Вопросы продавцу при первом звонке по объявлению

[Euhen]

Коллеги, помогите с вопросами, которые нужно задавать при первом звонке, чтобы понять реальность квартиры из объявления и реальность её приобретения. Например на Циане есть чат, но что-то они не хотят отвечать почти ни на какие вопросы в чате. Знаю, что риэлторы такие услуги как тоже оказывают, но я хочу сам научиться задавать верные вопросы, так как ищу квартиру для себя. А может такой список уже тут есть?

[Yuli]

Есть такие ушлые ребята, что и не ответят на всё, что вас интересует. Проверять квартиру надо не вопросами)

[Euhen]

Я имею в виду предварительный чек лист, чтобы не терять время на просмотр того, что не гоже.
Нашел в ютубе от одного блогера. Прошу знающих дополнить, скорректировать при необходимости.

1. Продавец имеет иностранное гражданство
2. Сделки по доверенности
3. Квартиры в залоге
4. Собственник – юрлицо
5. Права третьих лиц
6. Материнский капитал
7. Свежее наследство
8. Занижение стоимости
9. Продавец состоит на учете в ПНД и НД
10. Частая смена собственников

[TohaCh]

Коллеги, помогите с вопросами, которые нужно задавать при первом звонке, чтобы понять реальность квартиры из объявления и реальность её приобретения.

Сразу узнавайте кто продает хозяин или агентство. Агенты далеко не всегда могут дать подробную информацию по квартире, если это у них не эксклюзив. Могут и приврать, чтобы не потерять клиента. С другой стороны, риэлтор всегда сильно заинтересован в сделке и своих комиссионных, знает "правила игры" и будет помогать вам в получении информации, даже если в данный момент он ей не полностью владеет. В общем сразу определитесь, с кем вы имеете дело.

Кратко проговорите основные параметры квартиры: тип дома, этаж, площадь, количество комнат, размер кухни, тип санузла, балкон или лоджия. Все совпадает с объявлением?

Общее состояние квартиры должно быть видно по фото в объявлениях. Но если что-то важное для вас там не видно, модно это узнать по телефону.

Сразу уточняйте цену и адрес квартиры. Бывает, что в объявлении указывают одну цену, а по телефону начинают рассказывать, что этой квартиры уже нет, но есть "похожая, но чуть дороже"... Это старый развод от риэлторов.

Спрашивайте какие документы правоустанавливающие. Купля-продажа, приватизация, наследство или еще что-то. Есть ли они в наличии?
Есть ли какие-либо обременения на квартире? Может, за нее еще ипотека не выплачена.
Готовы ли хозяева предоставить на просмотре квартиры свежую выписку из ЕГРН с открытыми данными правообладателей?

Спрашивайте сколько собственников, в браке ли они, есть ли дети среди собственников. Тогда без разрешения опеки или согласия супруга не обойтись.
Будут ли собственники присутствовать на сделке лично (что желательно), или квартира продается по доверенности (что нежелательно).

Спрашивайте, кто прописан в квартире. И не только собственники. Готовы ли они выписаться до сделки? Есть куда? Или "на улицу"? Особенно это касается выписки детей.

Продажа предполагается за полную цену, или планируются какие-нибудь схемы с занижением цены? Занижение может привести к проблемам и дополнительным рискам покупателя.

Сразу узнавайте, свободная это продажа или альтернатива. Тогда сразу будет понятна и сложность сделки, и количество времени, которое на нее уйдет.

Готов ли будет продавец предоставить все необходимые документы для тщательной проверки, если квартира вам понравится? Ответ в стиле "да чего там проверять, вот такие документы есть и хватит" - это повод не связываться и не искать себе приключений. А ответ в стиле "да, конечно" - это повод договориться о времени просмотра квартиры.

Это основное, что надо узнавать сразу при первом звонке. А там по ситуации может еще много вопросов возникнуть - про возможные права третьих лиц, ограничение дееспособности, долги-банкротство собственника и т.д.

Некоторые вопросы здесь могут показаться лишними для общения по телефону, но на самом деле - в зависимости от ответов на них вы сразу получите представление, насколько хорошо продавец подготовился к продаже квартиры и подходит ли вам этот вариант. Тогда станет ясно, стоит ли ехать на просмотр.

