Как определять рыночную стоимость квартиры?

[Kinh]

Всем здравствуйте!

Один из рисков при покупке для меня - это существенно переплатить за квартиру выше рынка. Или наоборот отказаться от объекта, посчитав финальное предложение продавца не достаточно справедливым.

Разброс цен в столичной вторичке получается огромный, иногда даже в пределах одного дома. И мне это ценообразование совершенно не понятно.

Сайты из раздела оценочных сервисов я разумеется попробовал. В Домклике историю реальных сделок по домам уже давно скрыли. Между сайтами оценка ходит туда-сюда на миллионы. Даже в пределах одного сервиса квартира в одном подъезде при равных параметрах на восьмом этаже может оцениваться на полтора миллиона дешевле чем на седьмом.

Есть история объявлений, тоже хороший источник информации, но и там как разброс по ценам, так и даты не самые актуальные, не говоря уже о том, что это не цена сделки.

Кроме того, я ведь не могу сказать продавцу "скиньте вниз пять миллионов, мне Авито так показал".

Как человеку без опыта хотя бы рамочно оценивать рыночную стоимость вторички в объявлениях?

[Секреты Риэлтора]

...
Разброс цен в столичной вторичке получается огромный, иногда даже в пределах одного дома. И мне это ценообразование совершенно не понятно.
...

День добрый!

Я бы вам, конечно, посоветовал изучить подход к риэлторской оценке квартир, показанный в нашей ИНСТРУКЦИИ, но... сегодня он вам вряд ли поможет. Дело в том, что этот подход работает при НОРМАЛЬНОМ и ЕСТЕСТВЕННОМ состоянии рынка. А сегодняшнее состояние даже с натяжкой назвать нормальным нельзя. То, что сегодня происходит у нас на рынке недвижимости, разбивает в пух и прах все законы экономики.

Где это видано, например, чтобы цены на строящееся жилье были выше на 20-30 процентов, чем на аналогичное готовое жилье?
Это же натуральный анекдот, когда ты покупаешь квартиру в новостройке, условно, за 100 рублей, и сразу после покупки (она переходит в категорию вторичного жилья) ее стоимость уменьшается до 70 рублей! Полнейший абсурд и бред! Но, самое смешное, это никого не останавливает. Люди, не задумываясь об этом, продолжают хватать бетонные коробки, радуя застройщиков и обеспечивая им сверхприбыль.

На сегодняшнем рынке недвижимости, похоже, цены квартир вообще мало волнуют покупателей. Их волнует только размер ипотечного платежа, который им придется платить банку каждый месяц на протяжении большей части своей сознательной (вернее, бессознательной) жизни. На каком нормальном рынке цена товара не интересует покупателя? Какой экономист это объяснит?

Абсурд становится еще более очевидным, если учесть, что собственных денег у людей год от года становится все меньше (т.е. люди буквально беднеют), но тратить эти деньги люди предпочитают на... самые дорогие покупки (на бетонные коробки).
К слову, в 90-е и нулевые годы (в доипотечный период), почти все сделки проходили за собственные деньги покупателей. И цены были значительно ниже. Еще раз, для понимания: собственных денег у людей было больше, цены на квартиры были ниже, но сделок было меньше. Сейчас же, наоборот, собственных денег у людей почти нет (буквально "покупатели без денег"), цены на квартиры космические, а количество сделок при этом выросло в сотни раз! Где тут логика?

Спрос на новостройки за последний год заметно просел (после резкого взлета ключевой ставки ЦБ и, как следствие, диких процентов по рыночной ипотеке), но цены на новостройки, вопреки ожиданиям, продолжали и продолжают расти, как буксир таща за собой и вторичный рынок.
Еще раз: спрос падает, а цены при этом растут! Бред какой-то! Какая экономическая теория это может объяснить? Какой экономический мозг это выдержит? В каком учебнике по экономике найти объяснение этому абсурду?

Папа экономики - Адам Смит - если бы увидел, что у нас сейчас происходит на рынке недвижимости, наверное, сжег бы свои экономические труды и напился бы в своем шотландском пабе до чертиков.

[Секреты Риэлтора]

И это я сказал только про спрос и цены на сегодняшнем рынке недвижимости, не затрагивая качества свежепостроенного жилья и юридической иррациональности в сделках на вторичке (одна только история с Ларисой Долиной чего стоит).

А вы спрашиваете - как вам правильно определить рыночную цену на квартиру? Слово "правильно" тут явно лишнее

Если вас, как покупателя, это хоть немного успокоит, то я вам скажу, что продавцы сейчас в точно таком же положении, и они тоже не знают "настоящей рыночной цены" своих квартир. Но, в отличие от вас, они бодро и уверенно взвинчивают цену в ожидании, что обязательно найдется какой-нибудь лопух (в смысле, доверчивый и неуверенный в себе человек), который поверит, что их квартира именно столько и должна стоить.

Как же тут действовать покупателю?

Оценивайте примерно, наугад, в рамках существующего диапазона, двигая цену в выгодную для вас сторону. На объективность тут рассчитывать не стоит (из-за абсурдного состояния рынка, которое я показал выше), поэтому рассчитывайте на... свою непоколебимую уверенность. То есть - на свою психическую устойчивость, внушительный вид и уверенное поведение при торге. Если ваша уверенность в "правильной цене" будет тверже, чем уверенность вашего оппонента, значит цена будет такой, как вы скажете.
Это и есть сегодняшний метод ценообразования на рынке недвижимости

[Alisflat]

Обращаю ваше внимание на "академическое" определение рыночной стоимости: рыночная стоимость – цена, выраженная в деньгах или денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец. При этом ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба достаточно информированы и действуют в своих наилучших интересах. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимом имуществе (например, имущественного права) на свободном рынке, при этом:
- покупатели и продавцы недвижимого имущества ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием;
- покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих интересах, для того чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить свои потребности;
- покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. без сговора, мошенничества или искажений;
- покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. действуют, не испытывая незаконного давления;
- оплата сделки производится теми способами, которые соответствуют стандартам рынка, покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке.

[shumer]

И это я сказал только про спрос и цены на сегодняшнем рынке недвижимости, не затрагивая качества свежепостроенного жилья

Качество свежепостроенного жилья это отдельная песня! достаточно сказать, что требования к качеству новостроя даже законодательно понизили. Раньше застройщик был обязан давать гарантию на конструктивные элементы 5 лет, а теперь этот гарантийный срок снизили до 3-х лет. Скоро наверное вообще до одного года сократят