Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

[Секреты Риэлтора]

Да, Kati, от финансового кризиса никто не застрахован, особенно в РФ. Но если сравнить вероятность банкротства отдельного застройщика и вероятность финансового краха всей страны – то последняя, все же, гораздо ниже. Другими словами, эскроу-счет в рамках текущей, живой (пока еще) финансовой системы РФ все-таки дает реальную защиту инвестиций дольщиков в строительные проекты.

[Lexus_DT]

Еще не известно как эта "защита" на практике будет работать. Пока прецендентов не было, чтобы какой нибудь застройщик помер, а банк вернул все деньги с эскроу счетов всем дольщикам.

Если застройщик "умер", значит банк уже не вернет себе огромный кредит выданный ему на строительство. Значит в балансе банка образуется огромная дыра, которую надо чем то затыкать. Например – деньгами дольщиков с эскроу счетов. Но их надо как бы отдавать дольщикам.
Получается что в случае банкротства застройщика банк терпит большие убытки, да еще должен лишиться огромного актива – вернуть людям деньги с эскроу счетов… И он так радостно все вернет?

У меня одного это вызывает сомнения или кто то еще это заметил?

[Kati]

Лексус, миленький! Уж кто, кто, а банки найдут как заткнуть эти дыры да еще и навариться на этом. Придумают еще какой-нибудь способ причинить нам добро!

[Varyag]

А чего тут гадать? Какой выбор у дольщика? Например, один застройщик предлагает ДДУ по старой схеме, без эскроу счетов, а другой ДДУ с эскроу счетами. Ну и чего тут думать? При прочих равных, конечно покупать квартиру по ДДУ с эскроу надежнее.

Что мы имеем фактически? Если раньше без эскроу мы боялись банкротства застройщика, то с эскроу приходится боятся только банкротства банка. Но застройщики при банкротстве ликвидируются как юрлица, и начинается канитель с реестрами кредиторов, предъявлениями требований, попытками достройки домов и т.п.
А при банкротстве банков, особенно крупных, они не ликвидируются, а санируются с подачи АСВ, и продолжают функционировать дальше.

А так как застройщиков кредитуют и открывают эскроу счета в основном крупные банки, то риск покупки квартиры в строящемся доме для дольщиков объективно уменьшился.

[Svetlana_S]

С момента введения эскроу-счетов прошел год. За этот год появилась проблема, которая тормозит развитие строительного рынка.
Т.к. объекты строятся на заемные средства и под большие проценты, не каждый застройщик может себе позволить возводить сразу несколько объектов.
Застройщики считают, что для стимулирования запуска новых проектов необходимо ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Если у застройщика появится возможность получить деньги с эскроу-счетов до ввода объекта в эксплуатацию, то он сможет инвестировать эти средства в другие проекты и участки работ. А так же снизит кредитную нагрузку застройщикам и повысит рентабельность строительства.

[Suvorova78]

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов не выгодно банкам. Сейчас банки получают от застройщиков огромную прибыль, следят как застройщики расходуют средства банка и диктуют им свои условия. Если разрешат поэтапное раскрытие, то банки потеряют контроль. Так как у нас вся экономика работает на банки, то вряд ли когда-нибудь желания застройщиков сбудутся.

[Larsi]

Я присматривась к одному строящемуся ЖК. Изначально весь ЖК из 5 корпусов пранировался как монолитный. Первые три корпуса уже год в продаже по ДДУ, а на последние два у застройщика планы помеялись. Продаваться они уже будут только по эскроу, но только это уже будут не монолитные, а панельные дома, которые планируют построить на полтора года быстрее.

[Nina111]

А чем панельный дом хуже монолитного?

[Svetlana_S]

Монолитный дом отличается от панельного тем, что его отливают из бетона без швов.Такие дома более прочные и надежные, чем панельные, с более высокими чем в панельных домах шумо- и теплоизоляциями. Еще в них несущие только внешние стены. Внутренние можно переносить и убирать, делать перепланировку по своему усмотрению.

[Klara]

Я присматривась к одному строящемуся ЖК. Изначально весь ЖК из 5 корпусов пранировался как монолитный. Первые три корпуса уже год в продаже по ДДУ, а на последние два у застройщика планы помеялись. Продаваться они уже будут только по эскроу, но только это уже будут не монолитные, а панельные дома, которые планируют построить на полтора года быстрее.

Ну что, тоже выход из положения. Дома все равно будут построены, путь попроще подешевле, но значительно быстрее. Думаю ценник на квартиры в этих панельных домах будет ниже, чем в монолитных и раскупят их быстро. Хуже было бы, если б начали строить и не потянули. Сами бы завязли в кредитах и покупателям бы проблем создали.

[Svetlana_S]

Поправки в жилищное законодательство были принятые Госдумой 7 июля 2020 года. Согласно этим поправкам, раскрытие эскроу-счетов станет возможным не после оформления права собственности, а после введения объекта в эксплуатацию.

[877877]

Добрый день, у меня вопрос: Как правильнее завести сумму на эскроу-счет, частями по 550т. или сразу всю сумму? (В рамках активизации работы финмониторинга)

[solov_rock]

Добрый день, у меня вопрос: Как правильнее завести сумму на эскроу-счет, частями по 550т. или сразу всю сумму? (В рамках активизации работы финмониторинга)

Ну финмониторинг может придраться вообще к чему угодно. Если есть возможность по условиям договора платить частями, то я бы так и сделал. Рассрочка, если она беспроцентная всегда выгоднее единоразовой оплаты.
Хотя я ни разу не слышал, чтобы финмониторинг интересовался деньгами на эскроу в недвижке. Тут же государство из всех сил стимулирует спрос на новостройки, финмониторинг вроде бы не должен ему мешать...

