Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

[Akimova]

При заверении сделки купли-продажи квартиры, делает ли нотариус запрос в ПНД на дееспособность продавца или проверяет клиентов только "на глаз"?
Спасибо за ответы)

[Lexus_DT]

Не дождетесь Никакой нотариус париться по этому поводу не будет. Проверять продавца на дееспособность - это проблемы покупателя квартиры. Нотариусу будет вполне достаточно, если человек относительно прилично выглядит, от него не разит алкоголем, он внятно отвечает на вопросы и способен поставить подпись на договор. А если потом окажется, что продавец с головой не дружит, то никакой реальной ответственности за это нотариус не понесет.

Хотя если что случится, он потом может участвовать в судебном процессе в качестве свидетеля и бить себя пяткой в грудь, уверяя, что дескать сам видел, что человек был в полном адеквате, в ясном уме и твердой памяти. Поэтому и удостоверил договор. В принципе это может помочь покупателю убедить суд, что в момент подписания договора продавец был дееспособен. Если конечно у суда не окажется под рукой более сильного свидетеля, чем нотариус, который убедит суд в обратном.

[AnnaSmart]

При заверении сделки купли-продажи квартиры, делает ли нотариус запрос в ПНД на дееспособность продавца или проверяет клиентов только "на глаз"?
Спасибо за ответы)

Здравствуйте!
Закон обязывает нотариусов при совершении нотариальных действий устанавливать личность граждан и проверять их дееспособность:

Статья 42. Установление личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия ("Основы законодательства РФ о нотариате"): https://www.consultant.ru/document/cons ... adbec346c/

Там говорится, что нотариус должен установить личность "на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанного гражданина".
И далее: "При установлении личности гражданина... нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы...", "Для установления личности гражданина... нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении".

Статья 43. Проверка дееспособности граждан...
https://www.consultant.ru/document/cons ... 6f76d91ec/

Буквально там сказано следующее:
"При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей".
И все! То есть здесь нет указания, как именно нотариус должен проверять продавца квартиры на дееспособность.

На практике, при удостоверении сделок купли-продажи квартир, это происходит путем простого общения с участниками сделки и визуальной оценки их психического состояния. То есть, как вы говорите - дееспособность проверяется "на глаз". Никаких запросов в ПНД или НД нотариус не делает. Да и законных оснований требовать у человека каких-либо данных из медицинских учреждений у него нет, так как это является врачебной тайной.

Но добровольно продавец вполне может предоставить нотариусу справку из ПНД, если у того вдруг возникнут подозрения в наличии психических заболеваний. В такой справке больше заинтересован покупатель, чем нотариус.

[volokolamov]

При заверении сделки купли-продажи квартиры, делает ли нотариус запрос в ПНД на дееспособность продавца или проверяет клиентов только "на глаз"?
Спасибо за ответы)

В пнд и нд запрос не делает нотариус , делает запрос в фгис егрн по продавцу (продавцам) о лишении (ограничении) дееспособности судом (Росреестр является оператором данной базы с данной информацией) а также в тот же фгис егрн по квартире (кто правообладаль , наличие ограничений , обременений)

Дееспособность нотариус определяет по формальным признакам
(нужно понимать , что он не является ни врачом наркологом ни врачом пихиатором и не может давать заключения о "сделкоспособности" выступая как соответствующий врач-специалист)

То есть договор с человеком , который явно пьян (что видно увидеть и унюхать) или не может ответить на поставленные ему нотариусом вопросы нотариус не станет

Но если человек внешне выглядит нормально, от него нет запаха алкоголя , человека не трясет не "плющит" и не "колбасит" ответил на вопросы нотариуса, то и договор будет удостоверен

[Mihey]

На практике, при удостоверении сделок купли-продажи квартир, это происходит путем простого общения с участниками сделки и визуальной оценки их психического состояния. То есть, как вы говорите - дееспособность проверяется "на глаз". Никаких запросов в ПНД или НД нотариус не делает. Да и законных оснований требовать у человека каких-либо данных из медицинских учреждений у него нет, так как это является врачебной тайной.

