Риски при покупке квартиры, полученной в наследство

[Telepat]

Здравствуйте.

Хочу купить квартиру и так сложились обстоятельства, что мой выбор пал на объект, полученный по наследству. Собственник квартиры один - внучка, получившая наследство от бабушки. Т.к. покупка недвижимости полученной в наследство шаг довольно рискованный, пытаюсь разобраться как обезопасить себя от неприятностей, но пока вопросов больше чем ответов. Помогите, пожалуйста, разобраться.

Риск, насколько я понимаю, заключается в том, что через какое-то время может появится человек, который имеет право на это наследство. Продавец заявляет, что такой вариант полностью исключен, потому как она единственный наследник.
Прочитав статью я не совсем понял один момент. Если продавец сказала неправду (или не знала) и появится лицо, которое имеет права на эту квартиру и она будет изъята у меня по суду, будет ли распространяться на меня следующее утверждение?

С 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Ведь я являюсь добросовестным приобретателем данной квартиры и деньги, которые будут мной уплачены за квартиру, суд взыщет в мою пользу с продавца. Или я чего-то не понимаю и это не мой случай?

[Alisflat]

Добрый день! Самым большим риском покупки наследственной жилой недвижимости, является отсутствие возможности проверить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на наследственное имущество.

Обращаю ваше внимание, в зоне повышенного риска находится жилая недвижимость с т.н. «свежим» наследством, т. е. квартиры, унаследованные относительно недавно. Очень рискованны сделки с жилой недвижимостью, которая была завещана одинокими пожилыми людьми дальним родственникам. Судебная практика говорит, что больше всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин.

Если действуете самостоятельно, и очень хочется купить эту квартиру, примите несколько советов, которые могут сгладить последствия покупки наследственной квартиры:

1) покупайте квартиру не со «свежим наследством, а унаследованной 7-12 лет назад. Вероятность появления никому не известных наследников сохранится, однако сведется к минимуму;

2) В ДКП указывайте только реальную цену. Иначе, при возникновении спора, суд может признать ваши действия, как покупателя недобросовестными со всеми вытекающими неприятными последствиями. Одно из неприятных для вас последствий - истребования имущества и взаиморасчетов исходя из зафиксированных в договоре сумм;

3) Договоритесь с продавцом (наследником), что он оформит нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

Хорошей вам сделки. С уважением, Олег Владимирович.

[Varyag]

...
Прочитав статью я не совсем понял один момент. Если продавец сказала неправду (или не знала) и появится лицо, которое имеет права на эту квартиру и она будет изъята у меня по суду, будет ли распространяться на меня следующее утверждение?

"С 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток."

Ведь я являюсь добросовестным приобретателем данной квартиры и деньги, которые будут мной уплачены за квартиру, суд взыщет в мою пользу с продавца. Или я чего-то не понимаю и это не мой случай?

Здравствуйте!
Вы все правильно понимаете. Законодатели действительно ввели дополнительную защиту для добросовестного покупателя (в т.ч. при оспаривании купли-продажи квартир, полученных в наследство). Если появляется новый наследник и оспаривает продажу унаследованной квартиры, это означает, что прежний владелец-наследник не имел права ее продавать и недвижимость истребуется у добросовестного приобретателя (ст.302 ГК РФ).

А новая статья 68.1 ФЗ-218 (Закона о регистрации...) звучит буквально так:

Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения

1. Физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

2. Компенсация, предусмотренная настоящей статьей, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.

Если следовать букве закона, то эта норма распространяется и на ваш случай.