цене, чтобы расплатиться с банком. Я просматриваю один район уже год. Как висели эти дешёвые квартиры, так и висят. Более дорогие покупают, а эти висят, даже цены снижают.
Причина в том, что заёмщик, который не смог выплатить ипотеку, как правило, имеет ещё кредиты, особенно в маленьких банках. Эти кредиты в маленьких банках не найти до сделки. Но, как только квартира будет продана, волшебным образом об этом узнают кредиторы маленьких и больших банков. Квартиру отберут кредиторы по другим кредитам заёмщика. Очень высокий риск.

Когда квартира в ипотеке и под залогом в банке - это и есть хороший повод скинуть цену при торге и взять квартиру подешевле. А риск того, что у собственника может быть еще и другой непогашенный кредит есть всегда и без всякой ипотеки. А здесь повод явный для снижения цены.

[Lara]

Когда квартира в ипотеке и под залогом в банке - это и есть хороший повод скинуть цену при торге и взять квартиру подешевле. А риск того, что у собственника может быть еще и другой непогашенный кредит есть всегда и без всякой ипотеки.

Это чисто социальное наблюдение. Жильё закрывает три из четырёх основных потребностей человека (безопасность, сон, секс, четвёртая - еда), поэтому человек выплачивает прежде всего жилищный кредит. Иногда заёмщик берёт другие кредиты, чтобы погасить жилищный, так как оказаться на улице никто не хочет. Поэтому вероятность, что у ипотечника есть другие кредиты, выше, чем у продавца, предлагающего прямую сделку.

[Suvorova78]

Лифтом жильцы пользуются круглосуточно
Посему на последнем этаже если мотор рядом с Вами, то спокойного сна не будет

Не факт. Живу на верхнем этаже, лифт вообще не мешает. Может зависит от конструкции дома и лифтовой шахты, но у нас лифта не слышно, хотя соседей слышу.

[Suvorova78]

Если в ипотеку, то потребует, но представитель банка никуда ходить не будет.

Не могу точно сказать работник банка или оценщик, но к моим бывшим соседям приходили и сверяли план с тем что есть на самом деле. И это делалось для того, что бы покупателю их квартиры дали ипотеку. В этом случае наверно не принципиально как называется этот специалист "работник банка" или "оценщик", суть в том что приходил человек оценить объект в соответствии с планом для оформления ипотеки.

[Artur]

Случается, что оценщик может "закрыть глаза" не незначительные перепланировки.

[volokolamov]

Не могу точно сказать работник банка или оценщик, но к моим бывшим соседям приходили и сверяли план с тем что есть на самом деле. И это делалось для того, что бы покупателю их квартиры дали ипотеку. В этом случае наверно не принципиально как называется этот специалист "работник банка" или "оценщик", суть в том что приходил человек оценить объект в соответствии с планом для оформления ипотеки.

В поседнее время интересный тренд на рынке есть - ряд оценочных компаний делает отчеты об оценке, а ряд банков принимает вовсе без предоставления документов бти
А раз документы бти не представлены - то и сделать вывод о наличии (отсутствии) перепланировок в квартире невозможно

Ниже кусок из отчета :
---------------------------------------------------

Описание планировки Объекта оценки
Соответствие планировочных решений Объекта оценки указанным решениям в технической документации:

Анализ соответствия планировочных решений Объекта оценки указанным решениям в технической документации не проводился

[boeva]

Угловая квартира в доме тоже повод снизить цену. Стены зимой промерзают с двух сторон, а летом с двух сторон перегреваются. По себе знаю, жили такой.

[MitikTan]

Вы пробовали когда нибудь объяснить такое хозяевам, что угловая квартира это недостаток и за это надо снизить цену? А они в ней прожили допустим 20 лет и считают, что это супер, когда окна на две стороны.