Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи.

[cheremis]

Здравствуйте! У меня такой вопрос. Я покупаю квартиру на вторичке за 12600000 р. Квартира с хорошим ремонтом. Продавец согласился уступить за такую цену при условии если я соглашусь указать неполную цену в договоре купли-продаже квартиры. Он хочет указать цену 7300000 р. Это примерно 70% от кадастровой стоимости, чтобы ему не платить налог с продажи.

Я понимаю, что в случае расторжения сделки мне вернут только сумму по договору. Но мой риелтор говорит что риск тут ничтожный, так как продавец не может просто так расторгнуть договор по своему желанию, а никаких оснований для этого у него нет.
К документам претензий нет, риелтор все проверил. Квартира была куплена 1,5 года назад, собственник один, обременений нет. А для страховки он предлагает еще взять с продавца расписку на полную сумму 12600000.

Посоветуйте как здесь поступить или как еще подстраховаться? Отказываться от хорошего варианта, если нет никаких прямых угроз или рисков, не вижу смысла. И желание продавца вполне понятно. Но может я чего то не знаю?

[Larsi]

Я б на такое не согласилась. Если продавец окажется мошенником, то получится так что закон будет на его стороне. И даже если все пройдет хорошо, то налоговый вычет за покупку сможете себе вернуть только в пределах официальной цены указанной в договоре.

[cheremis]

Налоговый вычет здесь все равно не превышает 2 млн.р. а в моем случае я его получаю в полной сумме даже при неполной цене в договоре.

[Varyag]

Посоветуйте как здесь поступить или как еще подстраховаться? Отказываться от хорошего варианта, если нет никаких прямых угроз или рисков, не вижу смысла. И желание продавца вполне понятно. Но может я чего то не знаю?

Да, Влад, вы кое-что не понимаете. Во-первых, в вашем случае опасность не в расторжении договора, а в возможном признании судом сделки недействительной. Это разные вещи.
Во-вторых, в случае признания сделки недействительной, квартиру решением суда вернут продавцу моментально, а вы может получать свои деньги назад годами.
В-третьих, оснований для недействительности сделки довольно много, и то что собственник один и обременений нет, мало о чем говорит. Продавец может и не быть мошенником, но сделку могут признать недействительной и по иску третьих лиц, в том числе кредиторов продавца.
В-четвертых, даже если вы возьмете расписку с продавца на полную сумму цены квартиры, то вряд ли вам это поможет в суде.

[Denniss]

Влад, а как вы сейчас собираетесь сделку оформлять во время карантина? Росреестр и мфц не работают.

[cheremis]

Denis я эту квартиру еще в марте видел, а потом все подвисло из за этого карантина. Условия с продавцом уже давно обсуждаем, а оформим когда все откроется. Вот пока решил выяснить вопрос с занижением цены здесь.

[cheremis]

В-четвертых, даже если вы возьмете расписку с продавца на полную сумму цены квартиры, то вряд ли вам это поможет в суде.

Почему тогда все риелторы советуют брать расписку на полную сумму в таком случае?

[Artur]

Здравствуйте! У меня такой вопрос. Я покупаю квартиру на вторичке за 12600000 р. Квартира с хорошим ремонтом. Продавец согласился уступить за такую цену при условии если я соглашусь указать неполную цену в договоре купли-продаже квартиры. Он хочет указать цену 7300000 р. Это примерно 70% от кадастровой стоимости, чтобы ему не платить налог с продажи.
Я понимаю, что в случае расторжения сделки мне вернут только сумму по договору. Но мой риелтор говорит что риск тут ничтожный, так как продавец не может просто так расторгнуть договор по своему желанию, а никаких оснований для этого у него нет.
К документам претензий нет, риелтор все проверил. Квартира была куплена 1,5 года назад, собственник один, обременений нет. А для страховки он предлагает еще взять с продавца расписку на полную сумму 12600000.
Посоветуйте как здесь поступить или как еще подстраховаться? Отказываться от хорошего варианта, если нет никаких прямых угроз или рисков, не вижу смысла. И желание продавца вполне понятно. Но может я чего то не знаю?

