Покупка квартиры у пожилого человека, как лучше поступить?

[IronLag]

Добрый день! Заранее благодарен за любой совет.

Хочу купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в МО. Никакого опыта в этом деле нет, но риэлтера нанимать не хочу. Нашел подходящий вариант без ипотеки. Продавец, старушка лет 80, единственный собственник. Продажа через агентство. Квартира в собственности 7 лет. Есть взрослая дочь, в квартире не прописана. Альтернативная продажа.

Есть предварительная договорённость с риэлтером заключить в ближайшее время авансовый договор. В связи с почтенным возрастом продавца, какие пункты следует прописать в авансовом договоре ? Можно ли, например, потребовать присутствие дочери при подписании договора купли-продажи ? Или потребовать ведение видеосъемки ?

[Olga_Veter]

Здравствуйте!
Вы мыслите правильно) Если покупаете у пожилого человека, надо дополнительно подстраховаться.

Тут главный риск - это установить факт того, что продавец на момент сделки находится в здравом уме и твердой памяти. То есть должно быть установлено и документально зафиксировано, что старушка понимает значение своих действий и способна руководить ими. Для этого во-первых, пообщайтесь побольше лично с этой старушкой (если она явно не в себе, вы это и так увидите), тогда за нее должен действовать ее законный представитель (опекун/попечитель), и он должен действовать строго в ее интересах.

Во-вторых, такую сделку лучше проводить у нотариуса, чтобы тот выступил официальным свидетелем вменяемости бабушки и подтвердил своей подписью, что удостоверился в адекватном состоянии сторон сделки. Для подтверждения этого, нотариус имеет право вести видеосъемку всей процедуры.
Но так как нотариус все же не врач, то даже нотариальную сделку потом могут оспорить по причине того, что пожилой продавец не понимал значения своих действий. Поэтому тут защищаются с помощью мед. освидетельствования.

В-третьих, подготовьте заранее и на самой сделке проведите медицинское психиатрическое освидетельствование продавца на предмет его сделкоспособности. Письменное заключение об этом должен давать врач-эксперт судебный психиатр (такие услуги есть на рынке).
Можно это освидетельствование провести не на самой сделке, а непосредственно перед ней, в тот же день. Едете вместе к врачу, проводите освидетельствование, а потом - к нотариусу на подписание договора.

Если по всем трем пунктам все пройдет гладко, то квартиру у бабушки покупать можно.

В авансовом соглашении с риэлтором нужно тогда прописать выполнение всех этих условий.

Насчет присутствия дочери на сделке - тоже хорошая идея, но потребовать этого вы вряд ли сможете, так как дочь это третье лицо, которое к сделке отношения не имеет. Но если удастся договориться об этом с бабушкой и ее риэлтором, то это тоже будет уместно.

[IronLag]

Olga_Veter, спасибо за советы.

По уточненным данным старушке (хозяйке квартиры) 85 лет. Я с ней общался. Выглядит на удивление бодро и рассуждает даже излишне здраво. Отказывается сбрасывать цену и не хочет оставлять в квартире дорогой её сердцу холодильник .

Настораживает один момент. Квартира два раза выставлялась на продажу в прошлом году (за эту же цену), но через другие агентства. На вопрос нынешнему риэлтеру "почему раньше не смогли продать?", был получен ответ "со слов хозяйки прошлые риэлтеры не очень то торопились с продажей моей квартиры".

Может, конечно, у меня излишняя подозрительность. Но возможно, что продажи не осуществились по причине 1) отказа проходить дополнительное медицинское освидетельствование, 2) так как сделка альтернативная, то не смогли найти подходящий вариант для покупки

[Olga_Veter]

Ну если бабуля там непростая и совсем не "божий одуванчик", то вполне понятна причина, по которой риэлторы не смогли с ней справиться. Знакомая ситуация) У меня тоже была похожая история, когда одна клиентка считала себя чуть ли не графиней и искренне полагала, что она лучше знает, что и как нужно делать. А риэлтора она воспринимала что-то вроде прислуги, которая должна была неукоснительно выполнять все ее "мудрые" указания. Пришлось с ней попрощаться, так и не завершив сделку. Возможно, и у вас такая же ситуация. Это не такая уж редкость)

Тем более, вам надо на этапе внесения аванса очень тщательно обговорить все условия будущей сделки, включая обязательное мед. освидетельствование, и зафиксировать это письменно вместе с ней, а не только с ее риэлтором. А у риэлтора лучше выяснить насчет подбора альтернативы. Такие "гордые дворяне" действительно могут устроить капризы с выбором альтернативной квартиры и тогда вся сделка пойдет коту под хвост.

