Куда движется Рынок Недвижимости

[DED_Realty]

процент неплатежей по ипотеке у нас не превышает 1%, что является минимальным значением и никакого кризиса это спровоцировать не может.

Если вы упорно верите всему, что тиражируют СМИ (я про "1% неплатежей" и хорошие перспективы рынка недвижимости), то подумайте вот о чем.

Несколько лет назад был такой крупный банк - Мастер-банк (входил в топ-20 в РФ). Так вот, опираясь на публичные данные о нем, можно было сделать вывод, что дела у него шли очень даже неплохо. И вдруг - БАЦ!!!.. и банк - банкрот. И сотни тысяч оxреневших вкладчиков, которые еще вчера были уверены, что с банком все хорошо.

Такие же истории и на рынке недвижимости. Вспомните крупного застройщика СУ-155 (2-е место по объемам ввода жилья был после ПИКа). Все было хорошо-хорошо, и вдруг - БАЦ!!!.. и СУ-155 - объявлен банкротом. И десятки тысяч обманутых дольщиков пьют валерьянку.
Та же история с известным застройщиком УРБАН-ГРУПП, проекты которого до последнего дня просто сияли на рынке, и СМИ рассказывали о стабильном финансовом положении и грандиозных планах застройщика. Далее известно - БАЦ!! Банкрот.

И подобных историй множество. И каждый раз СМИ публикуют одни данные (в угоду политике рынка), а потом эти же СМИ публикуют "сенсации" - как вдруг все произошло неожиданно и совсем наоборот.

Вы по-прежнему будете уверять, что нарисованная каким-то "экспертом" и растиражированная СМИ цифра в 1% или даже 2% неплатежей стоит того, чтобы в нее верить и радоваться прекрасным перспективам рынка и растущей платежеспособности населения?
А может стоит повнимательнее оглядеться вокруг и призадуматься? Может стоит самостоятельно проанализировать ситуацию на основе собственного опыта и работы "на земле" с людьми, увидеть реальные проблемы и нехорошие тенденции (вместо чтения бравурных заявлений чиновников и "правильных экспертов" в СМИ)?

Впрочем, спорить тут о том, что произойдет в будущем с рынком недвижимости, я не вижу смысла. Я выразил свое мнение и обосновал его. Если мои доводы для вас непонятны или неубедительны - просто пройдите мимо и не обращайте на них внимания. А время покажет, насколько мои наблюдения за происходящим на рынке недвижимости оказались верными.

[DED_Realty]

Ну что, дети мои, убедились? Читайте мои заметки выше (я их делал еще несколько месяцев назад) и сверяйтесь с текущей ситуацией. Рынок встал! И встал жестко. Причем, не только вторичка, но и первичка. Даже при том, что наши думцы снова включили "льготную ипотеку" для новостроек. Сначала под 9%, потом снизили еще - аж до 7%. Небывалая щедрость от государства!

Ну и где радость покупателей? Где оживление рынка? Где очереди в офисы продаж новостроек?..

Дык, ведь я ж об этом и говорил. Если нет фундаментальных факторов, на которые может опираться реальный спрос, то никакими допингами в виде "льготных процентов" рынок не оживить.

Скидки от застройщиков еще пару месяцев назад были скрытыми, завуалированными, а теперь они уже перешли к откровенному демпингу. Вот, например, застройщик Level Group дает скидку аж 20% на все свои квартиры и апартаменты: https://level.ru/promo/skidka-20

Я даже сделал скриншот этой страницы (а то ведь застройщик ее потом поменяет): http://prntscr.com/ZHMnjuxQJLx6

Видали вы такое? И это при мощной господдержке строительной отрасли!
А народ все равно не реагирует. Видимо, уже нет сил... то есть - нет реальных возможностей. Были... да все вышли.

Застройщики уже начали массово обзванивать людей наугад с вопросом "Вы рассматриваете в ближайшее время покупку квартиры? У нас есть для вас эксклюзивное предложение..."

Банки, тем временем, вновь начали практиковать почти пофигистический подход к оценке рисков по объекту залога. Берут если не все, что принесёт заемщик, но близко к этому.

А льготная ставка в 7% годовых - это вообще нонсенс! Вообще-то, даже официальная инфляция за первые пять месяцев 2022 года составила 11,8% (вот подтверждение: https://www.statbureau.org/ru/russia/inflation )
То есть выходит, что заемщикам готовы выдавать кредиты по ставке почти в 2 раза дешевле чем инфляция. Это значит, что вы еще и сэкономите на выплатах по такой ипотеке!