[KosMos]

Если квартира была до этого куплена, узнавайте сразу был ли использован маткапитал? Если был, то выделены ли доли детям? Это важно!
Также если квартира была куплена в ипотеку, то выплачен ли за нее ипотечный кредит? Если еще нет, то могут возникнуть сложности из-за банка кредитора. Продавцы обычно говорят, что погасят долг с продажи, но здесь уже банк будет решать, а не продавец. особенно сложно будет если вы тоже покупаете в ипотеку и у вас другой банк.

[sergio]

Коллеги, помогите с вопросами, которые нужно задавать при первом звонке, чтобы понять реальность квартиры из объявления и реальность её приобретения. Например на Циане есть чат, но что-то они не хотят отвечать почти ни на какие вопросы в чате. Знаю, что риэлторы такие услуги как тоже оказывают, но я хочу сам научиться задавать верные вопросы, так как ищу квартиру для себя. А может такой список уже тут есть?

Звонить всем подряд нет никакого смысла и вы только зря потратите время! На сайтах объявлений достаточно информации о самой квартире- фотографии, описание, локация, цена и т. д. поэтому о самой квартире расспрашивать обычно нечего. Узнавать по телефону надо в первую очередь юридические моменты о которых в объявлениях не пишут. И только после того как по всем внешним параметрам квартира потенциально вам подходит. Только тогда уже переходить к звонкам. Например в объявлении написано- собственник один, документы готовы, а какие документы готовы и что там и как, этого ничего нет. Именно об этом и надо спрашивать

[Varyag]

1. Продавец имеет иностранное гражданство

Да, в свете последних событий, это тоже важный пункт.

Во-первых, из-за запущенной в 2022 году канители про сделки с нерезидентами, "связанными с государствами, совершающими недружественные действия". Об этом здесь на форуме уже есть откровенный разбор.

Во-вторых, из-за проблем, связанных с обязанностью иностранцев применять специальный "счет типа С" при совершении сделок с недвижимостью («счет С» – это специальный счет, который позволяет рассчитываться гражданам России с гражданами из недружественных государств).
Об этих проблемах подробно рассказал налоговый эксперт в отдельной статье:
Продажа квартиры нерезидентом в России – налоги и другие проблемы

Очень рекомендую почитать тем, кто планирует сделку с иностранцем.

[para-dogs]

По поводу формы расчетов лучше тоже уточнять сразу и не только из за нерезидентов. Иногда встречаются странные люди, которые требуют только наличные и например, расчет в день совершения сделки, в МФЦ после подписания и сдачи документов на регистрацию. Мне такие попадались, договриться по нормальному не удалось, а лишний риск никому не нужен. Я таких отношу к разряду неадекватов, с которыми лучше не связываться. В недвижке есть безопасные схемы расчетов и если кто то принципиально на них не соглашается, то это лучше выяснить сразу и не терять время на таких.

[olv140386]

Сразу уточняйте насчет торга. Сейчас это особенно актуально. Все цены держат, боятся опускать, но покупателей сейчас не ахти сколько поэтому самое время для торга.

[Euhen]

Да, сейчас все очень легко торгуются, но только после просмотра. До просмотра, все упёртые процентов на 99%.

[i-realtor]

Сразу уточняйте насчет торга. Сейчас это особенно актуально. Все цены держат, боятся опускать, но покупателей сейчас не ахти сколько поэтому самое время для торга.

Торговаться при первом звонке даже не видя квартиру считается дурным тоном.

[olv140386]

Торговаться при первом звонке даже не видя квартиру считается дурным тоном.

Не знаю для кого это дурной тон, я сколько раз спрашивала про возможность торга и мне нормально отвечали. Чаще всего говорили что торг возможен, некоторые сразу по телефону сбрасывали цену.

[kaban86]

Торговаться при первом звонке даже не видя квартиру считается дурным тоном.

Небольшая скидка покупателю, где-то до 50 тысяч даже при первом звонке это нормально , что бы заинтересовать и возбудить. Или просто говорят что торг возможен в разумных пределах. Покупателю приятно и он едет смотреть)) а на просмотре можно еще поторговаться. Торг обычно уже заложен в цену.

[Euhen]

Для Москвы разумная скидка сейчас это 500 000 - 1 000 000.

[shumer]

Готовы ли хозяева предоставить на просмотре квартиры свежую выписку из ЕГРН с открытыми данными правообладателей?

Можно проще это решить. На просмотре квартиры хозяин заходит на госуслуги, авторизуется, заказывает онлайн-выписку на свою квартиру (это 5 минут и бесплатно). И показывает ее покупателю прямо с экрана телефона или планшета. Там будут и данные о квартире и данные о собственниках, и данные об обременениях. Выписка будет в pdf с электронной подписью Росреестра. Ее потом можно будет переслать покупателю, но уже после просмотра и переговоров с ним.