Обговорите все с ними подробно, защитите себя условиями авансового соглашения, не давайте большую сумму аванса и пробуйте. Как поведет себя бабуля все равно не угадаешь) Следите за тем, чтобы в случае срыва сделки, вы не остались внакладе. В авансе можно прописать некоторые штрафные санкции на случай капризов бабули, это может ее стимулировать. Поговорите с ее риэлтором, насколько он может на нее влиять, и смотрели ли они хоть один альтернативный вариант. От риэлтора тут будет многое зависеть.

[IronLag]

Olga_Veter, спасибо!

Тогда еще один вопрос. Если в авансовом соглашении прописывать штрафные санкции для продавца, то будет ли это "Договор аванса" или "Договор задатка" ?

[IronLag]

Если сделка альтернативная, т.е. участвуют две квартиры, то обязательно ли у нотариуса оформлять оба договора купли-продажи ? Или можно только один?

[Olga_Veter]

Olga_Veter, спасибо!

Тогда еще один вопрос. Если в авансовом соглашении прописывать штрафные санкции для продавца, то будет ли это "Договор аванса" или "Договор задатка" ?

В договоре задатка штрафные санкции присутствуют по определению, это установка закона. Если сделка не состоится по вине стороны, принявшей задаток, то он должен быть возвращен в двойном размере. Так прописано в статье закона.

Аванс - более гибкая вещь. Если никаких особых условий к договору аванса не добавлять, то при срыве сделки сумма аванса просто возвращается покупателю квартиры, независимо от того, кто виноват. Но в таком виде он практически не имеет смысла, так как не несет обеспечительной функции. Поэтому в договоре аванса и прописывают особые условия. Фактически, это и есть штрафы для покупателя (если он передумал покупать квартиру) и для продавца (если он передумал продавать).
Размер и условия таких штрафных санкций можно устанавливать как договоришься.

[Olga_Veter]

Если сделка альтернативная, т.е. участвуют две квартиры, то обязательно ли у нотариуса оформлять оба договора купли-продажи ? Или можно только один?

В принципе можно один заверять, а другой не заверять. Но обычно так не делают, потому что регистрация сделок тогда будет происходить вразнобой. А в альтернативной сделке важно, чтобы регистрация всех договоров происходила одновременно.

Если по одному договору нотариальная форма обязательна, то лучше тогда всю сделку проводить через нотариуса.

[IronLag]

Штука в том, что формально моя покупка квартиры у 85ти летней хозяйки не обязательно должна проходить через нотариуса. Никаких оснований, кроме моего желания перестраховаться, для этого нет. Поэтому встает вопрос об оплате услуг нотариуса. Я готов оплатить договор с моим участием. Но в альтернативной сделке есть еще и второй договор. И платить за него нет желания ни у меня, ни у хозяйки хвартиры. Думаю, что хазяева второй квартиры тоже не захотят. Поэтому я и рассматриваю вариант с ноториусом только для одного договора.

Спросил у риэлтера хозяйки какая будет последовательность действия, если я готов к покупке. Она говорит, что сначала со мной будет заключен "договор на сопровождение сделки", в котором будет указан аванс и сроки выхода на сделку. (Разве это тоже самое что "авансовый договор" или "договор купли-продажи"?) Мне будут предоставлены все необходмые документы для юридической проверки квартиры. Одновременно будут происходить поиски второй квартиры.

[volokolamov]

Спросил у риэлтера хозяйки какая будет последовательность действия, если я готов к покупке. Она говорит, что сначала со мной будет заключен "договор на сопровождение сделки", в котором будет указан аванс и сроки выхода на сделку. (Разве это тоже самое что "авансовый договор" или "договор купли-продажи"?) Мне будут предоставлены все необходмые документы для юридической проверки квартиры. Одновременно будут происходить поиски второй квартиры.

Схема гниловатая
Настаивайте на договоре аванса (а не "сопровождении сделки" , который по сути своей правовой является "договором возмездного оказания услуг - или сокращенно - ДВОУ")
Говорите риэлтору хозяйки что конкретно Вам он никаких услуг не оказывает (он их оказывает продавцу квартиры)- потому и договор на их оказание (по сути - притворный) вы заключать не будете
Вы планируете внести аванс - о чем и будете заключать договор

В противном случае (если заключите договор об оказании услуг) - то в случае непрохождения сделки может оказаться часть аванса или весь аванс будет удержан за так называемые "услуги"

P.s. Рекомендую найти риэлтора или юриста по недвижимости для сопровождения Вашей сделки
Оптимально подключать его ДО внесения аванса за квартиру, так как при внесении аванса оговариваются сторонами и прописываются все условия будущей сделки

[IronLag]

volokolamov, спасибо за совет!