Ситуация становится уже даже не забавной, а просто абсурдной. Это похоже на нервные попытки стимулировать рынок первички ЛЮБОЙ ЦЕНОЙ. Даже не думая - а что дальше...

На вторичке дела еще хуже. Тут и господдержки нет, и никакие "льготные ипотеки" на вторичке не работают. Вторичка стоит намертво!
Хозяева квартир, видимо, пока еще не осмыслили этот факт и надеются на чудо - что рынок недвижимости вдруг снова начнет почему-то расти, и они не потеряют в цене продажи. Но реальность опрокидывает их планы. При полном швахе в экономике, падении платежеспособности населения и отсутствии хоть каких-то видимых перспектив, надеяться на то, что в одной из ее ключевых отраслей вдруг все станет замечательно - верх неразумности.

В общем, пока все идет ожидаемо. Никаких сюрпризов. Все в порядке. Падаем...

[DED_Realty]

Обрушение рынка недвижимости становится все заметнее. Застройщики уже начинают снижать цены наперегонки.

Тот же Level Group, который объявлял, что скидка -20%, действует "только до 30 июня" (см. ссылку выше), теперь уже дает ее "до 15 июля". Скрин здесь: http://prntscr.com/ZGsYNY7o-b0Y
И что-то мне подсказывает, что это не крайний срок.

А здесь, например, еще один крупный застройщик - ФСК - тоже почуял неладное и объявил демпинг (- 15%) на свои квартиры - вот скриншот: http://prntscr.com/1_d7a5W3cJn9

Скидки до 20% на свои престижные апартаменты на Проспекте мира в Москве объявил и застройщик Сити XXI-век в проекте HILL8.

Другие застройщики тоже стараются не отставать - кто больше скинет. Рынок упорно не желает приходить в себя. У застроев начинается тихая паника. Заметили уровень скидок?

Оно и понятно, как же иначе. Покупателей-то теперь днем с огнем не сыщешь...

Меня только один вопрос мучает - если живые покупатели с деньгами еще на рынке остались, то зачем им сейчас брать квартиры, если они видят такое стремительное снижение цен? Что если подождать, пока они рухнут окончательно и тогда уже зайти на рынок как короли?)))

[Lexus_DT]

ДОМ.РФ вывалил данные, что выдача ипотеки в июне взлетела на 80% https://www.interfax.ru/business/850959
Похоже, рынок опять разогревается. Как-то так.

[DED_Realty]

Этого следовало ожидать. Очередной допинг для строительной отрасли, которая самостоятельно (без допингов) уже функционировать не может. Выключи внешнюю подпитку и отрасль схлопнется. Эти допинги (в виде субсидированной ипотечной ставки) пока еще кое-как позволяют ей держаться на плаву, но это не может долго продолжаться.

Кроме того - 80% роста звучит круто... но! Нужно учитывать эффект базы! То есть от какой цифры считали эти 80%. А считали от показателя мая, который был крайне низкий, рекордно низкий. По сравнению с пандeмийным маем 2020 года, показатель выдачи ипотечных кредитов этого мая упал более, чем в 6 раз.

То есть если, к примеру, вы в прошлом месяце выдали всего 1 кредит, а в этом месяце выдали 2 кредита, то чисто технически ваш показатель вырос на целых 100%! А фактически - это всего 2 кредита.

И кстати, там же в новости Интерфакса сказано про показатель выдачи ипотеки следующее:
"Показатель демонстрирует многократное снижение по сравнению с объемами выдачи ипотеки в 2021 году".

Как-то так))

[DED_Realty]

И еще до кучи: в ДОМ.РФ уверены, что они смогут выполнить "поручение президента по сохранению роста ипотечного портфеля на уровне прошлого года - не менее 2,5 трлн руб". Собственно, только это и беспокоит чиновников из ДОМ.РФ - как нарисовать нужные цифры по итогу года. И я уверен, они блестяще справятся с этой непосильной задачей. И получат премии и повышения.

А как это отразится на рынке жилья и ценах - это уже проблема покупателей.

А как народ будет разгребать свои ипотеки – это уже проблема банков и ЦБ.

А как будут строить застройщики и почему качество стройки падает год от года – это проблема Минстроя.

У ДОМ.РФ задача одна - запихать в рынок 2,5 триллиона рублей через ипотечные кредиты и отчитаться об этом. А дальше - хоть трава не расти.