Влад, к сожалению, нередки случаи, когда продавцы хотят занизить стоимость квартиры в договоре. Для борьбы с занижением в законе и был установлен порог - 70% от кадастровой стоимости (это та сумма, которая будет признаваться доходом продавца, даже если цена в договоре будет ниже).

Зачастую суды принимают в качестве доказательства оплаты расписки на бОльшую сумму (например, одна - на сумму, указанную в договоре, а вторая - в счет оплаты неотделимых улучшений квартиры: мебель, ремонт). Если Вы соглашаетесь на такую схему, то должны понимать, что несете все риски того, что в случае оспаривания Вашего договора, Вам придется доказывать передачу бОльшей суммы, чем указано в договоре. Поэтому, необходимо дополнительно себя обезопасить: составить дополнительное соглашение к договору, в котором детально описать все неотделимые улучшения, расчеты желательно проводить не через банковскую ячейку, а с использованием аккредитива (чтобы можно было отследить сумму денежных средств), проверить продавца на наличие у него судебных споров, чтобы минимизировать риски, связанные с его банкротством.

Помните, что судебная практика - это не закон, она всегда может измениться на прямо противоположную.

[Varyag]

Почему тогда все риелторы советуют брать расписку на полную сумму в таком случае?

Потому что риэлторы это не юристы, и они не участвуют в судебных процессах и плохо себе представляют, что и как происходит в судебных прениях.

Да, на практике в сделках применяются расписки на полную сумму, если в договоре указывается неполная цена квартиры, или пишут две расписки – одну на сумму договора, другую – на сумму остатка, типа "за ремонт" или нечто подобное. Но кто то из риэлторов может указать конкретный судебный процесс, где по такой расписке суд постановил вернуть покупателю сумму больше, чем она указана в договоре?

Риэлторы думают, что это спасет покупателя, вот и советуют ему делать так, а на самом деле это не спасает. В суде не глупые люди сидят и понимают, что это за расписки и для чего в договоре цена снижена. И вешать судье лапшу на уши я бы не советовал.

[cheremis]

Риелтор мне так и предлагал сделать через расписку с дополнительной суммой за неотделимые улучшения в квартире в виде ремонта. Только я не очень понял логику – если я покупаю квартиру с ремонтом, то как можно платить за квартиру отдельно по договору и отдельно за ремонт в ней? Сразу напрашивается неадекватный вопрос – может за вид из окон тоже отдельно заплатить?
Если я например покупаю машину, я же не плачу за машину отдельно, а за кожаный салон отдельно. По моему это чушь какая-то!

[cheremis]

Зачастую суды принимают в качестве доказательства оплаты расписки на бОльшую сумму (например, одна - на сумму, указанную в договоре, а вторая - в счет оплаты неотделимых улучшений квартиры: мебель, ремонт). Если Вы соглашаетесь на такую схему, то должны понимать, что несете все риски того, что в случае оспаривания Вашего договора, Вам придется доказывать передачу бОльшей суммы, чем указано в договоре.

Артур, а вы сами с таким сталкивались, или только предполагаете, что это может быть? Я не могу понять, зачем суду признавать какую-то липовую расписку с увеличенной суммой "за улучшения", если по договору квартира куплена за меньшую сумму? И в случае признания сделки недействительной покупателю вернут только сумму полученную именно за квартиру по договору?
Да и схема с уходом от налогов путем занижения цены в договоре не для кого не секрет. Неужели в суде будут делать вид, что не понимают, что это такое?

[Lexus_DT]

Я ващщще угораю, как некоторые умники советуют покупателю брать с продавца расписку с реальной ценой, составлять допник или косить под неотделимые улучшения. Налоговая сейчас распутывает схемы ухода от налогов даже у офшорных олигархов, а тут ежу понятно, что продавец тупо не хочет налог платить.
Что то я плохо представляю как покупатель будет предъявлять в суд расписку, в которой он сам признается что пытался вместе с продавцом обмануть государство в лице Росреестра и ФНС!

