Расчеты по сделке с квартирой через депозит нотариуса

[ekaterina55]

Добрый день! Я продаю квартиру, хочу себя обезопасить и провести расчеты по сделке через депозит нотариуса. Поделитесь своим опытом, насколько безопасен этот вид расчетов? Какие риски есть у этого способа расчетов за квартиру?

[volokolamov]

Данный способ является достаточно малоприменительном (по крайнем мере на московском рынке недвижимости)

В теории расписывал вопрос для клиента два года назад - вот моя попытка анализа законодательства на данную тему (повторюсь - двухгодичной давности)
----------------------------------------------------------------------------------------

Схема сделки при расчете через счет нотариуса с описанием рисков
1) Прилет покупателя в Москву
2) Встреча у нотариуса:
2.1. получение реквизитов публичного депозитного счета нотариуса,
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... 67a2e346a/
2.2. Написание заявление покупателем на имя нотариуса о приеме денег в депозит
2.3.подписание договора купли-продажи и доверенностей на регистрацию (все экземпляры договора и доверенности остаются у нотариуса)

3) Перевод денег со счета Покупателя из Газпромбанка на публичный депозитный счет нотариуса в Альфабанке
(Риски – деньги будут идти минимум 2-3 дня , возможна < с очень высокой вероятностью- до 90%!!!!> блокировка транзакции по переводу денег службой безопасности банка в рамках 115-фз http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_32834/ и внутренних положений банка).
В этом случае перевод «подвисает” до разрешения вопроса с банком –отправителем.
(а договор купли-продажи сторонами УЖЕ подписан !)

4) Нотариус видит деньги на своем счете и дает команду на подачу документов его регистратором в Росреестр(стоимость услуг : 6000 + 2000 - госпошлина)
5) Спустя 4 рабочих дня с момента подачи – получение документов из Росреестра

6) Продавец пишет заявление на имя нотариуса о переводе денег на его счет (заранее написать невозможно – только после регистрации перехода права по договору купли-продажи!)

7) Нотариус (в случае регистрации) производит все необходимые действия для перевода денег на счет продавца (ст 860.12 часть 1 ГК РФ)
Поскольку владелец данного счета именно НОТАРИУС ни Продавец (Бенефициар) ни Покупатель (Депонент) без волеизъявления владельца счета (Нотариуса) ничего с него не получат .

Это порождает риски : в случае смерти нотариуса (ст. 860.15 часть 1 ГК РФ) http://www.consultant.ru/document/cons_ ... b503f7e6d/ (только не говорите, как его помошник , что он бессмертен так как жизнь его застрахована- (пример моего 19-ти летнего родственника неожиданно и скоропостижно умершего у меня перед глазами) продавец не получит деньги до передачи дел другому нотариусу (статья 860.15 часть 1), а это месяца два минимум а на практике бывает и намного дольше) или до вынесения судом соответствующего решения и вступления его в законную силу (полгода минимум ) (ст. 860.14 часть 2 ГК РФ))

8) При этом после перевода денег нотариусом со своего счета на счет продавца нотариус НЕ предоставит покупателю ни подлинник ни копию платежного поручения о совершенном переводе (напомню – в договоре купли-продажи будет упоминание о расчетах через счет нотариуса , однако платежного документа , подтверждающего проведение расчетов по договору у Покупателя при предложенной схеме не будет)

9) Нотариус согласился выдать какую-то справку о переводе денег- но ее образец мне так и не прислала помошница

[volokolamov]

10) Открытым остался вопрос и о том – как именно формулируется в договоре купли-продажи квартиры момент расчетов по договору с использованием счета нотариуса (соответствующий пункт их договора помошница мне так же не прислала)

11) В случае нерегистрации перехода права по договору купли-продажи квартиры нотариус подает в банк распоряжение о выдаче денег покупателю
Под “нерегистрацией” нотариусом понимается решение Росреестра об ОТКАЗЕ в государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру

В соответствии с положениями ст 26 части 2 218-ФЗ http://www.consultant.ru/document/cons_ ... #dst100379 Росреестр вправе вынести решение о приостановке на срок до 3-х месяцев (обычно выносит ровно на три) и, только по истечении этого срока, выносит решение об отказе в госрегистрации http://www.consultant.ru/document/cons_ ... e22d885f5/ (ст. 27 218-ФЗ)
То есть в случае ОТКАЗА в регистрации перехода права и права собствтенности по договору купли-продажи деньги “повиснут” в банке на срок более 3-х месяцев с момента изначального их перевода из Газпромбанка.

В случае смерти нотариуса и нерегистрации перехода права деньги так же ни одна из сторон не получит до передачи дел другому нотариусу (месяца два минимум) или до вынесения судом соответствующего решения (полгода минимум).