И какой смысл тогда нести договор к нотариусу, если он не гарантирует дееспособность продавца квартиры? И даже не имеет права требовать у него справку ПНД. Я как покупатель могу требовать, а он нет! И зачем он тогда нужен! Паспорт у продавца я и сам могу проверить и документы по квартире тоже, или юристу показать. А нотариус получается никакие риски в сделке особенно не устраняет? За что тогда ему платить?

[Lexus_DT]

И какой смысл тогда нести договор к нотариусу, если он не гарантирует дееспособность продавца квартиры? И даже не имеет права требовать у него справку ПНД. Я как покупатель могу требовать, а он нет! И зачем он тогда нужен! Паспорт у продавца я и сам могу проверить и документы по квартире тоже, или юристу показать. А нотариус получается никакие риски в сделке особенно не устраняет? За что тогда ему платить?

Видимо, вы ждете от кого-то твердых гарантий? Спешу вас огорчить - абсолютные гарантии в этой жизни дает только господь Бог. Все остальные (риэлторы, юристы, нотариусы и т.п.) ничего не гарантируют. И даже когда они уверяют, что гарантируют, будьте уверены - врут.

Но это не означает, что они не нужны для сделки. Про риэлторов и юристов - отдельная тема, а вот нотариальные сделки оспариваются в суде крайне редко. Намного чаще оспариваются договоры в простой письменной форме. Это просто статистика. Да и сложно представить себе мошенника, который собирается оспорить сделку, кинуть покупателя и вернуть себе квартиру, задействовав в этой схеме нотариуса. Тот может поломать ему все планы, если конечно нотариус сам не участвует в этой афере.

Так что ждать от нотариуса гарантий не стоит, но риски сделки с недвижимостью он все же снижает.
И кстати, справка из ПНД на продавца тоже не гарантирует его дееспособности на момент сделки. Например, продавец может и не состоять на учете в ПНД, но перед сделкой наглотаться каких-нибудь возбудительно-успокоительных таблеток. И если он потом сможет подтвердить, что находился под воздействием препаратов, то это повод признать сделку недействительной по причине его состояния на момент заключения договора и неосознанности его действий.

Это просто для размышления Повторюсь - никто вам никаких гарантий не обеспечит, кроме вас самих. А нотариусы, риэлторы и юристы - это просто помощники, которые снижают ваши риски. Не ждите от них большего.

[Dimitr]

Недееспособным человека можно признать только по суду, по другому не бывает. А для этого у него должно быть серьезное психическое расстройство. Серьезное здесь ключевое слово! То есть если человек слегка тормоз по жизни или он... так сказать просто не очень умный, то это не говорит о его недееспособности. Только решение суда! А для этого нужно медицинское наблюдение и заключение врача-психиатра с однозначным выводом. То есть такое состояние сложно скрыть. Поэтому психически больного обычно видно сразу, в процессе разговора. Вот на это нотариусы и опираются.

[volokolamov]

Поэтому психически больного обычно видно сразу, в процессе разговора.

Опасное заблуждение
Психические расстройства бывают разного характера и в разных стадиях
Человек , не являющийся медспециалистом далеко не всегда может установить факт (отсутствия) наличия расстройства у собеседника

[Dimitr]

Человек , не являющийся медспециалистом далеко не всегда может установить факт (отсутствия) наличия расстройства у собеседника

По закону нотариус ДОЛЖЕН определять дееспособность участников сделки (номер статьи закона не помню, но она точно есть). И он свидетельствует на сделке, что стороны дееспособны и понимают значение своих действий. Но он не является медспециалистом. И как тогда это понимать?

[AnnaSmart]

Я уточню. Действующее законодательство, которое наделяет нотариуса обязанностью проверять дееспособность участников сделки, не предусматривает его права назначать психиатрическую экспертизу или права требовать от граждан документально подтвержденной информации об отсутствии у них психических расстройств. Поэтому фактически все полномочия нотариуса по проверке дееспособности продавца квартиры при совершении нотариальных действий ограничиваются рядом простых, но обязательных процедур.