[DED_Realty]

И еще кое-что для понимания. Указанная в статье РБК (выше) средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в мае в 3,81% годовых не должна вводить в заблуждение.

Здесь учитываются как реальные ставки от 1,8 до 3% годовых по различным льготным гос. программам, так и "псевдольготные программы" от застройщиков, при которых стоимость квартиры просто увеличивается на сумму недополученной прибыли, исходя из объявленной ставки в 7% годовых.

[DED_Realty]

А вот данные о рынке недвижимости на июль 2022 от самих риэлторов - тезисно:

Сделок купли-продажи квартир проводится всё меньше.

Эта тенденция прослеживается уже в течение трёх месяцев на первичном и вторичном рынках жилья. Об этом в эфире радиостанции «Говорит Москва» сообщил вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев.

...Всё это накладывается на рынок недвижимости, сокращает спрос. Поэтому цены корректируются, спрос корректируется в сторону понижения. Этот тренд сохранится ещё год, полтора.

Кроме того, уже во многих СМИ отмечен массовый уход агентств недвижимости с рынка (закрытие компаний или продажа их по дешевке). Об этом пишет и КоммерсантЪ:
https://www.kommersant.ru/doc/5446014
Риэлторы сворачивают сделки
Они уходят с рынка из-за падения продаж жилья

Число выставленных на продажу агентств недвижимости за последние несколько месяцев выросло в несколько раз, что является "нетипичной ситуацией для рынка"...

...эксперты не видят особого смысла в покупке агентств недвижимости из-за отсутствия ожиданий улучшения на рынке.

Вот как это комментирует вице-президент Гильдии риэлторов России:

Апрелев предположил, что после ухода риэлторских компаний с российского рынка из-за падения продаж, качество предоставляемых услуг повысится. Это связано с тем, что остаются самые квалифицированные и опытные компании, которым доверяют клиенты, подчеркнул он.

Отрывки интервью с Апрелевым выложены на сайте "Говорит Москва":
https://govoritmoskva.ru/news/323320/
Риелторы отметили обеднение населения и снижение интереса к недвижимости в РФ

В общем, все логично. И очередной костыль в виде новой порции кредитов и без того по уши закредитованному населению, принципиально проблемы не решит, только отодвинет ее еще на некоторое (уже совсем недалекое) время.

[DED_Realty]

ДОМ.РФ вывалил данные, что выдача ипотеки в июне взлетела на 80% https://www.interfax.ru/business/850959
Похоже, рынок опять разогревается. Как-то так.

А вот что на днях "вывалил" Хуснуллин в своем интервью РБК:
"По итогам 2022 года спрос на квартиры может снизиться на 20%"

И это сказал не кто-нибудь, а заместитель Председателя Правительства Российской Федерации (в простонародье - "смотрящий за всей стройкой в РФ"). И сообщать о падении спроса на рынке недвижимости - совсем не в его интересах. А значит, можно предположить, что он еще приукрасил ситуацию - на самом деле с реальным спросом дела обстоят еще хуже.

А еще Хуснуллин в своем интервью сказал, что для того, чтобы достроить текущие проекты, нужно около 4 триллионов рублей. И взять их можно только с покупателей. Усекли?
А если покупателей не будет в достаточном количестве, то что? Догадались? Армию обманутых дольщиков (уже купивших квартиры в стройке) ждет пополнение, а платежи по ипотеке для них никто отменять не собирается.

В той же статье РБК есть и такое дополнение:
Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) также прогнозирует снижение спроса на жилье в России на 10–15%.

---------------------------
А вот июльская статистика:
Реальные цены на новостройки в Москве снизились впервые с осени 2019 года Стоимость квартир скорректировалась на фоне падения спроса

Как-то не очень похоже на восстановление рынка. Да и с чего бы ему восстанавливаться? У нас что - дела в экономике пошли лучше? Люди стали зарабатывать больше?

К примеру, озвученная официально инфляция в 14,5% означает, что на те же 100 000 рублей в 2022 году можно купить столько же товаров, как в 2021 на 85 500 рублей. Прибавьте к этому падение заработных плат на 6%, о котором говорит Росстат, умножьте на поправочный коэффициент, который компенсирует разницу между официальной статистикой и реальностью - и вы сами увидите перспективы платежеспособного спроса, а значит, и всего рынка.

