Квартира не продается, что делать?

[Helen.Deg]

Константин, Вы меня простите, но не может такого быть, что цена соответствует качеству, а квартира не продается более полугода, тем более в феврале-марте этого года на истеричном рынке. Исключение, конечно, бывают, но они редкость. К исключениям относятся: пентхаус с евродизайном в Капотне, трешка в ВУГИ и однушка 45м2 на Строителей в Мытищах. То есть когда уровень дома и уровень района не совпадают. Тогда побеждает цена района. При продаже типового жилья действуют стандартные методы оценки. То, что у Вас не получается реализовать Ваш план увеличения площади, возможно, означает, что он технически не возможен. Если же у Вас было больше 10 просмотров и ни один интересант не вышел с Вами на переговоры о цене или о документах, возможно, проблема в процессе показа. Или у объекта есть пороки, которые Вы не учитываете при оценке. Снимайте объявления и начинайте все сначала правильно: оценка документов, "хоум стэйджинг" )) , фото, описание, публикации, анализ, корректировка.

[Kapel]

Константин, Вы меня простите, но не может такого быть, что цена соответствует качеству, а квартира не продается более полугода, тем более в феврале-марте этого года на истеричном рынке. Исключение, конечно, бывают, но они редкость.

Я не знаю почему вы решили что это такая уж редкость. Мы продавали больше года,сейчас сняли с продажи, так и не продали. И сами пробовали продавать и с риэторами. Было несколько риэлторских агентств. Мы их меняли через несколько месяцев, когда не видели результата. И все они говорили "мы суперские, продадим прям завтра, мы это умеем". И куча фото было от разных агентств, и объявления они свои "правильные" давали, и косметический ремонт мы сделали, и цену меняли по их совету...и даже освятили! Были просмотры, казалось что покупателям нравится, но никто не возвращался....Так что может такое быть и не только у Константина

[Yla]

Константин, Вы меня простите, но не может такого быть, что цена соответствует качеству, а квартира не продается более полугода, тем более в феврале-марте этого года на истеричном рынке. Исключение, конечно, бывают, но они редкость.
...
Или у объекта есть пороки, которые Вы не учитываете при оценке.

Вы такой КРУТОЙ ПРОДАВЕЦ, наверное легко продадите и мою квартиру.Отличный ремонт и выражаясь вашим языком БЕЗ СКРЫТЫХ ПОРОКОВ.Целый перечень плюсов и уже 2й год продать не можем. Ну что берётесь?

[KosMos]

Константин, Вы меня простите, но не может такого быть, что цена соответствует качеству, а квартира не продается более полугода, тем более в феврале-марте этого года на истеричном рынке.

Ага, суперпродавцы как то поутихли. А то все уверяли, что я как то неправильно квартиру продаю. Ну и куда они все теперь подевались?
Рынок кажется совсем замерз... То нефть подешевела и цены на недвижку плясать начали, то коронавирусом всех перепугали, на улицу не выходи, бти и мфц позакрывались, так теперь вообще не продать и не купить!
Сидим, курим бамбук

[Larsi]

Как вы думаете чего ждать на рынке недвижимости в ближайшие полгода, после того как отменять режим самоизоляции? Все кинуться покупать и цены поднимутся или наоборот, цены начнут падать в связи с обнищанием людей?

[kven]

год это много, если хата ходовая (например 1 и 2 этаж я не куплю даже за 75% от рынка) объявление на всех ресурсах и адекватное, то явно цена завышена.
не секрет, что продавцы склонны завышать цену, это нормально, но адекватная цена, это когда покупатель считает что немного переплатил, а продавец думает, что продает чуть ниже чем хотелось бы.
а если не готовы снижать, то ждите, значит не очень надо сейчас продать.

[Lara]

Появилось немало откровенно мутных и паленых вариантов жилья

Приведите несколько примеров, пожалуйста. Как определить такие квартиры, на что нужно обратить внимание?

Цену скидываем потихоньку,уже стоимость кв.м намного ниже рыночной.

Допустим, что среднерыночная цена Вашей квартиры 4 млн. рублей. Сколько сейчас просите, если квартира более года в продаже?

год это много, если хата ходовая (например 1 и 2 этаж я не куплю даже за 75% от рынка) объявление на всех ресурсах и адекватное, то явно цена завышена.

kven, а за какой процент от среднерыночной цены Вы бы купили 1-й этаж?