Сначала нотариус устанавливает личность гражданина, затем производит оценку адекватности его поведения методами визуальной, вербальной и органолептической диагностики. То есть - по внешнему виду, голосу, запаху, способности логически мыслить, понимать сканное ему, связно излагать свои мысли и т.п.
Если у нотариуса нет сомнений в удовлетворительном психическом состоянии человека и, соответственно, в его дееспособности, то он подтверждает это письменно, совершая нотариальное действие.

Если же в процессе общения с продавцом квартиры у нотариуса возникнут сомнения в его адекватности, то он имеет право отказать в совершении нотариальных действий или отложить их до выяснения. В этом случае нотариус может направить электронные запросы по межведомственной системе СМЭВ как в Росреестр (для проверки информации по их базе о недееспособных собственниках недвижимости), так и в базу данных судебных актов (для проверки имеется ли вступившее в законную силу решение суда о признании гражданина недееспособным).

[Akimova]

В пнд и нд запрос не делает нотариус , делает запрос в фгис егрн по продавцу (продавцам) о лишении (ограничении) дееспособности судом (Росреестр является оператором данной базы с данной информацией) а также в тот же фгис егрн по квартире (кто правообладаль , наличие ограничений , обременений)

Дееспособность нотариус определяет по формальным признакам
(нужно понимать , что он не является ни врачом наркологом ни врачом пихиатором и не может давать заключения о "сделкоспособности" выступая как соответствующий врач-специалист)

Отсутствие псих. диагноза покажет простая справка из пнд, если там будет написано "на учете не стоит" или что-то в этом роде. Можно ли узнать статус дееспособности продавца по справке ЕГРН? Кажется, есть такая форма справки. Можно ли требовать от продавца эту справку?

[KosMos]

Отсутствие псих. диагноза покажет простая справка из пнд, если там будет написано "на учете не стоит" или что-то в этом роде.

Даже если в ПНД подтвердят, что продавец квартиры у них на учете не состоит, это совсем не гарантирует факт его дееспособности в момент сделки.

Во первых, далеко не каждый психически больной человек стоит на учете в ПНД. Он мог вообще не проходить никакого лечения и даже не обращаться к врачам.

Во вторых, даже здоровый человек может оказаться временно недееспособным в момент совершения сделки с недвижимостью. Например, человек может быть просто пьян или под действием наркотиков, сильнодействующих успокоительных или еще чего-нибудь, может находиться в состоянии аффекта и т.п. Все это может расцениваться судом как состояние, при котором человек не отвечает за свои действия. И справка из ПНД о том что он там на учете не состоит, здесь никак не поможет.

[volokolamov]

По закону нотариус ДОЛЖЕН определять дееспособность участников сделки (номер статьи закона не помню, но она точно есть). И он свидетельствует на сделке, что стороны дееспособны и понимают значение своих действий. Но он не является медспециалистом. И как тогда это понимать?

Если Вы ссылаетесь на норму права , то необходимо точно указывать номер и наименование Закона на который ссылаетесь а также номер (номера) статей

[volokolamov]

Отсутствие псих. диагноза покажет простая справка из пнд, если там будет написано "на учете не стоит" или что-то в этом роде. Можно ли узнать статус дееспособности продавца по справке ЕГРН? Кажется, есть такая форма справки. Можно ли требовать от продавца эту справку?

Рекомендую просить с продавца (продавцов) две справки (с обследованием и без) из нд и две из пнд
При наличии малейших сомнений вызывать врача-специалиста на сделку и освидетельствовать продавца (продавцов) непосредственно перед сделкой

Лет 5 назад сам получал выписку (тогда еще из егрП) о томб что отсутствует в егрП запись о лишении или ограничении меня в дееспособности

На самом деле если такая запись есть , то Росреестр тупо не зарегистрирует переход права до предоставления документа из органа опеки и попечительства о разрешении сделки

[volokolamov]

Даже если в ПНД подтвердят, что продавец квартиры у них на учете не состоит, это совсем не гарантирует факт его дееспособности в момент сделки.