[Alisa103]

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как продать квартиру по переуступке в случае эскроу-счетами? Естественно, с наценкой. Или продать можно только после окончания строительства?

[galina]

Здравствуйте. Уступить права требования участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, возможно не дожидаясь окончания строительства.

В соответствии с п. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ, в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Процедура оформления переуступки права требования по ДДУ с использование эскроу-счетов будет заключаться в следующем алгоритме шагов и особенностях, которые следует знать:

1. Убедиться в том, что у прежнего участника долевого строительства существует право требования к застройщику.
2. Убедиться в том, что вся сумма по недвижимости внесена прежним участником долевого строительства. Стороной, подтверждающей факт расчетов по ДДУ, вместо застройщика, становится Банк (эскроу-агент), т.е. за справкой о полной оплате ДДУ необходимо обращаться непосредственно в Банк, где открыт эскроу-счёт.
3. Проверить, есть ли в договоре положения, позволяющие осуществить переуступку прав требования.
4. Если прежний участник долевого строительства оформлял свое право требования через ипотеку в банке, тогда ему необходимо получить согласие банка на переуступку.
5. После того, как все документы проверены, можно уже заключать договор переуступки прав требования.
7. Новый договор регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, где был зарегистрирован договор, заключенный с первым дольщиком.
8. Также следует внести соответствующие записи об изменениях в документацию застройщика.
9. Новому участнику предоставить Банку эскроу-агенту оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав.
10. Новому участнику заключить соглашение в Банком эскроу-агентом о замене депонента и счета, на который будут возвращены средства в случае расторжения ДДУ.

Следует отметить, что по договору уступки прав по ДДУ с использованием эскроу-счета денежные средства перечисляются лично прежнему участнику долевого строительства, а к новому участнику переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

[Alisa103]

Благодарю, приблизительно понятно. Значит нужно договор прочитать, чтобы как минимум там была прописана возможность переуступки

[Alisa103]

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, по рискам. Застройщик какой-то безалаберный, сначала оформили бронь на квартиру, потом сказали, что квартира продана, а их директор видите ли не предупредил... Предложили другую квартиру. Покупка идёт через эскроу-счета, оплата после регистрации договора в Росреестре и открытия счёта в банке. Насколько безопасна сделка? Возможна ли двойная продажа в этом случае?

[solov_rock]

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, по рискам. Застройщик какой-то безалаберный, сначала оформили бронь на квартиру, потом сказали, что квартира продана, а их директор видите ли не предупредил... Предложили другую квартиру. Покупка идёт через эскроу-счета, оплата после регистрации договора в Росреестре и открытия счёта в банке. Насколько безопасна сделка? Возможна ли двойная продажа в этом случае?

А что вас тут смущает, если оплата квартиры идет после регистрации? База ЕГРН на то и существует, чтобы один объект не мог быть зарегистрирован дважды, то есть на двух разных собственников, если конечно это не общая собственность.
Если ваш ДДУ зарегистрируют, значит ваше право требования именно на эту квартиру подтверждено государством в лице Росреестра. И даже если застройщик потом попытается по тихому впарить ту же квартиру другому покупателю, то зарегистрировать его право требования на тот же адрес он уже не сможет. Проблемы могут возникнуть у этого второго покупателя, если он отдаст деньги до регистрации и в обход счета эскроу.

[Alisa103]

Благодарю! Мне представитель застройщика то же самое сказал, но он лицо заинтересованное, а я подумала, может есть какие-то схемы, а я о них не знаю... Например, какие-то махинации с подрядными квартирами

[TohaCh]

Благодарю! Мне представитель застройщика то же самое сказал, но он лицо заинтересованное, а я подумала, может есть какие-то схемы, а я о них не знаю... Например, какие-то махинации с подрядными квартирами

Махинации именно с подрядными квартирами - это другое! Там квартира покупается уже не у застройщика а у другого юрлица или даже физлица, смотря по какой схеме подрядчик получал свою оплату квартирами. И покупка здесь уже происходит не по ДДУ, а по переуступке прав. И расчеты соответственно происходят по-другому - как договорятся стороны. Регистрация переуступки, конечно, тоже требуется, но эскроу здесь уже не используют, да и вообще свободы действий здесь у сторон сделки гораздо больше, а значит и махинации можно провернуть.
Но это же не ваш случай, как я понял))

[Alisa103]

Да, надеюсь... Взамен забронированной квартиры, которая как оказалась, была уже продана, мне предложили другую, которую по словам застройщика он планировал оставить себе. Возможно, это была подрядная квартира. Получается, если мой ДДУ зарегистрируют в Росреестре, подрядчику ее никак отдать не смогут. А если бы отдали раньше, то мой договор не зарегистрируют. Я правильно поняла?

[TohaCh]

Получается, если мой ДДУ зарегистрируют в Росреестре, подрядчику ее никак отдать не смогут. А если бы отдали раньше, то мой договор не зарегистрируют. Я правильно поняла?

Все верно.