Чтобы стать добросовестным приобретателем, надо... ничего не покупать!

[DED_Realty]

Ты честный? Добросовестный? А чем докажешь?..
Недавно наши законодатели озаботились защитой добросовестного приобретателя в сделках с недвижимостью. Точнее, озаботились вопросом, кого именно можно так называть.

Что у нас теперь говорит закон? Да вот же – дословно (п.6, ст.8.1 ГК РФ):

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

То есть теперь (с января 2020 года) для того, чтобы суд счел тебя добросовестным покупателем квартиры, тебе надо всего лишь взять выписку из ЕГРН и убедиться, что продавец действительно имеет право собственности на эту квартиру и никаких обременений, препятствующих сделке, в выписке нет. И всё!

Оно вроде и правильно. На то и государственный реестр! Если в нем никаких других прав и обременений не зарегистрировано на квартиру, значит, их и нет. Логично! Удобно! Правильно! Но... мы же живем в России – загадочная русская душа и все такое. Стара пословица: «Закон – что дышло. Куда повернул – туда и вышло».
Кого ж на деле суды признают добросовестным приобретателем в спорах о недвижимости?

[DED_Realty]

А того признают, кто, по мнению суда, «проявил должную осмотрительность и заботливость при покупке недвижимости», а также совершил «разумные действия» для вычисления всяких там возможных неожиданностей.
Вот так! И никак иначе!

А что такое «должная осмотрительность» и «разумные действия»? А это как карта ляжет... на усмотрение суда то есть.

А вы думали, что взяли выписку ЕГРН, посмотрели записи о праве собственности и обременениях, и всё? А вот и не угадали? А как же закон? А что закон? Закон, что дышло... вспоминай пословицу.

[DED_Realty]

Думаете, я тут бред несу? Ну, глядите сами. Вот вам конкретный пример судебного дела, разгоревшегося весной-летом 2020 года (ссылка будет ниже), то есть аккурат после введения той самой статьи закона об определении добросовестного приобретателя недвижимости.

Если вкратце, то суд признал сделку купли-продажи одного помещения недействительной по причине банкротства продавца накануне сделки. И (важно!) отказался признать покупателя добросовестным, несмотря на то, что тот руководствовался при покупке данными выписки ЕГРН, и там все было «чисто».

Суд посчитал, что покупатель должен был проявить «разумные сомнения» в отношении продавца, который владел недвижимостью всего 6 месяцев перед продажей. А также покупатель должен был провести расследование в отношении финансового состояния продавца и возможных проблем, связанных с его кредиторами. В частности, по мнению суда, покупатель должен был исследовать картотеку арбитражных дел, где на момент сделки уже были размещены данные об оспаривании прав на этот объект.

А так как покупатель не был ясновидящим, и не сумел вычислить все проблемы продавца заранее, а наивно полагался на «чистые» данные государственного реестра ЕГРН, то такой покупатель – недобросовестный. Кхе-кхе...

[DED_Realty]

И суд не смутило, что картотека арбитражных дел – это очень специфический и узкоприменяемый инструмент, созданный, в первую очередь, для профессионалов права (для юристов). Мало кто из обычных людей вообще слыхал об этой базе данных.

Но по мнению суда, любой «разумный и осмотрительный покупатель» при покупке недвижимости должен изучить эту базу на предмет наличия споров по объекту, а также «пробить» покупаемую недвижимость по базе судебных решений. Особенно после того, как покупатель сделал запрос в государственную структуру (Росреестр) и получил на руки «чистую» выписку из ЕГРН.

Если покупатель не проделал всех этих замысловатых манипуляций с судебной картотекой и поиском решений судов, значит он – недобросовестный! О как!

А чем грозит такое клеймо покупателю? Тем, что к нему по результатам признания сделки недействительной, могут применяться уже условия не реституции, а виндикации. То есть – изъятия недвижимости без какой-либо компенсации.

[DED_Realty]

Вот такая карусель, понимаешь... К чему тогда вообще нужен этот Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН? К чему тогда этот закон о признании покупателя добросовестным, если он полагался на данные этого реестра?

По факту выходит, что даже если ты убедился что выписка ЕГРН «чистая», проверил правоустанавливающие документы на недвижимость, паспорт продавца и еще много чего для выяснения его прав и полномочий, то далеко не факт, что суд посчитает тебя добросовестным покупателем, найдя ту или иную причину твоей «неразумности» и «неосмотрительности».

[DED_Realty]

Да, чуть не забыл. Вот обзор того самого дела про «чистую выписку ЕГРН» и «недобросовестного покупателя» – портал Закон.ру: https://zakon.ru/blog/2020/07/29/chtoby ... 1579342015

Велкам, как говорится, в наше расейское зазеркалье! Парадокс, одним словом...

[metelev]

Да, чуть не забыл. Вот обзор того самого дела про «чистую выписку ЕГРН» и «недобросовестного покупателя» – портал Закон.ру: https://zakon.ru/blog/2020/07/29/chtoby ... 1579342015

Велкам, как говорится, в наше расейское зазеркалье! Парадокс, одним словом...

Там же про нежилое здание. И приобреталось наверное юридическим лицом. Из текста не вполне ясно, но везде используется во множественном числе, "ответчики"

А ещё интересные всякие моменты, про оплату 1/6 части до регистрации перехода права собственности и про отсрочку оплаты непонятно на какой срок.

Как-то само собой возникает предположение, что здесь что-то не так. Да, есть казус, благодаря которому приобретатели смогли настаивать на своей добросовестности, но по обычному человеческому разумению ясно, что это всего лишь крючкотворство. Наверное большая группа юристов нужна, чтобы в такой ситуации добиться желаемого решения. Ну и наверное нужен определённый авантюризм, чтобы в такую ситуацию попасть.

[DED_Realty]

Там же про нежилое здание. И приобреталось наверное юридическим лицом.

Так ведь это не суть. В законе понятие "добросовестный приобретатель" не привязано к жилым помещениям, а сказано просто - "Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным".

Тут суть-то в том, что законодатели сами обозначили, что для ДОБРОСОВЕСТНОСТИ достаточно взять выписку ЕГРН и убедиться, что недвижимость действительно принадлежит продавцу. И сами же не соблюдают установленного правила. Вот в этом-то и парадокс!

[Секреты Риэлтора]

Тут суть-то в том, что законодатели сами обозначили, что для ДОБРОСОВЕСТНОСТИ достаточно взять выписку ЕГРН и убедиться, что недвижимость действительно принадлежит продавцу. И сами же не соблюдают установленного правила. Вот в этом-то и парадокс!

Да, к сожалению, это действительно так. На практике в судебных спорах по недействительным сделкам, для признания покупателя добросовестным недостаточно получить Выписку из ЕГРН. На эту тему у нас в учебнике есть отдельная заметка (по ссылке) с примерами из судебных дел, где однозначно указывается, что добросовестным приобретателем недвижимости признается только тот покупатель, который при проверке квартиры и подготовке сделки проявил "разумную осторожность" и "должную осмотрительность".
Что входит в эти понятия - можно почитать в этой заметке.

Правда, если Покупатель постарается, совершит нужные действия, грамотно подготовит все документы и обеспечит себе статус "добросовестного", то даже в случае изъятия у него квартиры по решению суда, он будет иметь право полностью компенсировать себе все потери за счет государства. Есть такой закон, оказывается!
Об этом (с примерами из практики) - в той же заметке, по ссылке.