Во первых, далеко не каждый психически больной человек стоит на учете в ПНД. Он мог вообще не проходить никакого лечения и даже не обращаться к врачам.

Во вторых, даже здоровый человек может оказаться временно недееспособным в момент совершения сделки с недвижимостью. Например, человек может быть просто пьян или под действием наркотиков, сильнодействующих успокоительных или еще чего-нибудь, может находиться в состоянии аффекта и т.п. Все это может расцениваться судом как состояние, при котором человек не отвечает за свои действия. И справка из ПНД о том что он там на учете не состоит, здесь никак не поможет.

Полностью согласен : Из недавнего опыта - девушка лет 5 назад бухнула лишнего на концерте , сцепилась по синей лавке с другой девушкой , в результате обоих доставили в полицию , продули , составили протоколы и рапорта и отпустили

Бумагу из полиции сбросили в НД
В результате: справку о том что не состоит на учете в регистратуре ей не дали
пошла девушка скандалить с врачом (справку с обследованием оформлять тоже отказались)
В результате после 10 минут препирательств врач выдала справку о том , что на учете не состоит , но есть в диспансере рапорт из полиции о том что состояние опьянения было зафиксировано и нуждается девушка в дообследовании, от сдачи анализов на ПАВ отказалась и от постановки на учет тоже
в чем и выдается справка

Сделку провели заверив договор нотариально (там была обязательная форма нотариальная) и вызвав врача психиатора-нарколога на сделку

[Dimitr]

Если Вы ссылаетесь на норму права , то необходимо точно указывать номер и наименование Закона на который ссылаетесь а также номер (номера) статей

Статья 43. Проверка дееспособности граждан
Там выше в теме оказывается есть номер этой статьи и комментарии - вот: viewtopic.php?f=10&t=204&p=1960#p1878

[Gray]

Даже если в ПНД подтвердят, что продавец квартиры у них на учете не состоит, это совсем не гарантирует факт его дееспособности в момент сделки.

Во первых, далеко не каждый психически больной человек стоит на учете в ПНД. Он мог вообще не проходить никакого лечения и даже не обращаться к врачам.

Во вторых, даже здоровый человек может оказаться временно недееспособным в момент совершения сделки с недвижимостью. Например, человек может быть просто пьян или под действием наркотиков, сильнодействующих успокоительных или еще чего-нибудь, может находиться в состоянии аффекта и т.п. Все это может расцениваться судом как состояние, при котором человек не отвечает за свои действия. И справка из ПНД о том что он там на учете не состоит, здесь никак не поможет.

Еще добавлю, что даже с недееспособным человеком (которого суд признал таковым) все равно можно заключать сделку. Только за него должен действовать и расписываться назначенный опекун, а на продажу его квартиры потребуется разрешение органов опеки.

[solov_rock]

В пнд и нд запрос не делает нотариус , делает запрос в фгис егрн по продавцу (продавцам) о лишении (ограничении) дееспособности судом (Росреестр является оператором данной базы с данной информацией)

Это как бы да, только сами нотариусы говорили, что база росреестра по недееспособным не надежная. То ли суды туда сведения передают не регулярно, то ли учет в самом росреестре ведется криво, но в общем на это особенно надеяться не стоит.

[Vasilisa]

Нотариус . . . . . проверяет клиентов только "на глаз"?
Спасибо за ответы)

Присоединяюсь к ответам выше и добавлю, что Сделка может быть признана недействительной либо когда гражданин её совершивший был недееспособен на момент совершения сделки (ст.21 ГК РФ), либо совершенной гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст.ст. 177 – 179 ГК РФ)
Справки ПНД и НД это же про стояние на учете-никто не отрицает их важность, а вот подтверждение что человек осознавал значение происходящего и последствия в момент совершения сделки -это чаще даже важнее иметь, это собственно нотариус и проверяет на свой "глаз", и кстати многие нотариусы предпочитают вести видеозапись!