[DED_Realty]

А вот еще кое-что забавное об июльской статистике первичного рынка недвижимости московского региона.

Ряд аналитиков от крупных игроков рынка отрапортовал о 12%-13% росте продаж новостроек в июле. Основывались они, очевидно, на данных девелоперов о текущих продажах. Сами девелоперы тоже активно поддерживают этот лозунг - мол, продажи начали расти, скоро начнут расти и цены, покупайте быстрее, пока не подорожало!

И если не углубляться в детали, то может возникнуть впечатление, что так оно и есть. Откуда ни возьмись, на рынке появились платежеспособные покупатели, которые снова начали сметать пачками новые квартиры, не обращая внимания на текущую экономическую ситуацию и безумные цены на квадратные метры. Но... не тут то было.

Если поинтересоваться деталями, то всплывает один интересный факт.
Оказалось, что если подсчет вести с учетом некоторых факторов, то картина резко меняется, вплоть до противоположной.

Аналитическое агентство "bnMAP" выложило свою аналитику с некоторыми уточнениями, которые переворачивают весь тренд в обратную сторону.

У этого агентства своя методика подсчёта. Они оценивают только покупки с признаком "один покупатель-одна квартира". В свою статистику они не включают данные по сделкам лиц, на которых за месяц оказались оформлены и зарегистрированы сразу несколько договоров ДДУ – так называемый "опт". Предполагается, что одиночные покупатели и есть те самые "настоящие", которые приобретают жильё для личных нужд, не важно, для целей сбережения своих средств, сдачи в аренду, или будущего проживания.

И вот здесь результат оказался очень даже неожиданный. В июле произошёл не рост на 13%, а падение на 37% (5,56 тыс. сделок в июле, против 8,91 тыс. сделок в июне).
Источник с данными аналитики тут.

Иначе говоря, обычный рядовой покупатель по-прежнему "уползает" с рынка. Причём, нехилыми такими темпами. Все эти ипотечные льготные и скидочные программы на него эффекта не возымели.

Остается резонный вопрос - а кто же тогда все эти остальные покупатели-оптовики? Инвесторы? Вряд-ли... Сегодня недвижимость не может служить эталоном для инвестирования. Цены на нее если и не обваливаются (пока что), то уж точно не растут, и перспектив будущего роста как-то не просматривается (нет обнадеживающих факторов). А значит, как объект инвестирования это стало непривлекательным. И даже как инструмент сохранения капитала это тоже не внушает доверия. Ведь даже там "наверху" уже в открытую сказали, что цены на недвижку могут упасть по итогам года на 20% (см. мой предыдущий пост выше).
Какой же инвестор будет вкладываться в падающий актив?

Тогда откуда взялись эти покупатели-оптовики? Кто они?
На мой взгляд, к реальному спросу они точно не имеют отношения. А зафиксированное увеличение количества сделок на первичке, как вариант, может говорить о том, что сами девелоперы оформляют на аффилированных лиц собственную недвижимость в целях оптимизации своих затрат и маркетинговых усилий. Таким образом, формально, число "покупок" новостроек действительно увеличилось, но фактически, это всего лишь "бумажный спрос", который является реструктуризацией активов девелоперов.

Возможно на эти "оптовые закупки" повлияли и другие игроки - например, крупные инвесторы на корпоративных договоренностях выкупают у девелоперов квартиры оптом с большим дисконтом (например, с дисконтом в 40-50%, учитывая, что дисконт в 20% девелоперы и так уже предлагают сейчас всем желающим - см. данные об этом выше в постах).

Но это, очевидно, тоже никак нельзя считать реальным спросом на жилье. Так что бравые заявления аналитиков о росте продаж новостроек в июле на 13% - без соответствующих уточнений и комментариев вводят в заблуждение и подталкивают к неверным выводам.

[DED_Realty]

Кредитное рейтинговое агентство НКР (Национальные Кредитные Рейтинги), аккредитованное при Банке россии, это довольно авторитетная организация в плане анализа и прогнозирования финансово-экономических явлений. Так вот, на днях это самое агентство высказалось про ипотечный рынок РФ. Вот основные тезисы:

По итогам 2022 года общая сумма выдачи ипотечных кредитов будет на 10-20% ниже по сравнению с 2021-м...
...
При этом в количественном выражении кредитов будет выдано значительно меньше не только чем в 2021-м, но и чем в 2019-м году, когда программа субсидируемой ипотеки еще не действовала.
...
На рынок ипотечного кредитования будет давить ослабление потребительского спроса и реальных доходов населения...