Во-первых у суда будет договор с одной суммой и расписка с другой. С чего вдруг суду решать, что в одной бумаге написана правда, а в другой нет? А может наоборот?
Во-вторых если суд поверит, что сумма в расписка реальная, то тут же всплывает факт мошенничества, уклонения от налогов, фиктивной сделки и т.п. Покупатель автоматом становится соучастником! Оно ему надо?

[Artur]

Артур, а вы сами с таким сталкивались, или только предполагаете, что это может быть? Я не могу понять, зачем суду признавать какую-то липовую расписку с увеличенной суммой "за улучшения", если по договору квартира куплена за меньшую сумму? И в случае признания сделки недействительной покупателю вернут только сумму полученную именно за квартиру по договору?
Да и схема с уходом от налогов путем занижения цены в договоре не для кого не секрет. Неужели в суде будут делать вид, что не понимают, что это такое?

Влад, я практикующий юрист. Я написал так, как это происходит на практике, и что происходит в суде в таких случаях. Если расписка окажется "липовой", т.е. продавец заявит, что он её не писал, и Вы не докажете передачу суммы, указанной в такой расписке, то Вам её не вернут. Если докажете передачу бОльшей суммы за квартиру, чем указано в договоре, то Вам присудят всю переданную в счет оплаты квартиры сумму. Зачем? Потому что Вы эту сумму заплатили. Можете написать, что платите часть суммы "за вид из окна", важно, чтобы была привязка к договору купли-продажи (хотя "плату за вид из окна" в судебной практике я пока не встречал). Именно поэтому дополнительное соглашение лучше простой расписки. В дополнительном соглашении стороны могут изменить пункт договора о цене квартиры.

Суд рассматривает конкретное дело. Налоги взыскивает налоговая. И что касается неуплаты налогов, это прежде всего риски продавца. Ваши риски - это доказать, что Вы передали определенную сумму за приобретение квартиры.

[Artur]

Для тех, кто не знаком с судебной практикой по таким спорам, могу предложить почитать, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.10.2017 по делу №33-43371/2017 (https://www.mos-gorsud.ru/mgs/services/ ... 3-43371/17).

Повторюсь, что я не рекомендую занижать стоимость в договоре.

[cheremis]

Артур, я прочитал по вашей ссылке пример судебного дела. Да, это уже конкретный ответ. Спасибо. Теперь понятно, как это на самом деле решается. А то риелтор никаких подтверждений своих слов привести не мог. Все аргументы там на пацанском уровне типа "зуб даю"))

Только не очень понятно, вы же сами говорили, что вместо расписки лучше писать допсоглашение ( а чем это лучше?) и не советуете занижать цену в договоре. При этом в ваш пример ясно показывает, что занижать цену можно и для возврата полной суммы в суде достаточно обычной расписки.

И еще вы говорили что если "Вы не докажете передачу суммы, указанной в такой расписке, то Вам её не вернут". Хотя из вашего судебного примера видно что доказательством передачи денег служит сама расписка. Значит обычной расписки на полную сумму достаточно и можно спокойно указывать неполную цену квартиры в договоре? Так получается?

[Artur]

Влад, не вместо расписки, а наряду с распиской) Потому что расписка должна выдаваться в подтверждение оплаты по какому-то обязательству. Что подтверждает расписка, если она написана на сумму, которая в договоре не указана? Вот так у нас суды встают на защиту добросовестных приобретателей.

Выше в комментарии верно было отмечено, что оснований для недействительности договора может быть много. В частности, в случае если Ваш продавец будет банкротом и Вашу сделку будут оспаривать, дело попадет на рассмотрение в арбитражный суд, у которого есть разъяснение учитывать помимо расписки иные обстоятельства (в том числе, могло ли Ваше финансовое положение позволить передать сумму, указанную в расписке). Как будете доказывать?)