Я смотрела по разным источникам и нашла, что цена вторички ниже новостроек на 10-20% за метр квадратный. Это так? Напишите, кто в теме.
Ещё для определения реальной цены я смотрю аукционные торги: за сколько квартиру выставили на торги и за сколько купили. Вот за сколько купили - это и есть реальная цена аналогичных квартир. Я права или я что-то не понимаю?

[Artur]

Ещё для определения реальной цены я смотрю аукционные торги: за сколько квартиру выставили на торги и за сколько купили. Вот за сколько купили - это и есть реальная цена аналогичных квартир. Я права или я что-то не понимаю?

Торги - это отдельная тема. Там скорее цена будет ниже рынка. Если торги признаны несостоявшимися, цена понижается.

[Varyag]

Я смотрела по разным источникам и нашла, что цена вторички ниже новостроек на 10-20% за метр квадратный. Это так? Напишите, кто в теме.
Ещё для определения реальной цены я смотрю аукционные торги: за сколько квартиру выставили на торги и за сколько купили. Вот за сколько купили - это и есть реальная цена аналогичных квартир. Я права или я что-то не понимаю?

Цена вторички при прочих равных (район, тип дома и т.п.) сейчас действительно ниже первички во многих случаях. Вообще-то это нонсенс! Первичка - это полувиртуальный объект, которого в природе еще не существует, дом не достроен, не принят и на кадастровый учет не поставлен. А вторичка - это готовая обжитая квартира, готовый продукт. При нормальном развитии рынка недвижимости вторичка всегда стоила больше аналогичной первички, естественно. Но сейчас на рынке такой бардак из-за падения цен на нефть, девальвации рубля, эпидемии и самоизоляции, однобокой господдержки застройщиков и т.п., что искать логику в ценовых прыжках бессмысленно.

Что касается аукционных торгов (когда залоговые квартиры реализуются банками), то здесь масса скрытых факторов влияет на цену. Эти квартиры действительно продаются обычно по ценам ниже рынка, но это не случайно. В довесок покупатель получает, как правило, какой-нибудь серьезный геморрой, типа прописанных в квартире жильцов, которые забаррикадировались там вместе с детьми и отказываются съезжать на улицу.
Поэтому в такие аукционы играют специальные люди, которые знают на что идут, что они получат вместе с низкой ценой квартиры, и которые умеют решать проблемы с жильцами (и не всегда деликатными способами).

[Lara]

Цена вторички при прочих равных (район, тип дома и т.п.) сейчас действительно ниже первички во многих случаях. Вообще-то это нонсенс!

Цена вторички должна быть ниже первички, так как за вторичкой тянется огромный хвост собственников (физических лиц) со всякими проблемами: кредиторы, банкротство, не участвовавшие в приватизации, вдруг появившиеся наследники, супруги, дети-сироты, зеки и т.д. Профилактировать и даже узнать об этих рисках до сделаки и после часто невозможно. В купленной на вторичке квартире ты лет 30-ть будешь жить как на пороховой бочке в страхе потерять собственность. И эти риски должны быть заложены в цену. А на первичке только застройщик, который вряд ли будет оспаривать сделку. Квартира, купленная у застройщика, самая юридически чистая.

Что касается аукционных торгов (когда залоговые квартиры реализуются банками)..... Эти квартиры действительно продаются обычно по ценам ниже рынка, но это не случайно. В довесок покупатель получает, как правило, какой-нибудь серьезный геморрой, типа прописанных в квартире жильцов, которые забаррикадировались там вместе с детьми и отказываются съезжать на улицу.

А покупатель вторички у частного лица разве не получает "гемморой"? У управляющего аукционом есть все документы на квартиру, покупатель может с ними быть ознакомлен заранее, оценить риски. Однако аукционная квартира не имеет таких рисков как банкротство и кредиторы. Я правильно понимаю? А на вторичке такие риски есть.
А выморочные квартиры, которые город продаёт на аукционе, имеют какие-нибудь риски?

[Lara]

Вот именно что цены продолжают расти! Мы расширятся собираемся и уже присматривали нормальные трешки. Только они за последний год уже подросли в цене, а наша никак не продается даже по сниженной цене. Мы уже даже немного вышли из намеченного бюджета, доплаты уже не хватает.

02.05.2020 Сбербанк повысил прогноз курса доллара на шесть рублей. По результатам этого года средний курс составит 70,7 рублей, а в феврале 2020 года Сбербанк прогнозировал его на уровне 64,5 рублей.