Резюме : Предложенная расчетов схема сырая и экзотичная , на рынке используется недавно и крайне редко , изобилует рисками для обеих сторон и подводными камнями
Применять ее для расчетов мы не будем

[Svetlana_S]

По моему мнению, прежде чем провести расчеты по сделке через депозит нотариуса, нужно прежде всего найти надежного нотариуса, которому можно доверить свои деньги, чтобы не стать жертвой мошенников. Нотариус-мошенник может снять деньги и скрыться.
Убедитесь, что у нотариуса действующая лицензия, она может быть и отозвана.
Не лишним будет и выяснить надежен ли банк, в котором открыт депозит нотариуса, если он обанкротится возникнут сложности с возвратом ваших денег.
А потом уже решать, проходить ли весь путь, который описали выше.

[Lexus_DT]

нужно прежде всего найти надежного нотариуса, которому можно доверить свои деньги, чтобы не стать жертвой мошенников. Нотариус-мошенник может снять деньги и скрыться.
Убедитесь, что у нотариуса действующая лицензия, она может быть и отозвана.

По поводу "Нотариус-мошенник может снять деньги и скрыться" - глупость полнейшая. Нотариус - это очень теплая и доходная должность, и получить эту должность стоит большого труда. Ему нет никакого смысла идти на криминал, лишаться "теплого места" и попадать в федеральный розыск ради того, чтобы присвоить себе деньги по сделке. Эти сделки он проводит регулярно и зарабатывает на них очень прилично, без всякого криминала.

А по поводу "найти надежного нотариуса" - просто смешно! Как скажите мне, обычный человек должен отличать "нотариуса-мошенника" от "нотариуса-не мошенника"? По глазам? По одежде? По запаху? Или может честно спросить его прямо в лоб: "Слушай, нотариус, а ты случайно не мошенник?"
И если он скажет "Да, честно говоря, я мошенник", то к такому обращаться не нужно.
Или может вы знаете другие способы? Поделитесь!

Лицензии, к слову, есть у всех действующих нотариусов. Ведение нотариальной деятельности без лицензии это уголовка. Ни один вменяемый так тупо подставляться не будет.

[TohaCh]

Резюме : Предложенная расчетов схема сырая и экзотичная , на рынке используется недавно и крайне редко , изобилует рисками для обеих сторон и подводными камнями
Применять ее для расчетов мы не будем

Да действительно, у расчетов через депозит нотариуса есть свои риски, вы хорошо их описали и сгруппировали. Только многие из них (или аналогичные) присутствуют и при расчетах через банковскую ячейку или аккредитив.
Например, вариант смерти нотариуса и подвисания денег клиента на его депозите менее вероятен, чем отзыв лицензии у банка при расчетах через аккредитив. Там деньги подвиснут еще серьезнее.

Про блокировку перевода из-за 115-ФЗ - теоретически возможно, но от нотариусов я о таком никогда не слышал, они говорят, что с переводом проблем не возникает. И сам перевод занимает обычно не более суток, деньги зачисляются на депозит нотариуса на следующий день после подачи платежного поручения клиентом.

По факту совершенного перевода денег с депозита продавцу, нотариус все-таки выдает справку об этом. Т.е. письменное подтверждение есть.

И самое главное преимущество денежных расчетов именно через нотариуса по сравнению с расчетами через банк, это то, что нотариус в курсе деталей сделки, и самостоятельно контролирует ее регистрацию.
А менеджеры банков дают продавцу доступ к деньгам (хоть при аккредитиве, хоть при ячейке) только на основе бумажек, которые продавец покажет в банке. Менеджеры банка проверяют эти документы только на соответствие формальных признаков, не более того. И если продавец эти документы нарисует сам, то менеджер не будет проверять факт перехода права к покупателю, и скорее всего откроет продавцу доступ к деньгам.

В случае с депозитом нотариуса такая афера уже не прокатит.

[Artur]

Про блокировку перевода из-за 115-ФЗ - теоретически возможно, но от нотариусов я о таком никогда не слышал, они говорят, что с переводом проблем не возникает. И сам перевод занимает обычно не более суток, деньги зачисляются на депозит нотариуса на следующий день после подачи платежного поручения клиентом.

Мне известен случай, когда продавец не мог получить деньги с депозитного счета нотариуса из-за претензий банка по 115-ФЗ (он хотел получить наличными). Действия банка в этой ситуации были незаконны, и разрешить вопрос помогло только обращение в ЦБ, но факт имел место быть. Продавец получил деньги только через 7 месяцев после регистрации перехода права собственности. Хотя эта ситуация скорее исключение, обычно проблем не возникает.

[iris28]

Резюме : Предложенная расчетов схема сырая и экзотичная , на рынке используется недавно и крайне редко , изобилует рисками для обеих сторон и подводными камнями
Применять ее для расчетов мы не будем

Здравствуйте. Вы говорили что эту схему с депозитом нотариуса вы пробовали два года назад и она тогда оказалась "сырой". А сейчас что то изменилось? Наверное уже она не "сырая", а хорошо отработанная и ее можно применять при расчетах? Особенно интересуем случай с отказом росреестра в регистрации и блокировкой денег на счете нотариуса до 3 месяцев. Это можно как то решить?