Вы же сами хотели "как-то ещё подстраховаться". Мы своим клиентам даем такие рекомендации, о которых я написал.
Судебная практика изменчива. Если аналогичное дело дойдет до Верховного Суда и он решит, что одной расписки недостаточно, Вам деньги не вернут. Да и нет гарантий, что тот же Московский городской суд не изменит свою практику. В законе же нет такой нормы: "если цена в договоре занижена, подтвердить оплату можно распиской". На мой взгляд, все высказанные комментаторами удивления о том, как же такое возможно, вполне имеют под собой основание.

[Varyag]

Судебная практика изменчива. Если аналогичное дело дойдет до Верховного Суда и он решит, что одной расписки недостаточно, Вам деньги не вернут. Да и нет гарантий, что тот же Московский городской суд не изменит свою практику.

Это точно. В моей практике еще лет 8-9 назад был случай, прямо противоположный тому что указан в примере. Цены на недвижимость тогда росли после кризиса 2008-2009. Там в договоре была неполная сумма и на остаток была расписка продавца. Сделку признали недействительной (уже не помню почему именно). Но суть в том, что по суду покупателю вернули только ту сумму, которая была указана в договоре. Расписка там не помогла.
Так что судебная практика и правда бывает разной.

[cheremis]

Влад, не вместо расписки, а наряду с распиской) Потому что расписка должна выдаваться в подтверждение оплаты по какому-то обязательству. Что подтверждает расписка, если она написана на сумму, которая в договоре не указана?

Артур, я опять вас не совсем понял. Ведь в вашем примере все как раз наоборот. Расписка дана без допсоглашения, расписка дана не в подтверждение оплаты, а в для обеспечения обязательства продавца на случай признания сделки недействительной, по сути договорной штраф. Суд даже не обратил внимания что расписка безденежная и все равно постановил вернуть указанные в ней деньги. И расписка была дана именно на сумму, которая в договоре не указана. То есть все наоборот - вы говорите одно и сами же показываете, что на деле все по другому происходит.

Я конечно понимаю, что другой суд может вынести другое решение и раз на раз не приходится. Но тогда и ваши рекомендации с допсоглашением+расписка тоже не панацея? Суд может это по своему расценить?
И непонятно еще допсоглашение тоже надо регистрировать в росреестре?

[cheremis]

Во-вторых если суд поверит, что сумма в расписка реальная, то тут же всплывает факт мошенничества, уклонения от налогов, фиктивной сделки и т.п. Покупатель автоматом становится соучастником! Оно ему надо?

Из судебного примера по ссылке выше видно, что суду вообще до фонаря кто там какие налоги платит или не платит. Суд рассматривает совсем другие вопросы, которые касаются гражданско-правовых отношений сторон сделки друг с другом. Поэтому никакого факта налогового мошенничества в случае с распиской в суде не всплывает. Хотя если честно, я сам удивлен!))

[Artur]

Артур, я опять вас не совсем понял. Ведь в вашем примере все как раз наоборот. Расписка дана без допсоглашения, расписка дана не в подтверждение оплаты, а в для обеспечения обязательства продавца на случай признания сделки недействительной, по сути договорной штраф. Суд даже не обратил внимания что расписка безденежная и все равно постановил вернуть указанные в ней деньги. И расписка была дана именно на сумму, которая в договоре не указана. То есть все наоборот - вы говорите одно и сами же показываете, что на деле все по другому происходит.

Я конечно понимаю, что другой суд может вынести другое решение и раз на раз не приходится. Но тогда и ваши рекомендации с допсоглашением+расписка тоже не панацея? Суд может это по своему расценить?
И непонятно еще допсоглашение тоже надо регистрировать в росреестре?

Да, в этом деле допсоглашения не было. В том-то и дело, что суд не признал, что расписка дана для обеспечения. По ней деньги были переданы, и истец представил доказательства, откуда эти деньги у него появились. А если бы это было квалифицировано как штраф, то его можно было бы снизить в несколько раз как несоразмерный нарушению.