Вот таких продавцов/покупателей на рынке 99%. Люди не продают старое жильё пока не накопят добавку на новое.
Кто-то из форумчан писал, что трёшка в Отрадном 9 млн.руб.
Легко посчитать. До карантина трёшка стоила 8 млн руб, старая двушка 6 млн. руб. Люди скопили 2 лимона и стали продавать двушку. Однако на карантине доллар подорожал на 10%, цены на трёшку до 9 лимонов. Теперь им нужно 1) или продать свою старую двушку за 7 лимонов 2) или докопить ещё один лимон. Как умные люди, авторы сообщения будут действовать параллельно двумя способами: повысят цену за старую двушку до 7 лимонов и будут копить лимон (минимум год или дольше). То есть в течение года они цену на свою двушку не снизят. Так их квартира провесит ещё год на сайте за 7 лимонов в расчёте на удачу. Так действуют практически все участники рынка. Поэтому сейчас на сайтах полно дорогих квартир, их цена не снизится. Дешёвые квартиры выкупят в ближайший месяц после карантина, останутся только проблемные дешёвые. А на нормальные квартиры по 9 лимонов цены не упадут.

[Kapel]

Тогда владельцы этих квартир их будут продавать вечность и не факт что продадут. Сейчас многие остались без доходов и уровень покупательной способности снизился. Думаю и цены должны снизиться. Ведь у владельцев продающихся квартир есть планы что-то потом купить. Какой интерес упрямо держать высокую цену, которую потенциальные покупатели не готовы выложить. Да и количество потенциальных покупателей сейчас значительно уменьшиться.

[Varyag]

Цена вторички должна быть ниже первички, так как за вторичкой тянется огромный хвост собственников ..... В купленной на вторичке квартире ты лет 30-ть будешь жить как на пороховой бочке в страхе потерять собственность. И эти риски должны быть заложены в цену. А на первичке только застройщик, который вряд ли будет оспаривать сделку. Квартира, купленная у застройщика, самая юридически чистая.

Лара, видимо вы не очень хорошо представляете себе рынок недвижимости и не знаете как он развивался последние 15-20 лет, и как там соотносились цены на первичке и на вторичке.
Что касается рисков, которые должны быть заложены в цену, так именно так и поступали застройщики, продавая свои квартиры на начальных этапах строительсва значительно дешевле, чем стоили аналогичные готовые квартиры на вторичке. Риск недостроя как раз и компенсировался снижением цены новостройки. Плюс к тому - получение квартиры в новостройке приходится долго ждать, а это тоже повод для снижения ее цены.

Если вы так боитесь вторички и безоговорочно верите застройщикам, ответьте на простой вопрос - почему у нас в стране количество обманутых дольщиков раз в сто (а может и в пятьсот) превышает количество "обманутых" покупателей вторички?

[kven]

kven, а за какой процент от среднерыночной цены Вы бы купили 1-й этаж?

ни за какой.
уточню, я говорю про квартиру в многоэтажке для себя, а если для перепродажи, возможны варианты, за 75% купил бы, пожалуй, чтобы продать за 85%.

[Lara]

Ведь у владельцев продающихся квартир есть планы что-то потом купить. Какой интерес упрямо держать высокую цену, которую потенциальные покупатели не готовы выложить. Да и количество потенциальных покупателей сейчас значительно уменьшиться.

Вот здравая мысль. Действительно, количество покупателей уменьшиться, рынок встанет, но цены не упадут. Если продавцу старой квартиры не хватает денег на новую, то старую будет продавать по высокой цене, на удачу (а вдруг кто-то купит). Снизит только тогда, когда на новую скопит, но это будет не скоро, так как доходы населения упали.

так и поступали застройщики, продавая свои квартиры на начальных этапах строительсва значительно дешевле, чем стоили аналогичные готовые квартиры на вторичке.

После введения экскроу-счетов эта схема ушла в историю, уже нет котлованных цен, застройщикам они уже не нужны.

Если вы так боитесь вторички и безоговорочно верите застройщикам, ответьте на простой вопрос - почему у нас в стране количество обманутых дольщиков раз в сто (а может и в пятьсот) превышает количество "обманутых" покупателей вторички?

