Стоит ли покупать квартиру, где собственник один, но квартира куплена в браке и супруг умер?

[KaterinaF]

Здравствуйте, участники форума! Продавец купил квартиру на своё имя, находясь в браке; супруг умер через год после покупки квартиры; наследство не открывалось, так как квартира изначально оформлена на супругу, то есть она титульный собственник; в квартире зарегистрированы и проживают Продавец и сын Продавца и умершего супруга. Есть ли риски при покупке такой квартиры? В случае наличия рисков, какие способы можно примирить их минимизации?

[TohaCh]

И вам доброго дня!
В данном случае покупка квартиры в браке подразумевает, что второй супруг (не титульный) тоже получил право собственности на основании закона о совместной собственности супругов. По умолчанию (если не было брачного договора, разделения долей и т.п.) доля собственности умершего супруга на квартиру составляет 50%.

После смерти этого супруга (фактического со-собственника) открывается наследство. И если не было завещания, то наследниками первой очереди будут переживший супруг и сын.

Если в текущей ситуации ничего не делать, то сделка купли-продажи квартиры может быть зарегистрирована (так как титульный собственник жив и он в титуле один). Но если со временем сын захочет оспорить эту сделку, то он вполне может это сделать, как законный наследник умершего собственника. В этом и есть риск такой сделки.

Чтобы этот риск исключить, нужно пережившему супругу и сыну сначала вступить в права наследования половиной квартиры, которая принадлежала по закону умершему супругу, оформить свои права на наследство у нотариуса, зарегистрировать их в Росреестре и только после этого уже продавать квартиру.

[ir_ndprt]

Здравствуйте, участники форума! Продавец купил квартиру на своё имя, находясь в браке; супруг умер через год после покупки квартиры; наследство не открывалось, так как квартира изначально оформлена на супругу, то есть она титульный собственник; в квартире зарегистрированы и проживают Продавец и сын Продавца и умершего супруга. Есть ли риски при покупке такой квартиры? В случае наличия рисков, какие способы можно примирить их минимизации?

Согласна с высказанным ранее комментарием ,от себя хотела бы добавить следующее.
Как уже было сказано, в соответствии с действующим законодательством при приобретении квартиры супругами в период брака квартира признается совместной собственностью супругов, вне зависимости от того, на имя кого из супругов она оформлена.
Согласно п.4 ст.256 ГК РФ, в случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная 1/2, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда.

Исходя из описанной ситуации, предполагаю, что иной размер распределения долей на квартиру установлен не был, значит, размер супружеской доли Продавца составляет ½, другая же 1/2 доли входит в состав наследства. Иными словами, на ½ доли квартиры вправе претендовать наследники.

Законом установлена очередность наследования. Так, к наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители умершего супруга (ст. 1142 ГК РФ).

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о его фактическом принятии (ст.1153 Г РФ), в частности: наследник вселился в принадлежавшую наследодателю квартиру или фактически проживает в ней на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания), осуществляет оплату коммунальных услуг (п.36 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании").

Таким образом, Продавец и сын являются наследниками умершего супруга Продавца, которые фактически приняли наследство (ввиду того, что они проживали и проживают в Квартире, оплачивают коммунальные платежи).
Следовательно, 3/4 доли в праве общей долевой собственности на Квартиру принадлежит Продавцу (1/2 - супружеская доля и 1/4 - доля в наследстве), а 1/4 доли - сыну.
К тому же нельзя исключать наличие и иных наследников – других детей умершего супруга, его родителей.

Ввиду вышеизложенного, в целях минимизации риска оспаривания сделки наследниками необходимо до сделки решить вопрос с оформлением наследства. Для этого, как уже было сказано в предыдущем комментарии, Продавцу и сыну необходимо обратиться к нотариусу для получения свидетельств о праве на наследство.
Если нотариус откажет в их выдаче, следует обратиться в суд с требованием о признании Продавца и сына наследниками, фактически принявшими наследство.
По получении свидетельства о праве на наследство или решения суда право собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре.

[KaterinaF]

Благодарю, коллеги! Мое мнение в этом вопросе аналогично. Но Продавец не хочет идти к нотариусу с сыном и оформлять фактическое наследование. После смерти супруга прошло 20 лет. Сыну около 33 лет. Покупатель хочет купить эту квартиру и для минимизации рисков я вижу только два варианта:

1. Обратиться к нотариусу и оформить долю сына и продавца. Затем покупать квартиру. Чтобы продавец не передумал покупателю продавать квартиру при оформлении наследственного права на долю квартиры и не увеличил стоимость квартиры для покупателя, рекомендую между сторонами оформить предварительный договор купли-продажи, в котором прописать не только гарантии и основные условия сделки, но и обязательство продавца и сына оформить право на наследство и внести сведения в ЕГРН, а также предоставить покупателю документы, подтверждающие эти факты.

