Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи.

[Olga1984]

Так спросите продавца что это за странную сумму он хочет указать в договоре и почему именно такую. Я бы с неполной ценой в договоре не связывалась.

[TohaCh]

Добрый день!
Хочу купить квартиру, продавец получил её в наследство пол года назад. Цена квартиры 2 950 000. Продавец хочет указать в договоре 2 250 000 или 2 300 000. Якобы чтобы не платить налоги. Не могу понять почему именно такая сумма? А не 2 500 000 например. Ведь налог будут платить в любом случае. Или с 2 300 000 налог не платят совсем? У меня 2 700 000 наличкой и беру 1млн в ипотеку чтобы сделать ремонт. То есть наличкой я буду платить 1950 000 и 1 млн ипотека. Как в моей ситуации занижение стоимости может повлиять на возврат подоходного налога? Возвратить получится меньше? Доп соглашение с указанием полной стоимости составлять будем, это уже обговорили. И ещё вопрос, если сделку проводить через натаруса, риск признания сделки не действительно минимальный? Так говорит мой риэлтор, не знаю насколько можно этому верить. Плюс проверка банка и наложение обременения тоже пословам риэлтор а снижает риск признания сделки не действительной

Добрый день!
Вернуть НДФЛ вы сможете только в пределах 2 млн.р. Это максимальная сумма вычета. Так что если у вас по договору квартира будет стоить 2 250 000 р. (т.е. больше 2-х млн.), то вы уже сможете вернуть максимум возможного. Плюс еще сможете получить вычет на проценты по ипотеке.

Допсоглашение на полную стоимость (если оно грамотно составлено) поможет вам в случае судебного спора с продавцом, суды принимают в качестве подтверждения оплаты разные документы - платежки, расписки и т.п.

Что касается нотариуса, то он прежде всего снизит риск возможной недееспособности продавца на сделке, ну и заодно оформит все правильно и зарегистрирует. В остальном от нотариуса толку мало.
На проверку от банка я бы тоже сильно не надеялся (ваш риэлтор должен это понимать), так как у банка совсем другие интересы. Для него гораздо важнее проверка платежеспособности заемщика, а залоговую недвижимость они проверяют поверхностно.

[alex-enisey]

Здравствуйте.
Есть такой вопрос (точнее три вопроса). Если дело дойдет до суда и сумма в договоре на неотделимые улучшения велика, явно больше, чем сумма "неотделимых улучшений", то как это может повлиять на решение суда?
Может быть такое, что судья предпримет оценку реальных улучшений в данной квартире?
С учетом сказанного, есть ли смысл в том, чтобы подробно описать в договоре на неотделимые улучшения те самые улучшения?

[TohaCh]

Добрый день! Во многом это зависит от самого суда, точнее - от конкретного судьи. В разных судах по одному и тому же делу могут принять разные решения, поэтому однозначного ответа тут быть не может.

В вашем случае, чтобы максимально защититься на случай судебного спора, нужно максимально к этому подготовиться. То есть сумма улучшений, указанная в договоре, должна быть как-то реально обоснована (хотя бы примерно), а не взята "с потолка". По запросу суда действительно может быть проведена экспертиза стоимости улучшений. Сам судья вряд ли будет этим сильно интересоваться, но если одна из сторон спора будет настаивать, то суд может потребовать независимую экспертизу.

Если вы в договоре опишите эти улучшения и они будут более-менее соответствовать по сумме их реальной стоимости, то это даст вам дополнительный козырь на защиту в суде.

[sokolovsl]

Здравствуйте! У меня такой вопрос. Я покупаю квартиру на вторичке за 12600000 р. Квартира с хорошим ремонтом. Продавец согласился уступить за такую цену при условии если я соглашусь указать неполную цену в договоре купли-продаже квартиры. Он хочет указать цену 7300000 р. Это примерно 70% от кадастровой стоимости, чтобы ему не платить налог с продажи.

Я понимаю, что в случае расторжения сделки мне вернут только сумму по договору. Но мой риелтор говорит что риск тут ничтожный, так как продавец не может просто так расторгнуть договор по своему желанию, а никаких оснований для этого у него нет.
К документам претензий нет, риелтор все проверил. Квартира была куплена 1,5 года назад, собственник один, обременений нет. А для страховки он предлагает еще взять с продавца расписку на полную сумму 12600000.

Посоветуйте как здесь поступить или как еще подстраховаться? Отказываться от хорошего варианта, если нет никаких прямых угроз или рисков, не вижу смысла. И желание продавца вполне понятно. Но может я чего то не знаю?

Чтобы грамотно оформить такую сделку - нужна помощь опытного риелтора.
Ваш риелтор не совсем прав, говоря, что риски ничтожны. Более 50% сделок с недвижимостью можно признать недействительными. А если сильно захотеть, то и любую сделку можно признать недействительной.Судебной практики на этот счет предостаточно. И никакие нотариусы тут не помогут. Потому что нотариусы не имеют право давать показания в суде. Нотариус не проверяет документы, он лишь фиксирует то, что в них написано. Поэтому, в наследство может вступить человек по поддельному свидетельству о рождении и продать вам квартиру. А проверить это сложно.

Но, самое главное, покупая квартиру и указывая в договоре заниженную стоимость - вы становитесь соучастником налогового преступления и можете нести за это ответственность в соответствие с действующим законодательством.
Для продавца занижение стоимости может грозить штрафом и доначислением налога в повышенном размере. Поэтому, проще заплатить налог. После 2020 года вся документация ведется в электронной форме и вскрыть данное преступление не составит никакого труда для налоговых органов. Если к вам еще не пришла налоговая - это вопрос времени и везения.

