Какие документы должен предоставить продавец квартиры для раскрытия аккредитива?

[OLGA]

Какой документ должен предоставить продавец квартиры для раскрытия аккредитива после регистрации договора перехода права в Росреестре. Насколько я понимаю , выписку из ЕГРН ему не дадут. Что за печать должна стоять на ДКП . Подскажите пожалуйста

[Секреты Риэлтора]

Документы для раскрытия аккредитива указываются в заявлении на его открытие.

Обычно, для раскрытия аккредитива продавцу квартиры достаточно предъявить в банк оригинал договора купли-продажи квартиры с подписью регистратора и со штампом Росреестра, который подтверждает регистрацию перехода права по договору.
Как выглядят эти подпись и штамп, вы можете посмотреть в нашей методичке - на шаге Инструкции "Получаем деньги по договору": https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagov ... -kvartiru/

Там кликните на ссылку "Пример печати и штампа УФРС на договоре", и увидите.

Дополнительно может потребоваться еще и сопроводительное письмо (Сбер, например, такое письмо требует). Но это просто формальная бумага на шаблоне самого банка, где указаны исполняющий банк, номер аккредитива, ФИО получателя денег, перечень предоставляемых документов и т.п.

Кстати, если в условиях аккредитива, среди перечня документов есть и выписка ЕГРН, то продавец легко может ее получить самостоятельно. Она предоставляется любому лицу по его заявлению.

[TohaCh]

Сбер говорит, что может и сам запросить выписку ЕГРН по поручению получателя денег по аккредитиву. Сам не пробовал, но теоретически это удобно. Можно у них это на месте уточнить.

[DonPeredon]

А продавец квартиры должен участвовать в открытии аккредитива в банке или покупатель его сам открывает? А продавец тогда как об этом узнает?

[TohaCh]

Обычно продавец, как получатель денег по сделке участвует в процедуре открытия аккредитива. Это на практике. Но в теории его присутсвие не обязательно, достаточно чтобы он предоставил в банк реквизиты своего счета, на который будут переводиться деньги после исполнения аккредитива.

[DonPeredon]

А если продавец квартиры не присутствует при открытии аккредитива, то как он узнает что деньги на счете и на каких условиях банк переведет их на счет продавца? Договор купли продажи продавец ведь будет подписывать только когда убедится что деньги уже зачислены на аккредитивный счет?

[AnnaSmart]

Тут все просто – покупатель может показать продавцу подписанное в банке заявление на открытие аккредитива, продавец оставляет себе копию. Или продавец может сам запросить в банке копию этого документа или официальное уведомление от банка в том, что аккредитив открыт с такими-то условиями. Продавец тогда видит, что банк готов перевести ему нужную сумму с аккредитивного счета, если будут выполнены определенные там условия – зарегистрирован переход права собственности на квартиру, например.

[TohaCh]

Договор купли продажи продавец ведь будет подписывать только когда убедится что деньги уже зачислены на аккредитивный счет?

Обычно происходит наоборот (во всяком случае в Сбере) – сначала подписывают договор купли-продажи квартиры, в котором указывают что расчеты происходят через аккредитив. Потом уже идут в банк и оформляют аккредитив. В самом заявлении на открытии аккредитива там есть отсылка к уже заключенному договору (номер, дата, адрес квартиры и т.п.)

[Denniss]

Я летом квартиру покупал, мы сначала аккредитив открывали потом ехали к нотариусу и подписывали договор купли продажи.

[BMSallivan]

Обычно происходит наоборот (во всяком случае в Сбере) – сначала подписывают договор купли-продажи квартиры, в котором указывают что расчеты происходят через аккредитив. Потом уже идут в банк и оформляют аккредитив. В самом заявлении на открытии аккредитива там есть отсылка к уже заключенному договору (номер, дата, адрес квартиры и т.п.)

Обычно-то как раз так не делают. Договор вступает в силу с момента его подписания. Подписали, договор вступил в силу, а потом выясняется, что у покупателя нет денег для перечисления их на аккредитивный счёт. И хорошо если договор был подписан в простой письменной форме. А если в нотариальной - привет прекрасная процедура его расторжения.

