Как проверить квартиру по реновации?

[gyna12]

Рассматриваем возможность приобретения квартиры, полученной по программе реновации. Вроде бы на первый взгляд все прозрачно, первичные документы, договор мены. Но как проверить историю семьи, ведь шлейф тянется к старому жилью? Если, предположим, в старой квартире были ущемлены права несовершеннолетних при приватизации, или есть человек в местах не столь отдаленных. Как я понимаю, при договоре мены, все эти истории переходят на новое жилье? А старый дом уже снесен, и все документы, в лучшем случае, в архивах, а в худшем...

[TohaCh]

В вашем случае я бы не сильно волновался. Договор мены как основание прав тут для вас даже предпочтительнее, чем договор купли-продажи. Ведь тут сразу исключаются возможные риски нарушения прав предыдущих собственников, так как квартира до этого принадлежала городу и город ее предоставил вашим продавцам в обмен на их старую квартиру.
К договору мены квартир по закону применяются правила купли-продажи. Значит в вашем случае, ваши собственники как бы купили эту квартиру, но их продавец был "безопасным" (город) Оснований для признания этого договора мены недействительным со стороны города скорее всего, вообще не существует. Поэтому риск у вас тут минимальный.

А если даже в их старой квартире были, как вы говорите, когда-то нарушены чьи-то права, то вам-то что с того? Если бы вы покупали у них ту старую квартиру, тогда понятно. А сейчас той квартиры вообще не существует. То есть даже в случае какого-то оспаривания старых прав, возвращать прежним владельцам все равно нечего. Смысл такого оспаривания теряется. Они могут выяснять отношения теперь только между собой.
Да и юристы, которые оформляют сделки от города по реновации тоже наверняка смотрели, какую квартиру предоставить переселенцам в обмен, в зависимости от их состава семьи и прав собственности.

[gyna12]

"К договору мены квартир по закону применяются правила купли-продажи. Значит в вашем случае, ваши собственники как бы купили эту квартиру, но их продавец был "безопасным" (город) "

Но если это так, тогда история старой квартиры имеет значение. И если в старой у кого-то были права, они автоматом переходят на новую. А значит и права третьи лица будут заявлять на новую. А проверить историю по старой квартире не представляется возможным. Проблема в том, что УК из старой квартиры не передала данные по домовым книгам, и их теперь просто не найти. Поэтому безопасность такой сделки у меня под вопросом.

[TohaCh]

Но если это так, тогда история старой квартиры имеет значение. И если в старой у кого-то были права, они автоматом переходят на новую. А значит и права третьи лица будут заявлять на новую.

Нет, "автоматом" они на новую квартиру не переходят. Если предположить, что кто-то из членов семьи почему-то не имел прав собственности в старой квартире, хотя должен был иметь, то оспариваться может только изначальное основание приобретения этих прав. Например, приватизация. В результате права должны быть восстановлены на старую квартиру. Но старой квартиры уже не существует. Восстанавливать нечего. Значит тут может только идти речь о компенсации за нарушение этих прав. Но это уже разборки между членами семьи. К покупателю новой квартиры, полученной вашими продавцами от города, это уже не имеет отношения.

И даже если предположить совсем уж крайний вариант, что вслед за признанием недействительным изначального основания права собственности на старую квартиру, признают по цепочке недействительной и последующую сделку с ней (договор мены), то что получается? Новая квартира возвращается городу, а бывшие владельцы старой квартиры остаются ни с чем так как им возвращать нечего. Выходит, что оспаривать договор мены тут бессмысленно.

Пусть юристы меня поправят, если я где-то ошибаюсь.

[gyna12]

Нет, "автоматом" они на новую квартиру не переходят. Если предположить, что кто-то из членов семьи почему-то не имел прав собственности в старой квартире, хотя должен был иметь, то оспариваться может только изначальное основание приобретения этих прав. Например, приватизация. В результате права должны быть восстановлены на старую квартиру. Но старой квартиры уже не существует. Восстанавливать нечего.