[Yanchik]

Я имею в виду предварительный чек лист, чтобы не терять время на просмотр того, что не гоже.
Нашел в ютубе от одного блогера. Прошу знающих дополнить, скорректировать при необходимости.

1. Продавец имеет иностранное гражданство
2. Сделки по доверенности
3. Квартиры в залоге
4. Собственник – юрлицо
5. Права третьих лиц
6. Материнский капитал
7. Свежее наследство
8. Занижение стоимости
9. Продавец состоит на учете в ПНД и НД
10. Частая смена собственников

Кого-то может не устроить ипотечный покупатель. Если у вас ипотека, то при первом звонке продавцу лучше сразу уточнить этот вопрос.
А также наоборот, продаваемая квартира тоже может быть в ипотеке с невыплаченным кредитом и висящим залогом. Такой сюрприз надо узнавать сразу.

[solov_rock]

Поделюсь своим опытом. Вопрос освобождения квартиры тоже нужно выяснять заранее, т.к. некоторые продавцы даже еще не думали о съезде и в их головах они будут съезжать долго и неторопливо (как было в моем случае). Идеально, чтобы до совершения сделки они все съехали уже с квартиры, чтобы там ничего не было и после заключения сделки вы могли бы туда немедленно заехать. А если до сделки они не съехали, то нужно четко обозначать срок их выезда и освобождения квартиры и прописывать этот срок в договоре.

[boomsky]

По телефону особо нет смысла выяснять детали, наговорить могут чего угодно лиш бы привлечь покупателя и наврут с три короба))) Верить всему на слово что ли ? Пока сам все не посмотришь и документы не проверишь, не убедишся.

[shumer]

По телефону особо нет смысла выяснять детали, наговорить могут чего угодно лиш бы привлечь покупателя и наврут с три короба))) Верить всему на слово что ли ? Пока сам все не посмотришь и документы не проверишь, не убедишся.

Зачем верить... Просто зафиксировать ответы, и если все "на слух" устраивает, то это значит, что можно ехать смотреть квартиру. А если при просмотре вдруг выясняется что вам по телефону наговорили всякую чушь, то это уже повод задуматься, а то и вообще не иметь дел с таким продавцом.
А бывает, что уже после первичного общения по телефону, становится ясно что это не подходящий вариант, и ехать его смотреть и тратить время вообще не стоит. Вот для этого и нужен первичный разговор по телефону. Никто и не говорит что нужно всему верить на слово.

[Euhen]

Попалось видео с простыми вопросами при первом звонке:
- документ основание и его год
- возраст собственников
- подходит ли хата под ипотеку.
Всё.

[boomsky]

Попалось видео с простыми вопросами при первом звонке:
- документ основание и его год
- возраст собственников
- подходит ли хата под ипотеку.
Всё.

Ну допустим, ответили:
основание - ДКП, 2 года назад куплено.
возраст собственника 57 лет.
против ипотеки не возражает.

И что? Достаточно? Какой вывод из этого? Едем смотреть?)

[Euhen]

Не едем. 2 года, мало.
Не возражение он может оставить при себе. На этот вопрос часто отвечают, что есть неузаконенные п/п и ничего делать не будем. Потребую показать онлайн через зум.

[boomsky]

Не едем. 2 года, мало.

Так это обычный срок у инвестиционной покупки. Вложился в недвижку, пару лет подержал, продал, плюс 25-30% имеешь (с учетом накладных).
Если их всех отшивать по этому признаку (2 года) , то полрынка мимо тебя пройдет

[Euhen]

Это понятно. Я рассматриваю вторичку и исходя их этого чем больше лет, тем лучше. Что касается таких мелких сроков, значит что-то в квартире / доме / соседях не так, поэтому и продается. А если согласитесь на занижение цены, то попадете в под действие статьи за действие в сговоре.
Нормальный срок это 5 лет и более.

[boomsky]

Это понятно. Я рассматриваю вторичку и исходя их этого чем больше лет, тем лучше. Что касается таких мелких сроков, значит что-то в квартире / доме / соседях не так, поэтому и продается.

Так вторичка сейчас гораздо выгоднее в плане инвестиций чем первичка (если без ипотеки вкладываться). На вторичке цены намного ниже, а качество жилья зачастую выше. Были бы у меня деньги, я бы вложился во вторичку и через пару лет продал бы. Но вы бы ее у меня не купили, это я уже понял