Потому что обман застройщиков виден через пару лет к моменту достройки дома, дольщики все сразу активно пытаются привлечь к своей проблеме государство, составляют списки, поэтому мы о них знаем. А вторичники тихо "плачут в подушку", даже знакомым не рассказывают о своих неудачах, к тому же их проблемы могут прилететь только через несколько лет, типа, вдруг появившихся наследников или супругов.

[Varyag]

После введения экскроу-счетов эта схема ушла в историю, уже нет котлованных цен, застройщикам они уже не нужны.

Видимо, вы снова не в курсе дел. После введения эскроу счетов абсолютное большинство девелоперских проектов продолжает продаваться по старой схеме без эскроу. На январь-февраль этого года Минстрой заявлял о примерно 75% таких проектов, которые попадают под допустимые исключения в законе о введении эскроу.

А ответ про "обманутых покупателей вторички", которых должно быть намного больше, чем обманутых дольщиков, но их никто не видит, потому что они "тихо плачут в подушку" - звучит совсем неубедительно))

[Kapel]

Действительно, количество покупателей уменьшиться, рынок встанет, но цены не упадут.Если продавцу старой квартиры не хватает денег на новую, то старую будет продавать по высокой цене

Да почему им не упасть. Не резко сразу наверное, а постепенно. Мы сами снижали цену на квартиру несколько раз даже когда рынок был на подъеме что бы продать. И многие, кто с головой дружит и реально хочет продать, снижают постепенно цену, если квартира не продается, и торговаться готовы. Если я увижу что цены на квартиры, которые мне более менее подходят снижаются, то и мне естественно выгоднее снизить цену за свою квартиру, что бы быстрее продать. Так же и моему потенциальному покупателю, и мой потенциальный продавец тоже чей-то потенциальный покупатель. Почти все мы одновременно и продавцы и покупатели. Ну найдутся конечно такие, которые упрутся и будут тупо цену держать высокой. И никому такое квартиры не нужны будут и висеть эти объявления будут дооолго.

[Lara]

Мы сами снижали цену на квартиру несколько раз даже когда рынок был на подъеме что бы продать.

Продали? Если да, то на сколько процентов ниже первой выставленной цены-хотелки? Если сняли с продажи, то также, с какой цены в %? Как долго продавали?

Если я увижу что цены на квартиры, которые мне более менее подходят снижаются, то и мне естественно выгоднее снизить цену за свою квартиру, что бы быстрее продать. Так же и моему потенциальному покупателю, и мой потенциальный продавец тоже чей-то потенциальный покупатель.

Ключевое слово "Если". На данный момент этого "Если" нет, так как рынок стоит, валюта прыгает. Те, кто продаёт однушку, ждут, что продавцы двушек снизят цены. А продавцы двушек ждут, когда продавцы трёшек снизят цены. А продавцы трёшек ждут когда продавцы квартир бизнес-класса снизят цены. Все ждут, и так будет ещё долго, пока каждый не накопит недостающую разницу между продажей и покупкой. Первый, кто накопит, заберёт лучшие квартиры в своей категории.

[volokolamov]

Приведите несколько примеров, пожалуйста. Как определить такие квартиры, на что нужно обратить внимание?

Общее правило таково - все варианты где лейтмотивом проходят слоганы "срочно срочно срочно" а также все что выставляется по цене ниже рынка должно наводить на воспоминания о бесплатном сыре и мышеловке

Любого рода уходы продавца или его представителя от вопросов покупателя о квартире, ее "истории", условиях сделки и прочем - туда же

Если говорить конкретнее - то стоит отказаться от покупки любого рода вариантов по доверенности так как при этом вы можете провести сделку с представителем доверителя , который умер (проверить вы это не сможете) а действие доверенности прекращается в силу пп.5 п.1 ст 185 гк рф в случае смерти доверителя http://www.consultant.ru/document/cons_ ... 550debd21/

а также провести сделку по фальшивой доверенности (особенно в случае если доверенность удостоверена зарубежным нотариусом и апостилирована за рубежом), которая доверителем НЕ выдавалась вовсе.

Также надо быть ПРЕДЕЛЬНО внимательными при покупке квартир, которые были недавно унаследованы нынешними собственниками (Там море ньюансов рисков и подводных камней)

Данный вопрос в связи с большим объемом информации не может быть раскрыт в рамках форума
Поработайте риэлтором (юристом) на этом рынке хотя бы 3-5 лет (лучше 20 и более) - и вы будете чувствовать подобные варианты за километр а также приобретете огромный кейс соответствующих знаний

[Kapel]

Продали? Если да, то на сколько процентов ниже первой выставленной цены-хотелки? Если сняли с продажи, то также, с какой цены в %? Как долго продавали?