Классика:
1. Покупатель открывает аккредитив и зачисляет на него средства.
2. Продавец, имея на руках бумажный оригинал документов от банка подтверждающих зачисление средств на аккредитивный счёт, подписывает договор купли продажи.
3. После регистрации перехода права собственности по подписанному договору продавец приходит в банк и подаёт документы на раскрытие аккредитива. Если продавец сам на раскрытии появляться не хочет, за него это может сделать третье лицо по нотариальной доверенности или доверенности по форме банка.

Список документов на раскрытие - предмет договорённости сторон. Это может быть только договор купли-продажи с отметкой о регистрации права на покупателя, может быть выписка из ЕГРН, может быть выписка из домовой о снятии с учёта в квартире определённого круга лиц, может быть хоть справка из поликлиники о допуске продавца в бассейн. Банку всё равно. Лишь бы условия раскрытия исполнялись.

[TohaCh]

Бывает и так и так, по договоренности продавца с покупателем и с банком. Просто в некоторых случаях вообще невозможно оформить аккредитив без подписанного договора купли-продажи квартиры. Например если банк, который открывает аккредитив еще и выдает ипотеку покупателю. Деньги по ипотеке не переведут на аккредитивный счет, пока не будет заключен договор купли-продажи квартиры.

[BMSallivan]

Бывает и так и так, по договоренности продавца с покупателем и с банком. Просто в некоторых случаях вообще невозможно оформить аккредитив без подписанного договора купли-продажи квартиры. Например если банк, который открывает аккредитив еще и выдает ипотеку покупателю. Деньги по ипотеке не переведут на аккредитивный счет, пока не будет заключен договор купли-продажи квартиры.

Вот как раз только в случае с ипотекой и требуется подписанный договор до того, как продавец увидел деньги. Практика эта порочная (повторюсь, договор вступает в силу с момента его подписания) и несёт в себе определённый риск для продавца, но, к сожалению, пока неизменная. Банки таким образом страхуют себя от возможных проблем с возвратом выданных покупателю заёмных средств в случае, если после их зачисления на счёт покупателя стороны сделки вдруг разругались и разошлись по домам. Больше эта процедура с "сперва подписываем договор, потом я покажу вам деньги" не нужна.

[Larsi]

Есть какие то сроки, в течении которых продавец должен предоставить банку документы для раскрытия аккредитива? Если он вдруг не успел по каким-либо причинам прийти в эти сроки (например по болезни или застрял на карантине) что будет?

[Suvorova78]

Насколько я знаю, если не предоставите документы для раскрытия в срок, то аккредитив закроется, а деньги вернутся на счет заемщика.
Но сейчас в период самоизоляции не знаю что происходит. Возможно и приняты какие-то меры что бы сгладить ситуацию.

[volokolamov]

Есть какие то сроки, в течении которых продавец должен предоставить банку документы для раскрытия аккредитива? Если он вдруг не успел по каким-либо причинам прийти в эти сроки (например по болезни или застрял на карантине) что будет?

Условия раскрытия аккредитива продавцом хаты и сроки , в которые возможно это сделать , указаны в договоре об аккредитиве банком
Если Продавец в срок не получает доступ - деньги вернуться к покупателю (как правило так)
Если не успеваете по срокам доступа - имеет смысл продавцу и покупателю обратиться в банк и продлить срок действия аккредитива

[Suvorova78]

Если Продавец в срок не получает доступ - деньги вернуться к покупателю (как правило так)
Если не успеваете по срокам доступа - имеет смысл продавцу и покупателю обратиться в банк и продлить срок действия аккредитива

А в нынешней ситуации, когда МФЦ не работает, Росреестр не понятно то работает то нет, банки также, часть отделений закрыта, все равно соблюдаются сроки?

[Suvorova78]

А как нужно поступать, если все-таки не успел принести документы в установленный срок и деньги вернулись покупателю? Сделка то уже зарегистрирована, только продавец в силу каких-то причин не успел их принести. Расторгать сделку?

[volokolamov]

А в нынешней ситуации, когда МФЦ не работает, Росреестр не понятно то работает то нет, банки также, часть отделений закрыта, все равно соблюдаются сроки?

Сейчас мегатрешь твориться
Часть народу повисла с документами после регистрации , которые невозможно получить из закрывшихся мфц
Что с подачей документов через дежурные мфц - тоже непонятно
Жуки-регистраторы и посредники по проверкам посливались

Так что последние рабочие каналы - это подача через нотариуса в росреестр им удостоверенного договора и подача договора через сбербанк

[volokolamov]

А как нужно поступать, если все-таки не успел принести документы в установленный срок и деньги вернулись покупателю? Сделка то уже зарегистрирована, только продавец в силу каких-то причин не успел их принести. Расторгать сделку?