Источник - FORBES: https://www.forbes.ru/finansy/474619-ek ... -2022-godu

А тут еще и Минтруд свою оценку приложил:

https://www.vedomosti.ru/society/news/2 ... zrabotitsi
Минтруд прогнозирует рост уровня безработицы осенью
----------
Вот так.
Думаю, вкупе с предыдущими аргументами (читай выше в теме), эти новости ясно обрисовывают удручающую картину перспектив российского рынка недвижимости, и бравые обещания застройщиков о росте спроса на жилье уже не будут вводить никого в заблуждение.

[DED_Realty]

О том же говорит и топовый чиновник от экономики - вот выдержка из СМИ:

Граждан России предостерегли от покупки недвижимости и рекомендовали дождаться снижения цен. Такой совет дал экс-советник министра экономики Евгений Надоршин в подкасте NEWS.ru

Надоршин заявил, что на данный момент жилье переоценено. "Рынок недвижимости "перегрет". И если вам кажется, что ставка по льготной ипотеке в 7 процентов — это дешево, забудьте", — добавил эксперт. Он отметил, что для обеспечения в 2022 году такого же спроса на квартиры, как в 2021-м, ипотечная ставка должна составлять 3-5 процентов. Ситуацию усложняет и увеличившийся риск недостроя. Снижение спроса и сокращение доходов населения приведет к падению цен на недвижимость в ближайшие полтора года, считает Надоршин.

А здесь один интересующийся человек пригляделся к аналитике от известной компании "Метриум":

По массовому сегменту (я так понимаю, что это либо "эконом" либо "эконом" + "комфорт") в июле насчитали 2 850 сделок по сравнению с 2 935 в июне (т.е. падение -3%). Но, если по другим подсчетам, общее количество выросло на 13%, то с учетом падения в массовом сегменте на 3%, это значит продажи в "бизнес" и "премиум" классах в "мертвом" июле выросли на 16%.

Возможно ли такое? Я уверен, что возможно всё.
Как там мудрый человек говорил: "Важно не как голосуют, а как считают".

-----
Анекдот в тему о том, как штатные аналитики разных ведомств и девелоперских холдингов определяют "реальный спрос" и тенденции рынка, ориентируясь на указы сверху:

- Товарищ прапорщик, а крокодилы летают?
- Нет, конечно, ты что, дурак?
- А товарищ генерал сказал, что летают.
- Ну в принципе-то летают, но так, низенько-низенько...

[DED_Realty]

Ну что, дети мои, убедились? Читайте мои заметки выше (я их делал еще несколько месяцев назад) и сверяйтесь с текущей ситуацией. Рынок встал! И встал жестко. Причем, не только вторичка, но и первичка. Даже при том, что наши думцы снова включили "льготную ипотеку" для новостроек. Сначала под 9%, потом снизили еще - аж до 7%. Небывалая щедрость от государства!

Ну и где радость покупателей? Где оживление рынка? Где очереди в офисы продаж новостроек?..

Дык, ведь я ж об этом и говорил. Если нет фундаментальных факторов, на которые может опираться реальный спрос, то никакими допингами в виде "льготных процентов" рынок не оживить.

Скидки от застройщиков еще пару месяцев назад были скрытыми, завуалированными, а теперь они уже перешли к откровенному демпингу. Вот, например, застройщик Level Group дает скидку аж 20% на все свои квартиры и апартаменты: https://level.ru/promo/skidka-20

Понеслось! Рынок недвижимости начал сыпаться уже активно! И даже "надежный допинг" в виде льготной ипотеки уже не помогает. Спрос на квадратные метры неуклонно падает, количество сделок сокращается, перспективы роста платежеспособности населения (а значит, и платежеспособного спроса) не просматриваются даже в бинокль.

Самые упорные (точнее - самые жадные и не очень умные) продавцы продолжают пытаться удержать цены. А более продвинутые (те, кто способен к холодному анализу и пониманию перспектив) - уже сейчас сбрасывают свой "бетонный актив" с невиданными скидками.

Тот же Level Group, на той же странице (см. ссылку выше) предлагает скидку уже не 20%, а все 30% (!):

Level Group: "Только до 30 ноября действуют выгодные скидки на квартиры и апартаменты в проектах Level Group — до 30% при 100% оплате, рассрочке или покупке в ипотеку без субсидирования процентной ставки".

