Сложный вопрос про налоги (срок владения, кадастр. стоимость, декларация)

[Kolyanga]

Здравствуйте !

1) Между ООО «XXX» и моей мамой был заключен договор от 30.09.2013 (далее -
Договор). В соответствии с Договором застройщик (должник) обязался построить жилой дом, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать кредитору квартиру, указанную в Договоре, а заявитель обязался принять квартиру и уплатить за нее обусловленную цену.
В соответствии с Договором размер денежных средств, подлежащих к оплате,
составляет 3 900 000 руб. 00 коп.
2) Моя мама исполнила обязательства по договору в полном объеме. Должником жилое помещение ей не передано.
3) Постановлением Арбитражного Суда Московской области от 06.12.2016 требование моей мамы о передаче жилого помещения - секция № X, о., дом блокированной застройки № XXX расположенного по адресу:. включено реестр требований ООО
«XXX» о передаче жилых помещений.

4) 01.12.2023 между моей мамой и мною
заключен договор дарения, согласно которому Даритель (мама.) безвозмездно
передает, а Одаряемый (я) принимает все права и обязанности, принадлежащие«Покупателю» (Дарителю) в рамках ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА № xxx
купли-продажи Объектов недвижимого имущества (Жилого помещения - таун-хауса и
Придомового участка) от 30.09.2013 (далее - Предварительный договор), а именно право
требования жилого помещения по адресу: xxx.

5) Определением Арбитражного суда Московской области 20.05.2024 осуществлено
правопреемство (замена) кредитора (моей мамы) на правопреемника (меня) в реестре требований о передаче жилых помещений ООО «XXX».
Как следует из материалов дела, на момент подачи заявления о признании права
собственности в суд, дом введен в эксплуатацию, жилому помещению присвоен адрес: секция
№ x, общей площадью xxxxx кв.м., дом блокированной застройки № xx, расположенного по
адресу: xxx

6) В соответствии с определением Арбитражного суда Московской области от 05.11.2024 года было провозглашено : “Признать за мной право собственности на жилое помещение- секция № x, общей площадью xxx кв.м., дом блокированной застройки № xx, расположенного по адресу: xxxx
7) 10.01.2025 года Росреестр произвел регистрацию права на мое имя :
Вид объекта недвижимости: здание,
Адрес: xxxx
назначение: жилой дом,
наименование: Дома блокированной застройки, расположенные по адресу: xxxо, . Дом № xxx
Кадастровая стоимость (руб): 9 145 770.64


Вопросы:

1) С какого момента (прошу указать точную дату и наименование события) исчисляется минимальный срок владения применительно к вышеуказанному объекту недвижимости для целей определения необходимости исчисления и декларирования мною НДФЛ при его реализации?
2) Сколько составляет в моем случае минимальный срок владения 3 года или 5 лет ? (справочно сообщаю, что кроме данного объекта права за мною зарегистрировано право собственности на еще одно жилое помещение -квартиру в Москве)
3) В каком объеме я могу применить налоговый вычет в случае реализации мною вышеуказанного объекта недвижимости до истечения минимального срока владения ?
4) Рыночная цена данного объекта недвижимости не более 6 200 000. По крайней мере за те 6 месяцев, что я пытаюсь его продать предложений о покупке за большую цену не поступало. 70 % от кадастровой стоимости данного объекта недвижимости составляет: 9145770,64/100*70= 6 402 039 рублей 45 копеек.
Каким образом мне исчислять базу для исчисления НДФЛ в случае реализации мною вышеуказанного объекта недвижимости по цене ниже 70 % от его кадастровой стоимости ?
5) Обязан ли я как гражданин-налогоплательщик подавать как физическое лицо налоговую декларацию в связи с продажей вышеуказанного дома ?

[evgen1]

заключен договор дарения, согласно которому Даритель (мама.) безвозмездно
передает, а Одаряемый (я) принимает все права и обязанности, принадлежащие«Покупателю» (Дарителю) в рамках ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА № xxx
купли-продажи Объектов недвижимого имущества

Странное решение подарить строящийся объект! Договор дарения без зарегистрированного права собственности дарителя невозможен. А подарить по предварительному договору купли-продажи - чудаковатая мягко говоря, идея
Для дарения прав требования к застройщику существует договор безвозмездной уступки прав требования. Чего было огород городить?
Наверное из-за этой чудной схемы и пришлось потом в арбитражном суде свои права подтверждать....

[evgen1]

4) Рыночная цена данного объекта недвижимости не более 6 200 000. По крайней мере за те 6 месяцев, что я пытаюсь его продать предложений о покупке за большую цену не поступало. 70 % от кадастровой стоимости данного объекта недвижимости составляет: 9145770,64/100*70= 6 402 039 рублей 45 копеек.
Каким образом мне исчислять базу для исчисления НДФЛ в случае реализации мною вышеуказанного объекта недвижимости по цене ниже 70 % от его кадастровой стоимости ?

Тут без вариантов - нужно снижать кадастровую стоимость.
Или придется платить повышенный налог.

[Kolyanga]

Странное решение подарить строящийся объект! Договор дарения без зарегистрированного права собственности дарителя невозможен. А подарить по предварительному договору купли-продажи - чудаковатая мягко говоря, идея
Для дарения прав требования к застройщику существует договор безвозмездной уступки прав требования. Чего было огород городить?
Наверное из-за этой чудной схемы и пришлось потом в арбитражном суде свои права подтверждать....