Чтобы не говорили, но нотариальная сделка это уже хорошо, а если хочется еще больше подстраховаться, то независимое медицинское психолого-психиатрическое освидетельствование в день сделки в помощь - чтобы закрыть вопрос вменяемости на сделки.

[KosMos]

Справки ПНД и НД это же про стояние на учете-никто не отрицает их важность, а вот подтверждение что человек осознавал значение происходящего и последствия в момент совершения сделки -это чаще даже важнее иметь, это собственно нотариус и проверяет на свой "глаз", и кстати многие нотариусы предпочитают вести видеозапись!

Вот именно! Это и статистикой подтверждается - нотариальные сделки оспариваются раз в десять реже, чем сделки в простой письменной форме.

[volokolamov]

Вот именно! Это и статистикой подтверждается - нотариальные сделки оспариваются раз в десять реже, чем сделки в простой письменной форме.

Ссылочку источник информации о статистике можно ?

[ir_ndprt]

При заверении сделки купли-продажи квартиры, делает ли нотариус запрос в ПНД на дееспособность продавца или проверяет клиентов только "на глаз"?
Спасибо за ответы)

При подготовке к удостоверению сделки нотариус делает запрос в Росреестр о том, имеются ли сведения о наличии вступившего в законную силу решения суда о признании продавца недееспособным или ограниченно дееспособным (получает соответствующую выписку из Росреестра) . Такую же выписку из ЕГРН может получить о себе только само лицо, в отношении которого вынесено решение суда. То есть сам продавец о себе же.
При наличии таких сведений в Росреестре, как было ранее указано, в регистрации перехода права собственности будет отказано сразу.

Более сложным и важным является вопрос, осознавал ли продавец последствия совершаемых действий в момент заключения договора.
И на данный вопрос нотариус не дает ответа.

Справки из НД и ПНД, даже с медосвидетельствованием, к сожалению, так же не являются 100-процентным доказательством того, что продавец в состоянии осознавать последствия заключения ДКП или иной сделки.

Даже проведение медосвидетельствования лицензированным судмедэкспертом не всегда будет расценено судом как доказательство того, что продавец действовал добровольно, не заблуждаясь в своих действиях. К сожалению, риск признания сделки недействительной ввиду того, что продавец не осознавал последствия совершаемых действий, свести к нулю невозможно.

[Mihey]

Справки из НД и ПНД, даже с медосвидетельствованием, к сожалению, так же не являются 100-процентным доказательством того, что продавец в состоянии осознавать последствия заключения ДКП или иной сделки.

Даже проведение медосвидетельствования лицензированным судмедэкспертом не всегда будет расценено судом как доказательство того, что продавец действовал добровольно, не заблуждаясь в своих действиях. К сожалению, риск признания сделки недействительной ввиду того, что продавец не осознавал последствия совершаемых действий, свести к нулю невозможно.

А как же вы тогда сами даете гарантии того что сделка будет юридически чистой и без рисков, если сами говорите, что вот этот риск убрать невозможно??? А он присутствует всегда. Ведь любой может заблуждаться и не осознавать.
Может и другие риски невозможно убрать полностью? Тогда в чем же гарантия от юристов, которые берут сделку на сопровождение? У вас на сайте написано, что клиенты "гарантированно избегают рисков" если обратятся к вам.

[Kati]

Я сильно сомневаюсь, что нотариус прям "проверяет" продавца по собственной инициативе. Ну если только покупатель будет сильно настаивать на проверке, то попросит продавца принести справки из психо- и наркодиспансеров. Или если продавец будет вести себя неадекватно либо выглядеть как бомж или алкаш.

[cheremis]

Просто побольше общайтесь с продавцом квартиры, точнее со всеми, кто будет подписывать договор. И если есть сомнение в дееспособности кого-то из них - вызывайте на сделку судебного эксперта-психиатра. По части дееспособности это даст больше гарантии чем нотариус.