Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?

[lichman]

Приветствую всех, форумчане! Хотелось бы услышать мнение уважаемых специалистов по поводу того, насколько реально покупателю квартиры получить деньги обратно, если сделку оспорят в суде и признают недействительной? Если квартира у покупателя изымается, а продавец обязан вернуть полученные за нее деньги. В теории все ясно. А как происходит на практике?

Есть ли у кого-нибудь такой опыт, не обязательно личный, может в вашем окружении сделки расторгались? Интересует, как реально возвращают деньги покупателю после вынесения решения суда? В какие сроки? Кто этим занимается? Что для этого нужно сделать? Что бывает, если у продавца денег уже нет или он не хочет их отдавать? Как решается эта ситуация? Хочу понять, на что могу рассчитывать в самом худшем случае.

Вопрос не праздный, рассматриваю покупку квартиры на вторичке с некоторой степенью риска. Делаем все, чтобы свести риск к минимуму, но как известно, абсолютных гарантий не бывает.

[shumer]

Решается через судебных приставов службы ФССП. Берете исполнительный лист и вперед. А там уж как повезет

[cheremis]

продавец обязан вернуть полученные за нее деньги. В теории все ясно. А как происходит на практике?

На практике как повезет Обязанность и у продавца и у покупателя будет вернуть все полученное по сделке (двусторонняя реституция), только у покупателя квартиру отнимут автоматически (росреестр вычеркивает из базы его право собственности), а у продавца просто виснет финансовый долг. Этот долг он может вернуть сразу, может вернуть частями, может возвращать долго в течение десяти лет к примеру, а может и вообще не вернуть. Вот такая практика, и по закону тут больше ничего не сделаешь.

[lichman]

На практике как повезет Обязанность и у продавца и у покупателя будет вернуть все полученное по сделке (двусторонняя реституция), только у покупателя квартиру отнимут автоматически (росреестр вычеркивает из базы его право собственности), а у продавца просто виснет финансовый долг. Этот долг он может вернуть сразу, может вернуть частями, может возвращать долго в течение десяти лет к примеру, а может и вообще не вернуть. Вот такая практика, и по закону тут больше ничего не сделаешь.

Меня интересует, есть ли возможность как-то оставить квартиру за собой до того момента пока продавец не вернет деньги? Можно ли оформить квартиру в залог например? Банки же так делают при ипотеке, если заемщик деньги не возвращает, квартира остается в залоге у банка.

[lichman]

Решается через судебных приставов службы ФССП. Берете исполнительный лист и вперед. А там уж как повезет

И что, по исполнительному листу реально вернуть деньги?

[cheremis]

Меня интересует, есть ли возможность как-то оставить квартиру за собой до того момента пока продавец не вернет деньги? Можно ли оформить квартиру в залог например? Банки же так делают при ипотеке, если заемщик деньги не возвращает, квартира остается в залоге у банка.

Нет, здесь так не делают. На квартиру могут наложить арест, но уже после того как сделка станет недействительной и она вернется обратно в собственность продавца. Покупатель подает на продавца в суд уже с требованием возврата денег (вернуть как неосновательное обогащение... бла-бла-бла) и вот здесь уже в случае невозврата могут наложить арест на имущество.

[sedoy]

Нет, здесь так не делают. На квартиру могут наложить арест, но уже после того как сделка станет недействительной и она вернется обратно в собственность продавца. Покупатель подает на продавца в суд уже с требованием возврата денег (вернуть как неосновательное обогащение... бла-бла-бла) и вот здесь уже в случае невозврата могут наложить арест на имущество.

С арестом квартиры не все так просто. Одного факта судебного решения о признании сделки купли-продажи недействительной недостаточно для того чтобы квартира автоматически вернулась в собственность продавца. Тут все сложнее.

Как известно, право собственности на недвижимость возникает и прекращается после его государственной регистрации. И регистрация эта происходит путем внесения соответствующей записи в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество - ЕГРН.

Здесь важно понимать, что каждая следующая запись о правах в ЕГРН по конкретному объекту отменяет предыдущую - апдейтит данные, и предыдущая запись уже не имеет силы. Проще говоря, когда судебное решение отправляется в Росреестр, то в базу вносится новый апдейт о том, что покупатель квартиры больше не ее собственник, его право аннулируется по решению суда. Но вот новое право собственности продавца автоматически не возникает. Его надо зарегистрировать по заявлению того самого продавца и только тогда снова добавится новая запись в ЕГРН о том, что квартира снова принадлежит продавцу на праве собственности. А пока по данным ЕГРН квартира ничья.

К чему это все? А к тому, что некоторые продавцы в таких случаях вовсе не стремятся быстрее зарегистрировать снова свое право собственности, в то время как покупатель свое право на квартиру теряет на основании решения суда. И когда покупатель предъявляет претензии продавцу о возврате денег, уплаченных за квартиру, то никакого ареста квартиры не происходит, просто потому что квартира на продавца еще не зарегистрирована.

Таким образом, если продавец квартиры отказывается возвращать деньги, и судебные исполнители по иску покупателя пытаются взыскать с него принудительно, то здесь реально можно получить дырку от бублика. Если на счетах продавца денег нет, а его недвижимое имущество не зарегистрировано на него как положено, то и взять с него нечего. При этом продавец де-факто вполне может владеть этой квартирой и жить в ней, не имея зарегистрированного права собственности.
Такое, к примеру бывает и с наследственными квартирами, когда недвижимость фактически получена в наследство и наследник ей владеет, но право собственности на себя не регистрирует.

