Подводные камни в договоре долевого строительства

[tatmol]

Добрый день! Скажите пожалуйста какие подводные камни могут быть в договоре долевого строительства, который предлагает застройщик? Я видела уже два договора от разных застройщиков и некоторые условия там отличаются. На что там нужно обратить внимание особенно? Очень не хочется потом ругаться с застройщиком, если я что-то подпишу, а потом окажеться что я сама не досмотрела.
Я понимаю что можно это делать с юристом, но хочется и самой что-то понимать.
Спасибо заранее.

[Vasilisa]

Татьяна, добрый день!
Да, подводных камней тут хватает. Вот перечень моментов, требующих особого внимания перед подписанием договора долевого строительства:

1) Наименование Сторон договора.

2) Предмет договора - Объект покупки должен быть максимально точно описан для его идентификации (в наименовании объекта должно присутствовать указание, что это жилое помещение/квартира, адрес, местоположение в доме, номер секции, строительный номер квартиры, этаж/этажность, площадь, количество комнат, план квартиры (должен быть приложен к договору).

3) Цена договора, расчет цены, порядок оплаты.

4) Допустимая погрешность площади построенного Объекта, перерасчет цены при расхождении фактической площади Объекта с той которая указана в договоре.
При наличии балконов/лоджий в Объекте-порядок учета их площади в цене договора.

5) Срок сдачи Объекта, порядок приема построенной квартиры по акту приема-передачи, порядок предъявления претензий по качеству, порядок, сроки устранения недостатков.

6) Указание на разрешительную документацию на строительство и на права/документы на земельный участок на котором строится дом. Затем данную информацию можно проверить в публичных источниках.

7) Должны отсутствовать какие либо ограничения Ваших прав как Дольщика, например ВАЖНО чтобы после регистрации ДДУ и до момента принятия Объекта Вы могли уступать свои права и обязанности по договору по своему усмотрению.
Обращайте особое внимание на фразы, которые указывают на то, что Вы можете что то делать "с согласия Застройщика", по возможности избегайте их, иначе это означает, что если Застройщик не даст своего согласия то Вы будете "связаны по рукам и ногам".

8) Гарантийный срок Объекта.

9) Порядок государственной регистрации на Объект, сроки подачи документов, условия после наступления которых документы подаются на гос.регистрацию, указание о размере оплаты за регистрацию.

10) Срок рассмотрения Сторонами обращений, претензий друг к другу.

11) Условия расторжения договора.

12) Обратите внимание на наличие/отсутствие условий об одностороннем отказе от исполнения договора Особенно Важно если Застройщик оставляет за собой такое право - это значит без суда и без Вашего согласия он, направив Вам уведомление при наступлении условий указанных в договоре может просто отказаться от договора!

13) Ответственность за нарушение условий договора долевого строительств.

14) В договоре должны быть указаны сведения о страховании Объекта.

15) Порядок (сроки, цены) оформления квартиры в Вашу собственность.

Вам всё должно быть понятно в договоре, не стесняйтесь спрашивать разъяснений у представителей Застройщика. Если последуют невнятные, уклончивые ответы, значит на это стоит обратить более пристальное внимание.

Остальные, не затронутые в перечне выше условия договора должны быть четко изложены и также понятны Вам, т.е. должно быть однозначно понятно что имеется ввиду, что за чем следует, условия не должны трактоваться двусмысленно, ведь если Вы подписали договор, это означает, что Вы его поняли и согласны со всеми его условиями.

Успехов Вам в выборе квартиры!

[tatmol]

7) Должны отсутствовать какие либо ограничения Ваших прав как Дольщика, например ВАЖНО чтобы после регистрации ДДУ и до момента принятия Объекта Вы могли уступать свои права и обязанности по договору по своему усмотрению.
Обращайте особое внимание на фразы, которые указывают на то, что Вы можете что то делать "с согласия Застройщика", по возможности избегайте их, иначе это означает, что если Застройщик не даст своего согласия то Вы будете "связаны по рукам и ногам".

