Банковская ячейка или аккредитив – что лучше?

[BMSallivan]

Интересно раскрыла вся эта карантинная история ситуацию с расчётами по сделкам с недвижимостью через банковскую ячейку и через аккредитив. В плане их отличий друг от друга и того, что из них лучше использовать для расчетов при продаже квартиры.

Вот мои наблюдения за происходящим. МФЦ закрыты, документы получить нельзя, но при этом сам Росреестр продолжает регистрировать сделки. И получаем ситуацию, когда поданные до закрытия МФЦ документы прошли регистрацию перехода права, но фактически участники сделки на руки ничего получить не могут. Люди готовы двигаться дальше невзирая на отсутствие документов, довольствуясь электронной выпиской с сайта Росреестра как подтверждения перехода права.

Вот тут и получается:
- в случае банковской ячейки продавец и покупатель могут совершить обоюдный доступ изъяв денежные средства в пользу продавца и далее передавать квартиру покупателю по акту;
- в случае аккредитива, стороны могут только продлить срок его действия и дальше сидеть смиренно ждать открытия МФЦ и выдачи документов.

Вот так форс-мажорная ситуация показала, что не так уж и плоха закладка денег в ячейку по сравнению с аккредитивом.

[Suvorova78]

Да, если у покупателя были наличные для покупки квартиры.

[Larsi]

Я начиталась всяких историй, мне кажется что аккредитив вообще страшная штука, не только сейчас.

[Varyag]

Технология передачи денег через ячейку уже обкатана в течение почти 30 лет на разных типах сделок, в том числе на альтернативных цепочках. И доказала, что она вполне надежна и достаточно удобна. А аккредитив, хоть и был теоретически доступен уже давно, но более-менее широкое распространение получил всего несколько лет назад, когда банки стали активно вторгаться на рынок недвижимости со своей ипотекой, эскроу счетами и т.п.

[AnnaSmart]

Я начиталась всяких историй, мне кажется что аккредитив вообще страшная штука, не только сейчас.

Larsi, а чем аккредитив вас так пугает?
Последнее время его применяют все чаще в сделках с недвижимостью. Да и принцип действия у него практически такой же, как у расчетов через депозитарную ячейку. Только в ячейке передаются наличные, а через аккредитив безнал.

[Larsi]

Пугает то, что технология вроде как и отработанная, но в случае чего у продавца большие риски остаться без денег. Например сейчас МФЦ не работают, а покупатель не хочет выезжать с дачи для продления аккредитива что б не нарушить самоизоляцию (или просто из вредности не хочет!). Или сам продавец попал на карантин.И что тогда, продавцу остается только молиться?

[Kati]

Можно заранее обговорить открытие аккредитива на длительный срок, что бы была возможность выкрутиться из форс-мажора.

[Larsi]

Как заранее все предусмотреть и учесть. Кто ж мог знать, что может случится такой форс-мажор. Теперь то конечно многие задумаются на эту тему.

[AnnaSmart]

Пугает то, что технология вроде как и отработанная, но в случае чего у продавца большие риски остаться без денег. Например сейчас МФЦ не работают, а покупатель не хочет выезжать с дачи для продления аккредитива что б не нарушить самоизоляцию (или просто из вредности не хочет!). Или сам продавец попал на карантин.И что тогда, продавцу остается только молиться?

Здесь технология расчетов через аккредитив не при чем. Расчеты через банковскую ячейку точно так же зависнут, если Росреестр и МФЦ не будут работать. Это форс-мажор. Тогда вам нужно бояться вообще всех видов расчетов, а не только аккредитива

[Lara]

И получаем ситуацию, когда поданные до закрытия МФЦ документы прошли регистрацию перехода права, но фактически участники сделки на руки ничего получить не могут. Люди готовы двигаться дальше невзирая на отсутствие документов, довольствуясь электронной выпиской с сайта Росреестра как подтверждения перехода права.

Неужели в договоре условием доступа к ячейке с деньгами указана только электронная выписка с сайта Росреестра? Как это в реальности происходит? Например, я продавец. Мне приходит на электронную почту письмо с файлами об электронной регистрации, я копирую файлы на флешку, приношу в банк. Сотрудники банка вставляют флешку в свой компьютер, заходят на сайт Росреестра, проверяют файл самой выписки и файл электронной подписи на подлинность. После этого открывают ячейку и отдают деньги. Я правильно поняла? Такая последовательность действий?
Название банка напишите, пожалуйста.