Т.е. Вы хотите сказать, что если человек имел пожизненное право проживание (отказ от приватизации) в старой квартире, оно не переходит на новую квартиру? Или обременение, если взята ипотека на старую, то право залога не переходит на новую?

[TohaCh]

Т.е. Вы хотите сказать, что если человек имел пожизненное право проживание (отказ от приватизации) в старой квартире, оно не переходит на новую квартиру?

Конечно не переходит. Право проживания в одной квартире и право проживания в другой квартире - это разные права. И в результате обмена правами собственности по договору, право пользования автоматом не перескакивает в новую квартиру
Это право пользования могло бы быть восстановлено по суду в старой квартире, если бы она существовала сейчас. И это была бы проблема города, получившего эту квартиру. Но в вашем случае и это исключено.

А если бы был залог (ипотека) на старую квартиру, то договор мены вообще не зарегистрировали бы!

[gyna12]

А если бы был залог (ипотека) на старую квартиру, то договор мены вообще не зарегистрировали бы!

Вы серьезно? А что, их бы оставили в старом доме под снос) А можно ссылочку на законодательство, почему собственников лишили бы их права. И интересно, как бы к этому отнесся залогодержатель?
Мне видится, что тут эта законодательная мера реальней — В соответствии с п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
И, если банк уже рискнул кредитовать жилье под снос, государству на этот залог глубоко наплевать. Так что, я думаю, и договор мены бы заключили, и банк залог на новое жилье бы перевел.

[TohaCh]

В соответствии с п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Здесь правы и вы и я Право залога, оказывается, и правда может переноситься на новую квартиру, если старая была изъята в муниципальных целях (не знал, спасибо, что просветили). Но во-первых, банки не кредитуют жилье под снос, это для них табу. А во-вторых, если бы такое чудо и случилось, то в договоре мены обязательно присутствовало условие залога и реквизиты залогодержателя. Причем дважды! Залог был бы указан и на старую квартиру, и его перенос на новую (причем, с оценкой нового залога). И в самом договоре мены тоже присутствовал бы банк залогодержатель, как участник сделки.

Государству на залог может и наплевать, но у Росреестра свои регламенты работы, и он не может зарегистрировать такой договор мены без письменного согласия залогодержателя и без указания нового предмета залога. Можете позвонить на горячую линию Росреестра и убедиться в этом. Вся разница тут только в том, что у банка нет возможности отказаться от такого переноса залога на новую квартиру (в соответствии с тем пунктом статьи, который вы привели).
Так что правы и вы, и я

[gyna12]

Государству на залог может и наплевать, но у Росреестра свои регламенты работы, и он не может зарегистрировать такой договор мены без письменного согласия залогодержателя и без указания нового

Я знаю регламент работы Росреестра, и не спорю с Вами;) Вопрос то был, в общем, в другом. И я по прежнему остаюсь при своем мнении, что для гарантии безопасности сделки нужно проверять отчуждаемую городу квартиру.

[chemal]

Конечно не переходит. Право проживания в одной квартире и право проживания в другой квартире - это разные права. И в результате обмена правами собственности по договору, право пользования автоматом не перескакивает в новую квартиру

Если в старой квартире был жилец имевший право пожизненного проживания, то в договоре мены должно быть об этом указано. А если это право было, а в договоре мены ничего об этом нет, то его право нарушено. И так как оно не может быть восстановлено в прежней квартире, то по суду он может получить в качестве компенсации право пользования в новой квартире. Это не однозначно, но суд может принять такое решение.

[TohaCh]

то по суду он может получить в качестве компенсации право пользования в новой квартире. Это не однозначно, но суд может принять такое решение.

Не буду спорить. Вероятно, вы правы. Решения судов могут быть вообще неожиданными. Адвокаты не дадут соврать)))