Что-то подобное я подозревал.

[IronLag]

Дело движется. Но страхи не проходят

По совету volokolamov я обратился к услугам риэлтера. Подписали договор аванса. Напомню, что сделка альтернативная и продавец квартиры (старушка) ищет себе квартиру в Москве, чтобы быть поближе к дочери. Во время подписания авансового договора пришли к соглашению (устному), что денежные расчёты удобно будет проводить через аккредитив в Сбере.

Вчера сообщили, что подходящая квартира в Москве найдена. Но есть проблема. У хозяйки этой московской квартиры арестованы счета в Сбере .... за долги по коммуналке в двух других квартирах (около 400 т.р.). Поэтому аккредитив в Сбере невозможен. Остается банковская ячейка.

Ситуация с долгами мне не очень нравится. Я понимаю, что это не ситуация с банкротством, но все же как то "неуютно" себя чувствую.

Возможна ведь такая ситуация:

Оба договора купли-продажи подписаны, обе сделки прошли регистрацию, и продавец московской квартиры получил деньги. Но через какое-то время что-то пошло не так и вторая сделка обжалована или отменена (кто его знает, что там за долги в действительности).

1) Означает ли это автоматически проблемы со сделкой с моим участием?

2) Если отмена второй сделки означает отмену сделки с моим участием, то с кого мне требовать деньги ? Со старушки, которая фактичекски этих денег не видела? Или с продавца московской квартиры, с которым у меня нет договора купли-продажи?

[volokolamov]

1) Означает ли это автоматически проблемы со сделкой с моим участием?

Автоматически не означает

[volokolamov]

2) Если отмена второй сделки означает отмену сделки с моим участием, то с кого мне требовать деньги ? Со старушки, которая фактичекски этих денег не видела? Или с продавца московской квартиры, с которым у меня нет договора купли-продажи?

Деньги в случае проблем с Вашим договором Вы можете требовать только со стороны по сделке (с бабули-продавца), так как продавец ее альтернативы (которому Вы фактически передаете деньги) ничего Вам не продает и денег от Вас формально получать не должен в соответствии с Вашим договором купли-продажи (между Вами и бабулей).

Не забудьте взять с нее собственноручно написанную ей расписку в получении денег по договору!

[IronLag]

Спасибо большое! Что в данном случае означает "собственноручно написанную" ? Полностью написанную её рукой или ею подписанную (но напечатанную принтером) ?

[volokolamov]

Спасибо большое! Что в данном случае означает "собственноручно написанную" ? Полностью написанную её рукой или ею подписанную (но напечатанную принтером) ?

1) Вариант первый (наиболее распространенный)
Полностью написанную ее рукой и собственноручно подписанную ей
В случае если будет спор судебный о том писала ли на данную расписку или иное лицо судом назначается экспертиза. Если расписка написана полностью ей =- экспертизе она подлежит
Если напечатана на компьютере и снизу только ее фио и подпись - слишком мало образцов почерка бабули

2) Вариант второй- (это крайний случай - если бабуля совсем слаба и писать много совсем не может) напечатанную на компьютере с ее подписью завернной нотариусом
(найти нотариуса , который согласиться заверить подпись, почти невозможно, исключение - если вы у этого нотариуса удостоверяли договор купли-продажи)
И то он может упираться, говоря что он не может свидетельствовать факт передачи денег
А Вы ему в ответ напомните, что он должен засвидетельствовать толлько подлинность подписи бабули на документе, но никак не факт передачи денег
Тем не менее все равно 99 % процентов нотариусов будет отказывать в заверении подписи на расписке

3) Вариант третий (идеальный) - расписка полностью написана бабулей и собственноручно подписана ей + подпись бабули удостоверена нотариально


Напомню - Вы обратились к риэлтору и платите ему(ей) деньги за работу
Разумно будет дальнейшие вопросы по Вашей сделке задавать ему (ей)
Иначе неясно для чего Вы его(ее) наняли

[i-realtor]

Напомню - Вы обратились к риэлтору и платите ему(ей) деньги за работу
Разумно будет дальнейшие вопросы по Вашей сделке задавать ему (ей)
Иначе неясно для чего Вы его(ее) наняли

Вот именно!

[IronLag]

Спасибо большое за очень полезные советы!