[Kapel]

В сбере сказали, что для доступа к ячейке нужны оригиналы договоров и выписок, электронные документы для доступа к ячейке не подойдут. Выход предложили такой : продлить срок аренды ячейки и ждать, пока не появятся оригиналы на руках.

[AnnaSmart]

Неужели в договоре условием доступа к ячейке с деньгами указана только электронная выписка с сайта Росреестра? Как это в реальности происходит?

Да нет же. Здесь имеется в виду, что электронную выписку ЕГРН получает сам покупатель, чтобы убедиться, что квартира уже на него зарегистрирована. После этого он вместе с продавцом легко может получить доступ к ячейке СОВМЕСТНО, даже вообще без зарегистрированного договора и без выписки. Обычно, такой совместный доступ к ячейке входит в стандартное условие по допсоглашению к аренде ячейки.
С аккредитивом же такой фокус не получится.

[Lara]

"Совместный доступ к ячейке", "Продлить аренду ячейки" - все эти способы предполагают добровольное согласие на это покупателя, а этого согласия может не быть. Весь смысл в том, как получить деньги продавцу без Покупателя. Или передвинуть дату, после которой деньги обратно забирает покупатель.
Я не представляю даже как это профилактировать?
Вот сейчас карантин 2 месяца, курсы валют пляшут, рынок стоит, можно дёшево сторговаться по другой квартире, Покупателю невыгодно держать свои кровные на аккредитиве или в ячейке два месяца. Почему он должен уступать Продавцу?

[Larsi]

"Совместный доступ к ячейке", "Продлить аренду ячейки" - все эти способы предполагают добровольное согласие на это покупателя, а этого согласия может не быть. Весь смысл в том, как получить деньги продавцу без Покупателя.

Вот и меня это вопрос очень сильно занимает. Никак не могу понять, что же нужно делать что бы избежать плачевного результата.

[AnnaSmart]

"Совместный доступ к ячейке", "Продлить аренду ячейки" - все эти способы предполагают добровольное согласие на это покупателя, а этого согласия может не быть. Весь смысл в том, как получить деньги продавцу без Покупателя. Или передвинуть дату, после которой деньги обратно забирает покупатель.
Я не представляю даже как это профилактировать?

Вот здесь как раз и есть преимущество расчетов через банковскую ячейку перед аккредитивом. Условия допсоглашения на доступ к ячейке гибкие - то есть там можно указать любые условия (ну почти любые). Например, предусмотреть ситуацию, когда происходят форс-мажорные обстоятельства, которые препятствуют свободному исполнению условий допсоглашения. Тогда все сроки в допсоглашении автоматически отодвигаются на время действия этих обстоятельств.
По сути, так же, как это обычно указывается в типовых договорах.
А в условиях аккредитива, насколько я знаю, никаких дополнительных условий вписывать нельзя, действие аккредитива строго регламентируется законом.

И вообще, когда расчеты по квартире происходят через ячейку, там больше возможностей договориться с сотрудниками банка, вплоть до привлечения службы безопасности банка и блокирования доступа к ячейке до выяснения обстоятельств.
При расчетах через аккредитив такое вряд ли возможно. Там безналичный платеж или возврат денег на счет покупателя пройдет автоматически при заданных начальных условиях.

[Lara]

А в условиях аккредитива, насколько я знаю, никаких дополнительных условий вписывать нельзя, действие аккредитива строго регламентируется законом.

У нас последняя мировая эпидемия "Испанки" (испанский грипп), которая унесла 50 млн. жизней, была 100 лет назад. Интересно узнать, какие были условия аккредитива после "Испанки"? Тогда это была новая реальность как сейчас коронавирус/самоизоляция/карантин.

[Suvorova78]

была 100 лет назад. Интересно узнать, какие были условия аккредитива после "Испанки"?

Вы уверены что тогда уже использовали аккредитивы?