[DED_Realty]

Все, о чем я говорил в этой теме здесь на форуме в течение последних двух лет, сбывается (это если мне кто-то не верил). Почитайте выше и убедитесь сами.

Я не пытаюсь показаться "самым умным", а всего лишь напоминаю о тех явных признаках пузыря на рынке недвижимости и базовых экономических законах, которые однозначно показывают любому аналитику - к чему должны были привести безумные игры в ипотеку, отчаянная господдержка застройщиков, ажиотаж закредитованных покупателей, не имеющих собственных денег, и т.п.

Сопоставив ряд факторов (ключевых для рынка недвижимости!), несложно было догадаться, к чему это приведет. Это просто здравый смысл, а не ясновидение.

Вот результат (и это при продолжающейся активной господдержке стройотрасли!):

https://www.novostroy.ru/news/crisis202 ... ka-zhilya/
Эксперт: в России начался обвал рынка недвижимости
3 ноября 2022
..."Рынок жилья уже начал падать, не дожидаясь 2024-го, как упомянул в своей речи вице-премьер Марат Хуснуллин".

https://akket.com/raznoe/275175-obval-r ... zhile.html
Обвал рынка. В России рухнули цены на жилье
18.11.2022

https://www.mk.ru/economics/2022/11/15/ ... -goda.html
Эксперты спрогнозировали обвальное падение цен на жилье до 2024 года
15.11.2022

И даже СВО здесь не сыграло ключевой роли, а только ускорило развязку. Та же развязка произошла бы и без СВО, просто чуть позже... так это проблемы СИСТЕМНЫЕ.

Какая будет ситуация после прекращения господдержки застройщиков (нельзя же их вечно субсидировать из бюджета!)... догадайтесь сами.

[DED_Realty]

Декабрь 2022. Рынок продолжает сыпаться.
В бизнес- и элит- классе все больше инвесторов, которые раньше закупались престижными кв. метрами в инвестиционных целях, теперь пытаются скинуть свои квартиры с дисконтом. С большим дисконтом! Но... почему-то мало желающих покупать.

В дорогих московских новостройках все больше встречается предложений "по цене ниже, чем у застройщика", даже с учетом того, что сами застройщики предлагают небывалые скидки (на этом уже стали спекулировать некоторые агентства). Инвесторы судорожно пытаются спихнуть ставший вдруг неликвидным актив. Но тщетно.

А впереди маячит 2023 год, в который страна входит с дефицитным бюджетом, падающим ВВП, растущей безработицей, банкротствами предприятий и физлиц и другими не очень радостными показателями.

Интересно, еще остались твердолобые, которые продолжают верить в "вечнорастущий" рынок недвижимости?

[Lexus_DT]

Цены этой осенью прям радуют:

сентябрь: -10%

октябрь: -15%

ноябрь: -25%

декабрь: ааа-ааааа-ААААААА!!! "Назовите свою цену!"

Пожалуй, подожду, когда застрои сами будут доплачивать за то, чтобы я у них квартиру купил

[DED_Realty]

"Вот и именно" - как говорил товарищ полковник))))

[DED_Realty]

Рынок недвиги, безусловно, сыпется, но застройщики изо всех сил цепляются за каждую соломинку, чтобы не упасть.

Понятно, что одним из главных стимулов для массового покупателя на рынке являются ЦЕНЫ. И застройщики, конечно, сделали на этом акцент, развешивая по кварталам суперпривлекательные скидки на свои квартиры. Народ, раскрыв рот, внимательно наблюдает за этим представлением, наивно полагая, что стоимость квартир в прайсах застройщиков действительно упала на 15-20, а то и 30%.

Но кто же так легко будет расставаться с маячившей перед носом прибылью? Вот и застройщики не торопятся спускать все цены в унитаз. И даже когда они вынужденно привлекают покупателей большими скидками, они делают всё, чтобы... эту скидку покупатель в итоге не получил.

Большая скидка - это мощный маркетинговый ход, который заставляет многих повернуть голову в нужном направлении. А дальше уже дело продажников - привлечь, заговорить, заболтать, запутать клиента, в конце с прискорбием сообщив ему, что скидка-то, конечно, есть, но она дается только при соблюдении ряда условий, и уж точно не всем подряд: "Мы ж так разоримся! Вы что!!!"

Поэтому наивному покупателю нужно иметь в виду - не стоит воспринимать рекламу буквально. Цель рекламы - привлечь, а не продать. Продажа идет уже на следующем шаге, и жесткие условия сделки, обычно, отличаются от мягких обещаний в рекламе.