Продавали чуть больше года. Постепенно снизили почти на 9%. Хотя и первоначальную цену ставили вполне вменяемой. Первые агенты подтвердили, что цена адекватная.

[Lara]

Постепенно снизили почти на 9%.

Всего на 9% за год? Это же ерунда! Я думала, что Вы на 20-30% снизили. На публичных торгах, где цена лота на понижение (поясню, на аукционе - цена на повышение), минимальная цена составляет 70% от первоначальной (по моим наблюдениям). То есть продавец готов снизить на 30% стоимость (по чуть-чуть каждые две недели снижает). Если за 70% от первоначальной цены никто не купил, то объект снимается с продажи, с торгов.
Ваша 9% подтверждают мою теорию: Вы не готовы сильно скинуть цену продаваемой квартиры, так как тогда вы не купите другую квартиру, денег не хватит. Так и будете продавать годами, периодически выставлять на продажу, пока не скопите нужную сумму для доплаты на новую квартиру.

[Larsi]

Не согласна с Вами. 9% от 5,5млн (взяла минимальную цену за однушку в Москве) - это 500тыс! Не мало. Тем более она пишет, что цена у нее изначально была не завышенная, да еще и не в кризис, а когда рынок был на подъеме. Я считаю нормально они снизили.
А квартиры с торгов это другая история. Там продают проблемные квартиры. А я так понимаю, что у автора с 9% скидкой с квартирой все в порядке.
На форуме есть тема про это. Там есть пояснение "Торги - для тех , кто профессионально этим занимается и не на последние деньги (количество различных рисков очень велико), кто готов к самым различным проблемам , геморроям и решению различных вопросов как в судебном так и во внесудебном порядке (подробнее расшифровывать не буду)"
можете почитать здесь viewtopic.php?f=11&t=17

[Artur]

На публичных торгах, где цена лота на понижение (поясню, на аукционе - цена на повышение), минимальная цена составляет 70% от первоначальной (по моим наблюдениям). То есть продавец готов снизить на 30% стоимость (по чуть-чуть каждые две недели снижает). Если за 70% от первоначальной цены никто не купил, то объект снимается с продажи, с торгов.

В торгах всегда побеждает тот, кто предложил наибольшую цену. Никакого понижения нет. Процедура так устроена, что если никто не предложил цену с надбавкой от начальной, торги признаются несостоявшимися и проводятся повторные торги, где начальная цена снижена. Но они опять будут только на повышение. А если и повторные торги не состоятся, то продавец может оставить имущество себе. И дело тут не в хотелках продавца, а в требованиях закона.

[Lara]

Продавали чуть больше года. Постепенно снизили почти на 9%.

Нужно было снижать пока не появится первый реальный покупатель, а потом передумать продавать. Тогда бы Вы узнали реальную стоимость квартиры. Товар стоит столько, сколько за него готовы заплатить.

Не согласна с Вами. 9% от 5,5млн (взяла минимальную цену за однушку в Москве) - это 500тыс! Не мало.

Значит это старьё никому не нужно, особенно дома под реновацию. На старьё падки только приезжие, у которых денег мало, а за Москву хочется зацепиться. Такие старые квартиры могут быть привлекательны для алкашей, которых выселяют жёны или чёрные риэлторы. Но таких вариантов единицы.
Я иногда вижу квартиры по сильно заниженной цене. Такие квартиры висят на сайтах 2-3 суток, потом объявление исчезает. Это фейки? Это так спрос риэлторы проверяют? Или это реальные квартиры?

[Varyag]

Я иногда вижу квартиры по сильно заниженной цене. Такие квартиры висят на сайтах 2-3 суток, потом объявление исчезает. Это фейки? Это так спрос риэлторы проверяют? Или это реальные квартиры?

Такими объявлениями не спрос проверяют, а клиентов ловят. Как на рыбалке)))
У жуликоватых риэлторов есть такой прием - повесить объявление о продаже квартиры с явно заниженной ценой. Конечно, оно выделяется на фоне аналогов и по нему сразу идут звонки. Всем, кто звонит говорят, что-то типа "эта квартира только что ушла/сгорела/снята с продажи, но у нас есть другие похожие. Давайте я вам подберу квартиру, которую вы хотите".
Прием старый и примитивный, но он до сих пор работает.