[Lara]

Один продавец предложил мне расчёт через сервис безопасных расчётов Сбербанка, а вернее ООО "ЦНС" (ЦНС = Центр недвижимости от Сбербанка). Что за птица? Я полезла в интернет за отзывами. Нашла https://otzovik.com/review_9836601.html

По договору ООО ЦНС обязуется перечислить деньги в обозначенном размере на счет продавца. А вот какая сумма ПОСТУПИТ на этот счет? В договоре об этом ни слова. И вот тут начинается главное! Счет продавца открыт в стороннем банке (не Сбербанк), и при зачислении средств на счет была взята комиссия в размере 15% (посчитайте, сколько это будет от более чем миллиона рублей) за то, что деньги были перечислены от юридического лица. То есть продавец рассчитывал на полную сумму по договору купли-продажи, а ему упало только 85% от неё.

Это правда? Услуга безопасных расчётов стоит 15% от суммы сделки? Аккредитив не в Сбербанке? Согласие на договор подтверждается кодом из смс, а не личной подписью?
А можно ли открыть аккредитив именно в самом Сбербанке для купли-продажи недвижимости, без участия ЦНС?

[Kati]

У меня сестра год назад продавала квартиру через Домклик, я так понимаю через эту же систему. У покупателя был счет в Сбере, у сестры в ВТБ. Деньги поступили в полном обьеме. Она оплачивала сберу отдельно комиссию. Но сумма была вменяемая, пару тысяч. Может за год условия поменялись.

[Moroz91]

Один продавец предложил мне расчёт через сервис безопасных расчётов Сбербанка, а вернее ООО "ЦНС" (ЦНС = Центр недвижимости от Сбербанка). Что за птица?

Вообще сбер все свои ипотечные сделки, которые кредитует и оформляет через Домклик проводит через свою ООО ЦНС. Это его условие расчетов по умолчанию. Комиссию конечно там свою отгрызает но более менее приемлемую.
15% комиссия за перевод - это конечно жесть! Но видимо и такое бывает...
Старая добрая банковская ячейка все же как то надежнее.

[cheremis]

У расчетов через ячейку по сравнению с аккредитивом есть еще одно неоспоримое преимущество - это когда продавец является должником и его счета мониторятся приставами. Тогда банковская ячейка - единственный выход для него.

[KosMos]

У расчетов через ячейку по сравнению с аккредитивом есть еще одно неоспоримое преимущество - это когда продавец является должником и его счета мониторятся приставами. Тогда банковская ячейка - единственный выход для него.

Уже нет!!! С января 2021 банки обязаны контролировать ВСЕ расчеты по сделкам с недвижимостью на сумму более 3 млн. руб. Причем, это касается не только безналичных расчетов по сделкам, но и наличных. Такие дела!
Вот в новостях об этом: https://www.bfm.ru/news/461861

[Akimova]

Вот и меня это вопрос очень сильно занимает. Никак не могу понять, что же нужно делать что бы избежать плачевного результата.

В ДКП прописать условие, невыплата цены квартиры в размере ... Покупателем является существенным нарушением условии договора Покупателем и причиной расторжения договора Продавцом, вследствие этого квартира возвращается в собственность Продавца.

[volokolamov]

Уже нет!!! С января 2021 банки обязаны контролировать ВСЕ расчеты по сделкам с недвижимостью на сумму более 3 млн. руб. Причем, это касается не только безналичных расчетов по сделкам, но и наличных. Такие дела!
Вот в новостях об этом: https://www.bfm.ru/news/461861

На практике как ничего не контролировали так ничего и не контролируют
Банк (при действующей системе документооборота в большинстве банков) не осведомлен о содержимом ячейки (не знает что именно и в каком объеме в нее заложили) потому и не может контролировать сколько именно денег через нее передали (требовать показать количество денег при выемке).

[KosMos]

На практике как ничего не контролировали так ничего и не контролируют
Банк (при действующей системе документооборота в большинстве банков) не осведомлен о содержимом ячейки (не знает что именно и в каком объеме в нее заложили) потому и не может контролировать сколько именно денег через нее передали (требовать показать количество денег при выемке).

Ну это пока... Какое-то время уйдет на реакцию банков. Наверняка скоро их начнет пинать Росфинмониторинг и они вынуждены будут шерстить ячейки. Тем более что технически тут нет никакой сложности.