[volokolamov]

Здравствуйте. Вы говорили что эту схему с депозитом нотариуса вы пробовали два года назад и она тогда оказалась "сырой". А сейчас что то изменилось? Наверное уже она не "сырая", а хорошо отработанная и ее можно применять при расчетах? Особенно интересуем случай с отказом росреестра в регистрации и блокировкой денег на счете нотариуса до 3 месяцев. Это можно как то решить?

Данная схема по прежнему практически не используется на рынке (по крайне мере моими клиентами и клиентами моих коллег)
Практически все риски как были на момент написания моего прошлого сообщения так и остались
Вели пару месяцев назад переговоры с контрагентами чтобы провести расчеты по данной схеме
После анализа всех рисков и подводных камней от данной схемы отказались

Большая часть расчетов сейчас через аккредитивы и ячейки
Иногда используются безопасные расчеты от Сбера и ВТБ (лично я не очень данный вариант расчетов люблю)

[Mihey]

Большая часть расчетов сейчас через аккредитивы и ячейки
Иногда используются безопасные расчеты от Сбера и ВТБ (лично я не очень данный вариант расчетов люблю)

А чем плохи эти расчеты от Сбера и ВТБ? На вид вроде все в них удобно и безопасно и недорого. Или там есть какой то подвох?

[volokolamov]

А чем плохи эти расчеты от Сбера и ВТБ? На вид вроде все в них удобно и безопасно и недорого. Или там есть какой то подвох?

1) Если стороны хотят безналичный расчет то схема с безотзывным покрытым безакцептным аккредитивом мне видится более прозрачной и понятной, чем схема с номинальным счетом с участием некоей ооо "цнс" или ооо "Жилищная экосистема втб".

2) С ооо "Цнс" (Сберовская дочка) был косяк в самом начале ее появления на рынке - деньги не переводили с номинального счета на счет продавца после завершения сделки и выполнения условий для перевода на счет продавца
У Продавца горели сроки оплаты за новостройку - проблема решилась после скандала с управляющей отделением Сбербанка, деньги все-таки были переведены (возможно, что cистема тогда была еще не отлажена - но осадочек остался - стараюсь не пользоваться услугами ЦНС потому)

3) Через ООО "Жилищная экосистема втб" (дочка ВТБ) дольщик оплачивал тем летом новострой у одного из застроев. и вроде все хорошо прошло - принял дольщик условия их оферты, оплатил 100 рублей за услуги, перевел деньги им на счет, а после регистрации дду они перевели деньги на счет эскроу дольщика
Стали "продавать"квартиру по уступке прав требования (возмездно уступать право требования по дду) -дотошный покупатель запросил все финансовые документы по сделке
ООО "Жилищная экосистема втб" выморозился и платежное поручение банка втб с печатью (синей) о переводе денег с номинального счета на эскроу не предоставил в ответ на письменное обращение клиента, направленное заказным письмом на их почтовый адрес (его просто проигнорили), также не удалось решить вопрос с этим и по их горячей линии


4) Аккредитив дешевле СБР
5) При электронной регистрации нет ни штампа Росреестра на договоре ни выписки из егрн с печатью Росреестра
Так что пока не возникает какой-либо проблемы и/или нештатной ситуации все эти "безопасные расчеты" безопасны
Ну а если проблема возникнет - то думайте сами как Вы ее будете разруливать

[Mihey]

Так что пока не возникает какой-либо проблемы и/или нештатной ситуации все эти "безопасные расчеты" безопасны

Я с вами согласен, но когда проводишь сделку через домклик, то они буквально навязывают свою систему расчетов через ЦНС. И ставят в тупик вопросом "а что вас не устраивает, условия такие же как при аккредитиве". И правда ответить им сложно, так как они проводят тысячи сделок и тысячи расчетов через свой ЦНС, и придумать что-то что кокретно не устраивает в этой схеме довольно сложно, по моему...

[Yanchik]

Я с вами согласен, но когда проводишь сделку через домклик, то они буквально навязывают свою систему расчетов через ЦНС. И ставят в тупик вопросом "а что вас не устраивает, условия такие же как при аккредитиве". И правда ответить им сложно, так как они проводят тысячи сделок и тысячи расчетов через свой ЦНС, и придумать что-то что кокретно не устраивает в этой схеме довольно сложно, по моему...

А зачем что-то придумывать, просто откажитесь и все

[Pozherskaya]

А чем плохи эти расчеты от Сбера и ВТБ? На вид вроде все в них удобно и безопасно и недорого.

Ничего плохого в них нет.
Более стремно сейчас криптовалютой рассчитываться, но проходят и такие сделки. Есть отдельный сегмент продвинутых граждан, не проживающих сейчас на территории РФ, но имеющих у нас недвижку и желающих от нее избавиться. Был у меня такой клиент, желающий получить расчет только в биткоинах, вот тут действительно все сложно и масса рисков.