[Yanchik]

Если квартира окажется единственным жильем в собственности, то ее арест тоже ничего не даст, ее все равно не отнимут у него и не продадут с торгов для покрытия долга. Это может сработать только если у продавца в собственности есть другое жилье.

[tatmol]

А если в квартире есть дети, то про аресты и продажу с торгов можно вообше забыть. Дети это наше все! государство за них горой! даже если для этого надо кинуть честного покупателя.

[lichman]

Таким образом, если продавец квартиры отказывается возвращать деньги, и судебные исполнители по иску покупателя пытаются взыскать с него принудительно, то здесь реально можно получить дырку от бублика. Если на счетах продавца денег нет, а его недвижимое имущество не зарегистрировано на него как положено, то и взять с него нечего. При этом продавец де-факто вполне может владеть этой квартирой и жить в ней, не имея зарегистрированного права собственности.

Так что же делать, если попал в такой оборот?

[Lexus_DT]

И что, по исполнительному листу реально вернуть деньги?

Ага, особенно если продавец живет где-нибудь во Львове, в Лондоне или в Таиланде

[Lexus_DT]

некоторые продавцы в таких случаях вовсе не стремятся быстрее зарегистрировать снова свое право собственности, в то время как покупатель свое право на квартиру теряет на основании решения суда. И когда покупатель предъявляет претензии продавцу о возврате денег, уплаченных за квартиру, то никакого ареста квартиры не происходит, просто потому что квартира на продавца еще не зарегистрирована.

Таким образом, если продавец квартиры отказывается возвращать деньги, и судебные исполнители по иску покупателя пытаются взыскать с него принудительно, то здесь реально можно получить дырку от бублика. Если на счетах продавца денег нет, а его недвижимое имущество не зарегистрировано на него как положено, то и взять с него нечего.

Не хотелось бы спорить со старым Седым человеком, но все же вставлю скромное замечание.

По закону, у судебного пристава есть возможность понуждения должника к регистрации собственности на свое недвижимое имущество. Точнее, пристав сам может это сделать, даже не спрашивая должника.

Закон об исполнительном производстве, статья 66:

1. Судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.
https://www.consultant.ru/document/cons ... 514d70e0b/

Учите матчасть, уважаемый

[sedoy]

Учите матчасть, уважаемый

С матчастью у меня все хорошо, спасибо. То, что вы сказали, не противоречит тому, что сказал я. Право собственности на недвижимость не регистрируется на продавца автоматически после решения суда о недействительности договора купли-продажи. Продавец сам должен подать заявление на регистрацию своего права, снова возникшего на основании решения суда. Но может этого и не делать, так как де-факто он и так владеет квартирой.

При возбуждении исполнительного производства, где продавец выступает должником, а покупатель кредитором, пристав-исполнитель, действительно, имеет право принудительно зарегистрировать недвижимость на должника для обращения взыскания на нее.

Только проблема в том, для пристава это всего лишь право, а не обязанность. То есть, захочет – займется регистрацией имущества должника, не захочет – не займется. А так как лишний геморрой по работе никому тянуть неохота, то больше шансов за то, что пристав ничего сам делать не будет сверх того, что прямо указано в его обязанностях. Он подал запросы в банки, в ГИБДД, в Росреестр, получил оттуда официальные ответы, что имущества должник не имеет, и с чувством выполненного долга пошел домой спать. Формально он свою работу выполнил - выявил наличное имущество должника (вернее, его отсутствие).

А если покупатель-кредитор реально хочет вернуть свои деньги, уплаченные за квартиру, то ему самому придется напрячься и позаботится об этом. Кредитору тогда нужно очень настойчиво пихать пристава, потому как у того нет никакого интереса нагружать себя дополнительной работой. И если это пихание будет достаточно сильным, то есть шанс, что пристав таки сам зарегистрирует право собственности на квартиру должника, и тогда уже сможет наложить на нее арест.

Но и тут, как я уже говорил, покупателю может светить дырка от бублика. Так как арест квартиры вовсе не означает ее автоматическую реализацию с торгов для покрытия долга. Существует целый ряд причин, по которым эта реализация будет невозможна. Некоторые из них уже озвучены выше.

[malahova]

Меня интересует, есть ли возможность как-то оставить квартиру за собой до того момента пока продавец не вернет деньги? Можно ли оформить квартиру в залог например? Банки же так делают при ипотеке, если заемщик деньги не возвращает, квартира остается в залоге у банка.

Здесь вопрос больше к законодателю. Следовало бы ввести правило, чтобы при реституции по недействительной сделке квартира оставалась в залоге у покупателя до полного возврата денег продавцом. Это сразу снимает все вопросы и делает сделки купли-продажи квартир безопасными. Но видимо кому-то это сильно не выгодно.

[valentina76]

Я тоже абсолютно с этим согласна! Надо изменить закон, чтобы пока не будут возвращены деньги покупателю потраченные например на квартиру, квартира оставалась в собственности покупателя, а не забирать и оставлять человека ни с чем.

[boomsky]

У нас приставы сами нихр...на что-то делать и искать не будут! Моей жене задолжали расчет при увольнении, так ни один пристав свою задницу не оторвал от стула, чтобы поискать имущество у хозяина предприятия! Так и сгинули 60 тыров...