Да
Однако суд может отказать в расторжении договора и указать на то , что Вы имеете право только требовать получения причитающихся Вам денег с продавца

Тут как раз прийдет понимание что на сделку надо брать риэлтора и кроилово приводит к попадалову

[Suvorova78]

Вернуть ушедшие обратно к покупателю деньги все же есть возможность? На том же самом суде? Он может принять решение что бы деньги были переданы продавцу, не смотря на то что он не явился в срок на открытие аккретидива?

[volokolamov]

Вернуть ушедшие обратно к покупателю деньги все же есть возможность? На том же самом суде? Он может принять решение что бы деньги были переданы продавцу, не смотря на то что он не явился в срок на открытие аккретидива?

Это каким образом ?
Банк третьим лицом привлекать и определение суда требовать о том чтобы до рассмотрения вопроса судом деньги эти банк блокировал на счете ?
В теории - возможно
На практике пока все это будете делать покупатель может 10 раз снять деньги со своего счета и помахать вам ручкой (это если сделка НЕипотечная)
а далее в суд
вот такая практика имеет место

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/58102661/

Бываете и другая - что расторгают

Если сделка ипотечная была - там тоже все не так однозначно
Общее резюме : нанимайте риэлтора или юриста на сделку
80000-100000 за сопровождение не стоят рисков связанных с утратой права собственности на квартиру и неполучением денег
Удачи

[BMSallivan]

вот такая практика имеет место

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/58102661/

Бываете и другая - что расторгают

Если сделка ипотечная была - там тоже все не так однозначно
Общее резюме : нанимайте риэлтора или юриста на сделку
80000-100000 за сопровождение не стоят рисков связанных с утратой права собственности на квартиру и неполучением денег
Удачи

Прекрасный пример того, как кроилово привело к попадалову. Всего-то лишь и нужно было озаботиться обеспечением безопасного способа передачи денег, и не пришлось бы годами обивать пороги судов. Ну и хороший пример про "дьявола в мелочах", про который любят говорить юристы:) Был бы соответствующий пункт про право требования полученного по договору, был бы другой исход дела. нет пункта - гуляйте в сад, дорогая Кудинова.

[Suvorova78]

Пример Вы привели шокирующий, но все же мне до конца не понятно. Если продавец по какой-либо веской причине не пришел в установленный срок (попал в больницу или, как в нынешней ситуации с короновирусом, остался за границей и не может попасть не то что в банк, а вообще в свою страну), то всё, он остался и без квартиры, и без денег? Или есть возможность получить свои деньги с учетом обстоятельств?

[Larsi]

Общее резюме : нанимайте риэлтора или юриста на сделку
80000-100000 за сопровождение не стоят рисков связанных с утратой права собственности на квартиру и неполучением денег
Удачи

У меня тот же вопрос. И я так же не поняла если ли возможность вернуть деньги или нет.
И из приведенного примера понятно, что суд стал на сторону мошенников, но не понятно, проводилась ли сделка с участием риэлторов или нет. Может продавец нанимала риэлторов, но все равно попала, в примере ничего об этом не говорится. Тем более риэлторы не за что не отвечают. Деньги получили и разошлись. Вполне может быть, что риэлторы были, но это не помогло.
И Вы пишите про сумму 80-100 тысяч, Вы имеете ввиду рэлторов? Полное юридическое сопровождение в Москве 60-80 тысяч. Зачем же отдавать риэлторам 80-100, если профессиональные юристы берут меньше, но уверенности в них больше?

[volokolamov]

В судебных решениях никогда не указывается о наличии (отсутствии) в сделке риэлторов (юристов)
Так как они не являются сторонами по договору и в спорах по нему (официально) участия не принимают

Само доведения спора о праве свидетельствует либо об отсутствии риэлторов в сделке либо о их низкой квалификации

P.s. Большая часть посетителей подобных сайтов - халящики , желающие заняться "самолечением"
и (потому) платит не будут ни 50 ни 80 ни 100 ни копейки ни юристу ни риэлтору ни кому