Спасибо огромное за такое подробное объяснение. Только вот по пункту 7 еще вопрос. Что значит по возможности избегать таких фраз в договоре? Если такие фразы в договоре есть, то что же отказываться от покупки новостройки? Ведь эти договоры по долевому строительству у них одинаковые для всех дольщиков и мне кажется они не будут переписвать текст для каждого дольщика отдельно? И что тогда делать в таком случае?

[Vasilisa]

Зачем же отказываться, это места на которые просто стоит обратить внимание. Может для Вас такое условие будет вполне приемлемым - исходя из Вашей индивидуальной ситуации и намерениях. По крайней мере Вы будете о нем знать и учитывать его.

ДДУ действительно как правило типовые, однако надо поинтересоваться у компетентных представителей Застройщика о возможности изменения договора.
Некоторые Застройщики, например от определенной цены договора, позволяют это делать.

[Denniss]

ДДУ действительно как правило типовые, однако надо поинтересоваться у компетентных представителей Застройщика о возможности изменения договора.
Некоторые Застройщики, например от определенной цены договора, позволяют это делать.

Василиса, а Вы встречали таких застройщиков? Сколько я видел, все говорят, что текст договора ДДУ не меняется, даже если вам что то там не нравится. Там регистрация этих ДДУ идет общим скопом и тексты их должны совпадать иначе Росреестр может завернуть следующие регистрации, если там текст в договоре отличается. Вроде так все происходит как мне обьясняли менеджеры отдела продаж.

Кто-то вообще реально добивался от застройщика изменения условий договора? Поделитесь опытом.

[Vasilisa]

Кто-то вообще реально добивался от застройщика изменения условий договора? Поделитесь опытом.

Да, и не раз, настойчивость и Реальное желание купить именно этот объект помогают, иногда менеджеры по продажам говорили сначала, что договор типовой и изменению не подлежит, а потом всё таки уточняют у своих и говорят, что юр.отдел Застройщика рассмотрит ваши обоснованные правки. В итоге, не все но некоторые исправления принимают.

[Yanchik]

Про скользкие моменты в ДДУ я бы еще добавила на что обратить внимание, это на то в каком случае может потребоваться доплата.

Например, цена новостройки может быть указана за квадратный метр и далее в ДДУ указано, что дольщик обязан оплатить дополнительную площадь квартиры, если ее отклонение от заявленной площади увеличилось более, чем на 1 кв. метр. Тогда при увеличении площади на 0,9 кв. м. доплата уже не требуется. Проверить фактическую площадь можно самостоятельно, вызвав замерщика.

Бывает и так, что в ДДУ указывается сразу цена за квартиру целиком, без учета расхождения в проектных и фактических площадях. Тогда требование доплаты от застройщика за увеличенную площадь будет неправомерным.

Смотрите еще на разные услуги, которые застройщик может навязать вам за дополнительную плату. Например, это может быть услуга по регистрации и оформлении права собственности на квартиру и т.п. Вы не обязаны оплачивать дополнительные услуги, поэтому смотрите, чтобы не было таких неожиданных сюрпризов в ДДУ.

[TohaCh]

Застройщики вообще любят чинить всякие козни дольщикам. Навязывают свою собственную управляющую компанию, как это делает ПИК, например. А потом новые жильцы удивляются, откуда такие огромные счета в платежках и почему никак не получается вызвать сантехника или электрика из УК.

Бывает что застройщик целенаправленно препятствует профессиональной приемке своих квартир дольщиками, понимая, что профессиональные приемщики наверняка найдут там кучу всяких строительных дефектов и недоделок, которые застройщику придется устранять за свой счет.