Вот что недавно сказал по поводу небывалых скидок девелоперов Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

"Дисконт — это часть маркетинговой стратегии застройщика, поэтому однозначно сказать, что продавец честен с покупателем, невозможно, даже при полном системном анализе рынка. Первичный рынок — это достаточно скрытая среда. Наличие баннера с 30-процентной скидкой совсем не означает, что покупатель, во-первых, получит такое предложение по всей линейке квартир. А во-вторых, застройщик, скорее всего, предоставит скидку только при определенных условиях — например, при полной оплате.

Но главное — мы не знаем, поднимались ли цены перед тем, как была заявлена скидка. Люди, которые постоянно следят за изменением цен в конкретной новостройке, еще могут понять, соответствует ли дисконт заявленному. Но в целом, я думаю, обещания продавцов не совсем соответствуют действительности".

Вот так Жадность борется с Необходимостью в сердцах застройщиков! И кто же тут победит?

Сдается мне, что текущая реальность больше тяготеет к Необходимости, чем к Жадности... А так как объективных признаков для восстановления платежеспособного спроса на горизонте не видать, то со временем Необходимость дожмет ценовую планку до приемлемого уровня.

Почему со временем? Почему не сразу? Вроде ж и так все ясно?

Рынок недвижимости - штука весьма инертная и раскачать его быстро никак не получается. Тренды здесь набирают силу постепенно, как тяжелый крейсер набирает ход. Быстро остановиться и развернуться, имея такую массу, невозможно, инерция не позволит.
Так что следим за текущим трендом и делаем скидку на маркетинговые фокусы застройщиков.

[DED_Realty]

Вот так Жадность борется с Необходимостью в сердцах застройщиков! И кто же тут победит?

Сдается мне, что текущая реальность больше тяготеет к Необходимости, чем к Жадности... А так как объективных признаков для восстановления платежеспособного спроса на горизонте не видать, то со временем Необходимость дожмет ценовую планку до приемлемого уровня.

Ну просто для справки. Факты, подтверждающие мои предположения - новость "от вчера":

https://tass.ru/nedvizhimost/17385013
Запас непроданного жилья у застройщиков в России вырос до 43%

Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг считает, что рост предложения в перспективе приведет к снижению стоимости новостроек
Согласно представленным Гольдбергом данным, текущий объем непроданного жилья составляет 42,3 млн кв. м, что на 25% выше среднего уровня 2019-2021 годов.

Вот и подкралась та самая Необходимость (читай выше).

[DED_Realty]

Тут недавно на фоне перепроизводства жилья на рынке, ЦБ сделал еще один "подарок" застройщикам - взял, да и поднял ключевую ставку. С 7,5% аж до 8,5%. Во как! И обеспечил тем самым сразу тройной удар по девелоперам новостроя.

Почему тройной? Загибаем пальцы:

Во-первых, повышение ключевой - это рост стоимости ипотеки. И хотя для рынка новостроек большинство ипотечных программ идут по льготным ставкам, но все же... оптимизма покупателям это не добавляет.

Во-вторых, вместе с ростом ключевой ставки подросли и ставки по депозитам - традиционным конкурентам вложению в бетон. Теперь часть потенциальных покупателей жилья будет сильно думать, где лучше хранить свои сбережения - на ликвидном банковском депозите, или в неликвидной бетонной коробке с возможной перспективой падения цены актива.

В-третьих, повышение ставки ЦБ - это удорожание проектного финансирования для застройщиков. Его стоимость и так уже растет из-за повышения девелоперских рисков, а тут еще и стоимость исходного фондирования возросла. Сохранять при таком раскладе прежнюю маржу у девелоперов вряд ли получится.

А портал Банки.Ру еще и прогнозирует, что до конца 2023 года ЦБ РФ поднимет ключевую ставку до 9,0–9,5%. А то и вовсе до 10%, например, в случае новой волны девальвации рубля с соответствующим усилением проинфляционных рисков.

На сколько это подкосит и без того шатающийся рынок недвижимости? Будем посмотреть...

[DED_Realty]

Тут недавно на фоне перепроизводства жилья на рынке, ЦБ сделал еще один "подарок" застройщикам - взял, да и поднял ключевую ставку. С 7,5% аж до 8,5%. Во как! И обеспечил тем самым сразу тройной удар по девелоперам новостроя.