[Moroz91]

Чтобы грамотно оформить такую сделку - нужна помощь опытного риелтора.
Ваш риелтор не совсем прав, говоря, что риски ничтожны. Более 50% сделок с недвижимостью можно признать недействительными. А если сильно захотеть, то и любую сделку можно признать недействительной.Судебной практики на этот счет предостаточно.

Стесняюсь спросить, а если "Более 50% сделок с недвижимостью можно признать недействительными. А если сильно захотеть, то и любую...", тогда в чем смысл помощи риэлтора?
Если верить цифрам от самих риэлторов, то на вторичке 80-90 % сделок проходит под их контролем. И тут оказывается, что почти любую сделку можно признать недействительной. Класссссс!

[nin-OK]

Интересно, на что надеются продавцы продавая квартиру с заниженной суммой в договоре? Это прокатывает? Мне говорят, что сейчас это вполне распространенная схема, ничего страшного в ней нет. Но я на такую сделку не согласна. Пусть даже и квартира и ее цена привлекательные. Стремно как то.

Продавцы сами не понимают, куда их может привести желание сэкономить на уплате налогов. Например, к предъявлению иска о неосновательном обогащении. В договоре цена одна, а на самом деле сумма за квартиру была передана гораздо больше. Если это вскроется в процессе судебного разбирательства, то здравствуйте "неосновательное обогащение". Эта статья вписывается сюда очень даже кстати.

[Gray]

Влад, к сожалению, нередки случаи, когда продавцы хотят занизить стоимость квартиры в договоре. Для борьбы с занижением в законе и был установлен порог - 70% от кадастровой стоимости (это та сумма, которая будет признаваться доходом продавца, даже если цена в договоре будет ниже).

Зачастую суды принимают в качестве доказательства оплаты расписки на бОльшую сумму (например, одна - на сумму, указанную в договоре, а вторая - в счет оплаты неотделимых улучшений квартиры: мебель, ремонт). Если Вы соглашаетесь на такую схему, то должны понимать, что несете все риски того, что в случае оспаривания Вашего договора, Вам придется доказывать передачу бОльшей суммы, чем указано в договоре. Поэтому, необходимо дополнительно себя обезопасить: составить дополнительное соглашение к договору, в котором детально описать все неотделимые улучшения, расчеты желательно проводить не через банковскую ячейку, а с использованием аккредитива (чтобы можно было отследить сумму денежных средств), проверить продавца на наличие у него судебных споров, чтобы минимизировать риски, связанные с его банкротством.

Помните, что судебная практика - это не закон, она всегда может измениться на прямо противоположную.

Эти "неотделимые улучшения" в расписке бывает прокатывают. Однако, характер и индивидуализация "неотделимых улучшений" не расписываются, в связи с чем сумма за такие "улучшения" может быть квалифицирована судом как неосновательное обогащение продавца, которое подлежит возврату покупателю. Более того, доход за такие "улучшения" в большинстве случаев также подлежит налогообложению. Это тоже продавцу надо учитывать.

[kaban86]

А какая разница тогда, если продавец сможет признать сделку недействительной и покупателю все равно придется каким то образом взыскивать с него деньги даже если в договоре будет полная сумма? То есть риск примерно тот же самый. Если продавец окажется потенциальный мошенник, то он конечно не отдаст деньги сразу, а будет отдавать по немногу частями или вообще не отдаст.

Получается что риск для покупателя одинаковый - что с полной суммой в договоре, что с неполной. Если у продавца цель кинуть покупателя, то ему нет смысла заморачиваться с неполной ценой в договоре, а достаточно тупо не отдавать деньги после расторжения сделки. Я это так понимаю.

Получается тут важнее проверить квартиру так, что бы не было поводов для расторжения договора. Тогда и занижения стоимости можно не бояться. А если продавцу еще намекнуть про проблемы с уклонением от налогов и неосновательным обогащением, то у него вряд ли появится желание расторгать сделку. А если ему нет интереса сделку расторгоать то и для покупателя риска нет.

[Varyag]

... то у него вряд ли появится желание расторгать сделку.

Только не расторгать сделку, а подать иск в суд на признание сделки недействительной. Это разные вещи с юридической точки зрения.

[Gray]

Все почему-то забывают, что цена недвижимости - это существенное условие договора, и если вы скрываете реальную стоимость, то сделка считается мнимой, что и приводит к её недействительности. Причём, оспорить договор может и продавец, и покупатель, и третья сторона (например, предоставивший ипотеку банк).

[Olga_Veter]

Все почему-то забывают, что цена недвижимости - это существенное условие договора, и если вы скрываете реальную стоимость, то сделка считается мнимой, что и приводит к её недействительности. Причём, оспорить договор может и продавец, и покупатель, и третья сторона (например, предоставивший ипотеку банк).

В теории да, но на практике я о таком никогда не слышала, хотя постоянно общаюсь с юристами и нотариусами. Чтобы из-за занижения цены сделку признали мнимой, и это оказалось поводом к признанию недействительной должно совпасть очень много факторов, чего в жизни практически не бывает.
Бывает так, что сделку признают недействительной совсем по другому поводу, и вот тогда при возврате всего полученного по сделке, уже имеет значение реальная сумма, которую передал за квартиру покупатель.