Приобретение квартиры с обременением (ипотека)

[Qwerty1]

Добрый день! Приобретаю квартиру с действующей ипотекой, посоветуйте как лучше оформить сделку купли-продажи? через ячейку или аккредитив? И где можно найти (или поделитесь кто-нибудь) шаблоном договора купли-продажи, буду очень благодарна . Погашение ипотеки будет покупателем

[Gray]

Здравствуйте!
Здесь не важно, как вы хотите оформить сделку - все будет зависеть от банка, у которого квартира находится в залоге. Банк, как залогодержатель, может как запретить сделку по продаже этой квартиры, так и разрешить ее, но только на своих условиях, исключая для себя возможные риски.
Поэтому нет смысла искать "шаблон договора", все равно вы будете действовать по тому "шаблону", который укажет вам банк.

[Qwerty1]

Ждем от продавца согласие Банка на продажу. Но договор в любом случае готовить нам. Я так понимаю, что он должен быть трехсторонний,верно?

[Gray]

Но договор в любом случае готовить нам. Я так понимаю, что он должен быть трехсторонний,верно?

Договор вы, конечно, можете готовить и сами. Но условия в нем все равно будут те, которые укажет вам банк-залогодержатель. Если банк что-то не устроит в вашем договоре, то будете его переписывать, и так до тех пор, пока банк не будет полностью удовлетворен. Так что лучше сразу текст договора согласовывать с юристами банка.

Сам договор может быть и двусторонним, и трехсторонним, в зависимости от структуры сделки, но банк в нем будет упоминаться в любом случае. Если платежи предполагается вносить отдельно продавцу, отдельно банку, то договор составляется трехсторонний. Если от банка нужно только письменное согласие на продажу, то оно может быть оформлено отдельно, а в двустороннем договоре на это согласие будет указана ссылка.

[klaxor2014]

Кто знаком с рыночными реалиями, не стала ли схема с переоформлением ипотеки на покупателя более простой и популярной? Ссылка на новость ниже.

Россиянам разрешили продавать ипотечное жилье. Как это теперь сделать
Собственники ипотечной недвижимости смогут продавать свое имущество без необходимости досрочного погашения кредита
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/66e1555d9a7947c162513cf8

[Gray]

Кто знаком с рыночными реалиями, не стала ли схема с переоформлением ипотеки на покупателя более простой и популярной?

Это не "переоформление ипотеки на покупателя". В этой новой схеме ипотека погашается деньгами от продажи.

Принципиално ничего не изменилось, заложенную по ипотеке квартиру и раньше можно было продать с согласия банка и под его бдительным контролем. Но теперь это стало удобнее технически. Если раньше продажа происходила вместе с обременением, потом банк получал деньги от покупателя через аккредитив или ячейку, потом сам гасил ими остаток кредита, и потом только снимал обременение в ЕГРН, то сейчас обременение снимается сразу при переходе права, и у покупателя голова не болит насчет этого.

И в договоре купли-продаже теперь не надо накручивать ничего лишнего, типа часть денег покупателя поступает на один счет (банку), часть средств на другой счет (продавцу), плюс обязательство банка снять обременение и т. д.
Теперь все стало проще. Все деньги от продажи идут на специальный счет банка, с которого потом сам банк распределяет их по назначению - на погашение задолженности и, если еще что-то осталось, то возвращается заемщику.

[i-realtor]

И еще по этой новой схеме теперь можно покупать заложенную квартиру в одном банке с ипотекой от другого банка. Раньше с этим были проблемы из-за того что при переходе права залог оставался на старом банке.

[klaxor2014]

Это не "переоформление ипотеки на покупателя". В этой новой схеме ипотека погашается деньгами от продажи.

Принципиално ничего не изменилось, заложенную по ипотеке квартиру и раньше можно было продать с согласия банка и под его бдительным контролем. Но теперь это стало удобнее технически. Если раньше продажа происходила вместе с обременением, потом банк получал деньги от покупателя через аккредитив или ячейку, потом сам гасил ими остаток кредита, и потом только снимал обременение в ЕГРН, то сейчас обременение снимается сразу при переходе права, и у покупателя голова не болит насчет этого.

И в договоре купли-продаже теперь не надо накручивать ничего лишнего, типа часть денег покупателя поступает на один счет (банку), часть средств на другой счет (продавцу), плюс обязательство банка снять обременение и т. д.
Теперь все стало проще. Все деньги от продажи идут на специальный счет банка, с которого потом сам банк распределяет их по назначению - на погашение задолженности и, если еще что-то осталось, то возвращается заемщику.

Спасибо за пояснения, в каких банках берутся за переоформление ипотеки на покупателя? Как происходит переоформление семейной или IT ипотек, если покупатель не подходит под эти требования?

[Gray]

Спасибо за пояснения, в каких банках берутся за переоформление ипотеки на покупателя?

Теперь, очевидно, во всех банках это можно делать. Вы же сами привели ссылку на закон, который дает право заемщику продавать заложенную квартиру, не дожидаясь согласия банка.

Как происходит переоформление семейной или IT ипотек, если покупатель не подходит под эти требования?

Здесь не происходит переоформление ипотек вообще. По новому закону заемщик может продать квартиру только при полной оплате покупателем цены квартиры (не меньше той, которую укажет банк), то есть "за наличные".
Конечно, сам банк может пойти и другим путем - переоформить текущую ипотеку на покупателя, сделав его новым заемщиком. Но это уже на усмотрение самого банка, и зависит от конкретной ситуации. Если предыдущая ипотека была по льготной программе, а новый заемщик под нее не подходит, значит ему эту ипотеку не переоформят.

[klaxor2014]

Понял, спасибо, а имеет ли смысл учитывать риск - сумма передаваемых денег для погашения долга, если это делается в пользу банка ( а не продавцу ) и по договору банка? Говорилось о том, что если эта сумма ниже 40-50% полной стоимости, то риск умеренный. Разве этот риск не устраняется полностью, если выкуп ипотечной квартиры происходит по данному варианту (2й) покупки?

[Varyag]

Это не "переоформление ипотеки на покупателя". В этой новой схеме ипотека погашается деньгами от продажи.

Принципиално ничего не изменилось, заложенную по ипотеке квартиру и раньше можно было продать с согласия банка и под его бдительным контролем. Но теперь это стало удобнее технически.

Да, все верно. В нашем Учебнике есть алгоритм покупки квартиры с ипотечным обременением, с несколькими сценариями действий покупателя - здесь: Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

[Varyag]

а имеет ли смысл учитывать риск - сумма передаваемых денег для погашения долга, если это делается в пользу банка ( а не продавцу ) и по договору банка?

А в чем здесь риск? Если вы правильно используете механизмы передачи денег при покупке квартиры, то риск тут сводится к нулю. Прошла сделка - деньги ушли кому положено. Не прошла сделка - деньги вернулись Покупателю. Что с ипотекой, что без ипотеки - принципиальной разницы нет.
О безопасных формах расчета в сделках у нас в Учебнике тоже все подробно рассказано и показано - см. "Передача денег за квартиру".