И снова мои поздравления! ЦБ нанес второй удар по рынку недвижимости (и не только), еще более сильный - поднял сегодня ставку сразу до 12% (!!!)

Все, что я говорил в предыдущем посте, теперь можно смело умножать на два... или на три. Если на первичке еще пока (пока!) действуют ставки льготного и субсидированного кредита, то вторичку новая ставка вообще убьет.
А там и до первички дело дойдет - по мере уничтожения спроса на вторичном рынке, когда продавцы не смогут быстро и по адекватным ценам реализовать свою недвижимость для покупки новой квартиры, спрос будет обрушен и для первичного жилья.

Весело живем! Всем удачи!

[DED_Realty]

Свеженькие данные для того, чтобы сделать выводы.

Банки РФ с начала года (на конец августа 2023) выдали ипотеки больше, чем за весь 2022 год - сообщили в ВТБ
https://www.interfax.ru/business/919119

А чуть ранее Российская газета (офиц. орган Правительства РФ) сообщала:

Каждый пятый банковский заемщик не может платить по кредиту вовремя

Каждый пятый банковский заемщик допускает пропуск платежа: таким образом, сегодня около 9 млн российских граждан фактически не справляются со своими долговыми обязательствами. Об этом говорится в исследовании, подготовленном Национальной ассоциацией профессиональных коллекторских агентств (СРО "НАПКА") для "Российской газеты".
https://rg.ru/2023/06/15/plotno-vziali-v-dolg.html

Деловое издание FORBES тоже подтверждает:

Прирост просроченной задолженности по ипотеке ускорился до максимума за два года

Прирост просроченной задолженности по ипотеке ускорился до максимума за последние два года, подсчитали аналитики Циан. На кредиты под покупку недвижимости теперь приходится больше половины всех долгов россиян.
https://www.forbes.ru/finansy/488784-pr ... a-dva-goda

ИТОГО, что мы видим - россияне закапывают себя в долговую яму все глубже, количество тех, кто уже не может платить по кредитам все больше, а банки радостно показывают свою "бухгалтерскую прибыль" на бумаге за счет роста количества выданных все новых и новых кредитов.

Ну, как говорится, имеющий глаза, да увидит все сам. И сделает выводы насчет перспективы...

[DED_Realty]

Ну, как говорится, имеющий глаза, да увидит все сам. И сделает выводы насчет перспективы...

Туда же, до кучи:

ЦБ обеспокоен высокими темпами роста розничного кредитования
https://tass.ru/ekonomika/18355167

В переводе на русский это читается так: денег у людей все меньше и меньше, а очереди за кредитами (которые многие уже не могут выплачивать) все длиннее и длиннее.

Сомневаетесь, что все больше и больше людей уже не могут рассчитаться по кредитам? Тогда вот вам данные по динамике банкротства физлиц в РФ:

В России установили новый рекорд по банкротству граждан
Только за первое полугодие 2023 года суды признали банкротами рекордные 163 тысячи россиян
https://lenta.ru/news/2023/07/10/bankrupt/


Как все это безобразие отразится на рынке недвижимости? Кто первый догадается?

[DED_Realty]

Просто для для понимания ситуации на рынке недвижимости.

Помимо очередного резкого увеличения ключевой ставки ЦБ аж до 15% и возникшего в результате ступора на вторичном рынке, тут еще и производители цемента на днях предупредили регуляторов об увеличении себестоимости производства своей продукции в следующем году на 17–30%. То есть первичка тоже в стороне не останется.
Логично предположить, что после такого повышения себестоимости основного стройматериала, квадратные метры строящегося жилья начнут приближаться по цене если не к алмазам, то к золоту

В общем, чем меньше у людей свободных денег на покупку, чем больше люди залезают в долги и ипотеки, тем выше и выше становятся цены на квартиры. Парадокс, однако... Хотя нет, это называется - "пузырь", который надувается все больше и больше, и, как ни крути, а должен громко лопнуть. Вопрос только - когда?
Похоже, уже скоро...

[Dimitr]

Из-за этих заградительных ставок ЦБ вторичка теперь окончательно упадет, нормальные покупатели не будут брать ипотеку под 18-20% и перетекут на первичку, где пока еще доступны субсидированные ставки. Значит спрос на первичке как минимум удержится, как максимум еще немного подскочит из-за перетекания спроса со вторичного рынка. А это значит, что снижения цен на первичке ждать не приходится. Во всяком случае, в ближайшее время.