Да, не панацея, но на мой взгляд, это логично, если в дополнительном соглашении стороны согласовали изменение цены квартиры и выдана расписка на это увеличение. Смысл в том, что не подается в Росреестр. Обязательно только для сторон, подписавших это соглашение.

[Lexus_DT]

Из судебного примера по ссылке выше видно, что суду вообще до фонаря кто там какие налоги платит или не платит. Суд рассматривает совсем другие вопросы, которые касаются гражданско-правовых отношений сторон сделки друг с другом. Поэтому никакого факта налогового мошенничества в случае с распиской в суде не всплывает. Хотя если честно, я сам удивлен!))

Ага, повезло! Но если об этом станет известно ФНС, то уже не отвертишся. Материалы дела будут служить железобетонным доказательством уклонения от уплаты налогов. А здесь уже не только административкой пахнет, но и уголовкой – статья 198.

[Artur]

Ага, повезло! Но если об этом станет известно ФНС, то уже не отвертишся. Материалы дела будут служить железобетонным доказательством уклонения от уплаты налогов. А здесь уже не только административкой пахнет, но и уголовкой – статья 198.

Ну уголовки не будет, там должна быть неуплата налогов в крупном размере (более 2,7 млн.).

[cheremis]

Да, не панацея, но на мой взгляд, это логично, если в дополнительном соглашении стороны согласовали изменение цены квартиры и выдана расписка на это увеличение. Смысл в том, что не подается в Росреестр. Обязательно только для сторон, подписавших это соглашение.

Артур, так если мы в договоре пишем 7300000 р, и тут же составляем допсоглашение еще на 5300000 р, то как то бредово выходит... Что тогда ответить на законный вопрос - почему вы в договоре написали цену квартиры 7300000 р, а на самом деле купили за 12600000 р? Вариант типа "за ремонт" здесь как то уж совсем смешно выглядит... как будто ремонт поначалу не заметили...

И расписку тогда продавец пишет сразу на 12600000 р. или две расписки на сумму договора и на сумму допсоглашения?

[Artur]

Артур, так если мы в договоре пишем 7300000 р, и тут же составляем допсоглашение еще на 5300000 р, то как то бредово выходит... Что тогда ответить на законный вопрос - почему вы в договоре написали цену квартиры 7300000 р, а на самом деле купили за 12600000 р? Вариант типа "за ремонт" здесь как то уж совсем смешно выглядит... как будто ремонт поначалу не заметили...

И расписку тогда продавец пишет сразу на 12600000 р. или две расписки на сумму договора и на сумму допсоглашения?

То же самое ответить, что и в случае с распиской без допсоглашения. И в том и в другом случае всем всё понятно, что имелось занижение стоимости. Вопрос лишь в доказывании факта передачи денег.

По расписке как договоритесь. Главное, не количество, а что в них будет написано. Вам никто не мешает и 4 и 8 расписок написать, но суммы, указанные в расписках, должны чем-то подтверждаться. А если в договоре сумма 7300000 р., а расписка на 12600000 р., то возникают вопросы. Тем более Вам потом в налоговую подавать документы об оплате (расписку), если будете получать налоговый вычет. Из этого логично, что как минимум одна расписка должна быть на сумму, указанную в договоре.

[cheremis]

но суммы, указанные в расписках, должны чем-то подтверждаться. А если в договоре сумма 7300000 р., а расписка на 12600000 р., то возникают вопросы.

Артур, опять же в вашем примере там все наоборот. Сумма в расписке там ничем не подтверждается и у суда при этом никаких вопросов не возникло. Подтверждением передачи денег по расписке послужила сама расписка. И для суда этого было достаточно, чтобы вернуть деньги по расписке. Если я все правильно понял?

И кстати про вычет за покупку. Чему поверит налоговая - договору на 7300000 р, или расписке на 12600000 р?