Подарен был, разумеется, не "строящийся объект", а права требования к компании-застройщику на его получение после окончания строительства дома.

Наша ошибка (как я понимаю) состояла не в наименовании договора, а в том что права надо было передавать возмездно. Увы - поезд уже ушел.

В арбитражный суд обращались так как компания-застройщик (с которой был изначальный договор) пошла в банкротство и чтобы получить этот несчастный дом и пришлось обращаться в суд.

Можете ли сказать что-то по сути сформулированных вопросов (если знаете ответ) ?
То что мы с мамой сделали все не совсем так как нужно нам уже и так понятно

Также хочу добавить, что я проживаю в Москве а дом находится в Московской области (если это имеет значение)

[Kolyanga]

Тут без вариантов - нужно снижать кадастровую стоимость.
Или придется платить повышенный налог.

Насколько он будет выше, если продам на 200 000 дешевле , чем 70 % кадастровой стоимости ?

[evgen1]

Насколько он будет выше, если продам на 200 000 дешевле , чем 70 % кадастровой стоимости ?

Как минимум на 200 000 * 13% = 26 000 руб.
Только не забывайте, что теперь у нас налоговая шкала прогрессивная и зависит от общего объема полученного дохода за год. Поэтому вместо ставки 13% вам возможно придется применять повышенную ставку НДФЛ, и налог соответственно тоже будет выше.

С 1 января 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала налога на доходы физических лиц (НДФЛ):
13% — для граждан, официальный доход которых не превышает 2,4 млн рублей в год (доход в месяц — не более 200 000 рублей).
15% — для части годового дохода свыше 2,4 млн рублей, но не более 5 млн рублей.
18% — для части годового дохода свыше 5 млн рублей, но не более 20 млн рублей.
20% — для части годового дохода свыше 20 млн рублей, но не более 50 млн рублей.
22% — для части годового дохода, превышающей 50 млн рублей.

[Kolyanga]

Может быть Валерия сможет ответить на мои вопросы ?
Или она покинула этот форум ?

[Секреты Риэлтора]

Может быть Валерия сможет ответить на мои вопросы ?
Или она покинула этот форум ?

Нет, не покинула. Просто она консультирует здесь добровольно и бесплатно, поэтому заходит сюда в свободное от основной работы время. Ждите.

P.S. Если у вас к ней срочный важный вопрос, вы можете обратиться к ней напрямую через контакты на сайте ее компании "ТаксМэйт". Ссылка на ее компанию - в подписи ко всем ее постам здесь на форуме.

[pro_nalog]

Всем здравствуйте!

Ну, во-первых, да. Вопрос запутанный

Во-вторых, ставки 18,20,22% не распространяются на доход от продажи недвижимости, читайте кодекс.
Тут будет 13-15.

В-третьих, у вас тут было столько разных договоров, что найти 0 точку сложно.
По общему правилу срок владения считается с полной даты оплаты договора.
То есть ваша мама оплатила договор в 2013 году. Но потом было дарение вам. И не просто дарение, а с приключениями. С дарением срок владения начинает исчисляться заново. Но, было подарено право, а не объект.

Я считаю, что суд своим решением 05.11.2024 года поставил точку в вашем деле, когда признал за вами право собственности. Вот с этой даты решения суда у вас должен считаться срок владения (по моим рассуждениям).

А еще ваша мама заплатила 3,9 млн. за свое право.
Так вот, вы имеете право учесть эти деньги в расходах при декларировании продажи недвижимости.
Налоговая база будет считаться от суммы продажи или кадастровой стоимости за минусом расходов на ее покупку. В Москве и МО можно принимать за базу 70% от кадастровой. Поэтому, если продадите ниже 70% от кадастровой, то база будет считаться от этих самых 70% минус 3,9 млн затрат мамы. Отсюда будет считаться налог:
С суммы 2,4 млн 13%, все что сверху 15%.

В- четверных, Вам подарили не жилье, а право требования. А в законе сказано 3 года на подаренное жилье. Поэтому, я считаю, что в вашем случае срок будет 5 лет, если это для вас не единственное жилье.

В-пятых, конечно вы обязаны подавать декларацию, если продадите эту недвижимость раньше, чем наступит льготный срок.

Однако, у меня есть большие сомнения насчёт подсчёта сроков владения. Самое простое - отталкиваться от решения суда 05.11.2024 г.
Если углубляться в ситуацию, то по сути есть еще одно решение суда на замену правопреемника от 20.05.2024.

Считаю, что тут должен браться срок от одного из решений суда - мая или ноября 2024 г. Склоняюсь к 05.11.2024.

А вообще, я бы рекомендовала вам написать подробный запрос в УФНС по г. МОСКВЕ. Официальная позиция налогового органа позволит вам сформировать план действий.
Возможно, ведомство решит вопрос иначе.

[Kolyanga]

Здравствуйте, Валерия !
Спасибо Вам огромное
Направим запрос в налоговую территориальную и Министерство финансов (с приложением всех договоров) и будем ждать от них ответ

[Varyag]

Направим запрос в налоговую территориальную и Министерство финансов (с приложением всех договоров) и будем ждать от них ответ

Кстати, если вам не сложно, когда получите ответ от налоговой и Минфина, напишите здесь их официальную позицию по этому вопросу. Людям пригодится