Мне известен случай, когда менеджеры ФСК например требовали от дольщика отдельную нотариальную доверенность на специалиста-строителя, которого дольщик хотел позвать на приемку квартиры. Понятно, что застройщик рассчитывает что дольщик не будет заморачиваться с этим и придет на приемку один, без специалиста. А значит, большинство недоделок он просто не заметит или не сможет грамотно обосновать на основе СНИПов.

[boykova]

Мне известен случай, когда менеджеры ФСК например требовали от дольщика отдельную нотариальную доверенность на специалиста-строителя, которого дольщик хотел позвать на приемку квартиры. Понятно, что застройщик рассчитывает что дольщик не будет заморачиваться с этим и придет на приемку один, без специалиста. А значит, большинство недоделок он просто не заметит или не сможет грамотно обосновать на основе СНИПов.

Я читала в интернете жалобы дольщиков так там вообще один рассказывал что в у него в договоре было прописано что приглашать посторонних экспертов на приемку квартиры запрещено.

[Lexus_DT]

Я читала в интернете жалобы дольщиков так там вообще один рассказывал что в у него в договоре было прописано что приглашать посторонних экспертов на приемку квартиры запрещено.

Это еще цветочки! Вот когда в ДДУ застройщик будет прописывать, что запрещается принимать квартиру с открытыми глазами – вот тогда будет сложновато

[AnnaSmart]

На днях Госдума приняла в первом чтении очередные поправки к закону о долевом строительстве, согласно которым дольщики теперь не имеют права отказываться от подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке по причине того, что там обнаружены строительные недостатки. Источник здесь.

То есть гарантии застройщиков на качество работ пока еще сохраняются, но квартиры они теперь могут передавать дольщикам со всеми выявленными недостатками. И дольщики обязаны их принять, несмотря на строительные дефекты.

Если качество квартиры не соответствует требованиям техрегламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, то дефекты можно указать в отдельной ведомости и Застройщик будет их устранять позже, в удобные для него сроки. Фактически, уже после того, как сбросит с себя ответственность за построенные площади, передав их дольщикам по актам передачи.

Очевидно, строительное лобби все-таки продавило свои интересы в законодательном органе. А у дольщиков теперь пропал механизм давления на застройщиков, который понуждал их побыстрее устранять строительные недостатки или соразмерно уменьшать цену квартиры.

[cheremis]

Очевидно, строительное лобби все-таки продавило свои интересы в законодательном органе. А у дольщиков теперь пропал механизм давления на застройщиков, который понуждал их побыстрее устранять строительные недостатки или соразмерно уменьшать цену квартиры.

Девелоперы скорее всего и дальше будут продавливать свои интересы. В думу уже закинули предложение, чтобы на стройках теперь можно было использовать заключенных вместо гастарбайтеров. Если гастарам нужно было хоть какие-то копейки платить и где-то их прятать от ФМС, то зекам можно не платить вообще и прятать их не нужно.

[Beauty_July]

На днях Госдума приняла очередные поправки к закону о долевом строительстве, согласно которым дольщики теперь не имеют права отказываться от подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке по причине того, что там обнаружены строительные недостатки.

Интересно а если откажешся акт подписывать, то что будет? Застрощик заставлять как-то будет?

[AnnaSmart]

Интересно а если откажешся акт подписывать, то что будет? Застрощик заставлять как-то будет?

Застройщик подпишет акт в одностороннем порядке, и квартира будет считаться принятой дольщикам.

[digor]

На днях Госдума приняла в первом чтении очередные поправки к закону о долевом строительстве, согласно которым дольщики теперь не имеют права отказываться от подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке по причине того, что там обнаружены строительные недостатки. Источник здесь.

То есть гарантии застройщиков на качество работ пока еще сохраняются, но квартиры они теперь могут передавать дольщикам со всеми выявленными недостатками. И дольщики обязаны их принять, несмотря на строительные дефекты.

Так закон кажись так и не приняли пока. Во всяком случае акты никто не заставляет подписывать насильно. Если есть серьезные дефекты при приемке квартиры, акт можно не подписывать. Все как и было раньше.