Это любопытно, и вряд ли кто-то об этом задумывается. А стоило бы...
Что мы сейчас имеем на рынке недвижимости - ставка ЦБ 18%, ипотека практически умерла, спрос в связи с этим обрушился. Кажется, что недвижимость теперь просто обязана дешеветь, причем, существенно. Логично же! Но есть один нюанс. А точнее, есть еще один игрок на этом рынке, про которого все забывают, но от которого все и зависит - БАНК.
Дело в том, что с введением эскроу-счетов и проектного финансирования, экономика всей этой движухи с новостройками очень сильно изменилась, и весьма неожиданным образом.
Представим себе, что законы экономики все-таки работают, и застройщики вот-вот начнут снижать цены. Но... не тут-то было! Банк, как их кредитор, надсмотрщик и мучитель, им не разрешит. Там же утвержденный план продаж, фин.модель и все-такое. Может быть тогда застройщик обанкротится? А с чего? Его единственный и основной кредитор - банк, а зачем банку застройщика банкротить? Чтобы забрать себе на баланс висяки из недостроенных объектов и нераспроданных квартир? Банку это точно не нужно.
Но если продажи встали, застройщик не выполняет план продаж, банк не будет давать ему следующие транши проектного финансирования и стройка встанет. Кошмар и катастрофа? Да, но не для банка. Банку это как раз и надо!
А теперь, внимание! Пам-парабам (барабанная дробь)!
Основной источник заработка банков сегодня - это те самые эскроу счета, где лежат триллионы БЕСПЛАТНЫХ для банка денег. Представьте какие там заработки при ключевой ставке 18%! А рыночные ставки еще больше!
Кто-нибудь вообще задумывался, какой шикарный схематоз эти эксроу-счета? Дольщик брал у банка ипотеку под 7-8-9-10%, еще пару процентов добавляло банку государство из бюджета, а потом эти же деньги шли обратно в банк и до сих пор лежат там бесплатно до конца стройки.
Конечно же, они не лежат в банке без дела. Банк на них зарабатывает от 20% и выше (потребкредиты, например, доходят и до 30%). Да, надо, конечно часть этих денег отдавать поэтапными траншами застройщику по ходу ведения стройки, но ведь тоже под приличный процент (не бесплатно).
Как вам такой схематоз изнутри?
Ставки выросли, ипотека умерла и объем продаж упал? И что? Застройщик срывает план, банк тормозит проектное финансирование и стройка встает. Так это и нужно банку! Нет стройки, нет ввода объектов в эксплуатацию, а значит нет и раскрытия эскроу счетов, и можно спокойно зарабатывать на высокой ставке! А тут еще мораторий на неустойку и пени за просрочку такой удачный нарисовался. Да и нет никаких пени пока стройка строится, да и пени потом платить все равно не банку а застройщику - это же застройщик во всем виноват!
Банки сегодня в полном шоколаде! Кто-то всерьез верит, что банки сейчас будут банкротить застройщиков, забирать себе на балансы недострой, потом достраивать его и продавать за копейки, теряя маржу? Зачем им этот гемор??? Да банки на этих новостроевских квартирах два конца заработали еще до того как их построили! Зачем их вообще забирать и продавать - пусть висят у застройщика под идею прекрасных продаж будущего. Чем дольше висят, тем дольше деньги с эскроу будут в распоряжении банков, тем больше банки заработают.
Да, резко упадет новая стройка. Да, следом будет дешеветь и вторичка. Но все что нужно банкам сейчас - это затормозить на период высоких ставок ввод жилья и раскрытие эксроу-счетов и крутить-крутить-крутить эти бесплатные бабки, пока есть такая возможность. А когда ставка опустится, там и ипотека оживет, и предложение новостроек к тому времени оскудеет, и карусель снова раскрутится.
Ставки низкие - банк зарабатывает. Ставки высокие - банк зарабатывает. А что там застройщики, и как там дольщики... Я вас умоляю