2. В случае не оформления продавцом и сыном наследства, риски оспаривания сыном сделки для покупателя сохраняется. Тем не мнение предполагаю, что можно покупателю рекомендовать получить нотариально удостоверенное заявление от сына продавца о том, что он не претендует на долю в квартире, знает о продажи квартиры покупателю, не собирается оспаривать данную сделку и не имеет претензий, в том числе имеет другое место жительство и обязуется сняться с регистрационного учета до подписания ДКП.
Также продавец с сыном должны подписать соглашение о выплате продавцом (матерью) сыну финансовой компенсации за 1/4 долю квартиры, которая принадлежала сыну в результате наследования, но не была оформлена. Сын должен предоставить расписку о получение денежных средств за 1/4 долю.

Вышеуказанные документы должен получить покупатель от продавца на сделке. Ну и естественно включить это положение в ДКП или взять от продавца нотариально удостоверенное заявление о том, что в случае обнаружения иных наследников, продавец обязуется самостоятельно урегулировать все споры с третьими лицами, в т.ч. членами своей семьи, вытекающие из правоотношений по владению, пользованию и распоряжению указанной квартирой, если таковые возникнут после заключения ДКП, в том числе решить самостоятельно все имущественные и неимущественные претензии третьих лиц.

Коллеги, как считаете второй вариант минимизирует риски покупателя?

[TohaCh]

Второй вариант вполне рабочий, за исключением разве что включения условия о передаче денег от матери-продавца сыну как наследнику. Ведь сын формально не является стороной договора купли-продажи, да и ни о каком наследстве в ДКП тоже речи нет. Поэтому такая вставка в договор условия о передаче денег сыну будет выглядеть очень странно. Причинно-следственные связи будут нарушены и сторонний юрист вообще не поймет из договора зачем и на каком основании продавец должен отдавать деньги третьему лицу, и почему покупатель должен с этим соглашаться.

В остальном все нормально. Заявление от сына о том, что он в курсе сделки и соглашение между матерью и сыном о распределении полученных от продажи квартиры денег - все верно.
А расписка от сына покупателю о фактическом получении денег (по рыночной стоимости) за свою долю проданной квартиры - это хорошая защита от возможных претензий с его стороны в будущем. Такой распиской можно отбить не только претензии о восстановлении наследства, но и претензии типа "не понимал, не осознавал, что делал".

[ir_ndprt]

Второй вариант вполне рабочий, за исключением разве что включения условия о передаче денег от матери-продавца сыну как наследнику. Ведь сын формально не является стороной договора купли-продажи, да и ни о каком наследстве в ДКП тоже речи нет. Поэтому такая вставка в договор условия о передаче денег сыну будет выглядеть очень странно. Причинно-следственные связи будут нарушены и сторонний юрист вообще не поймет из договора зачем и на каком основании продавец должен отдавать деньги третьему лицу, и почему покупатель должен с этим соглашаться.

Обратите внимание, что в ДКП не предлагалось указывать, что часть денег Покупателя по ДКП будет передана сыну в счёт оплаты 1/4 доли по соглашению между пережившим супругом и сыном. Сын не становится стороной по ДКП.
Я также считаю необходимым в ДКП указать, что сын получил за 1/4 доли денежную сумму в таком-то размере по соглашению. Расписку и соглашение будущий Покупатель квартиры забирает себе для возможности в будущем предъявить их в суде.
Соглашение между пережившим супругом и сыном подписывается ранее заключения ДКП.

[ir_ndprt]

1. Обратиться к нотариусу и оформить долю сына и продавца. Затем покупать квартиру. Чтобы продавец не передумал покупателю продавать квартиру при оформлении наследственного права на долю квартиры и не увеличил стоимость квартиры для покупателя, рекомендую между сторонами оформить предварительный договор купли-продажи, в котором прописать не только гарантии и основные условия сделки, но и обязательство продавца и сына оформить право на наследство и внести сведения в ЕГРН, а также предоставить покупателю документы, подтверждающие эти факты.

По первому способу минимизации рисков рекомендую также рассмотреть вариант заключения договора купли-продажи будущей вещи (вместо предварительного договора).
По закону к будущей вещи относятся не только ещё не созданные предметы, но и созданные объекты, права на которые не зарегистрированы.
В договоре купли-продажи будущей вещи также необходимо зафиксировать положения, указанные в первом пункте (обязательство продавца и сына оформить право на наследство и внести сведения в ЕГРН, а также предоставить покупателю документы, подтверждающие эти факты).

[TohaCh]

Обратите внимание, что в ДКП не предлагалось указывать, что часть денег Покупателя по ДКП будет передана сыну в счёт оплаты 1/4 доли по соглашению между пережившим супругом и сыном. Сын не становится стороной по ДКП.
Я также считаю необходимым в ДКП указать, что сын получил за 1/4 доли денежную сумму в таком-то размере по соглашению. Расписку и соглашение будущий Покупатель квартиры забирает себе для возможности в будущем предъявить их в суде.
Соглашение между пережившим супругом и сыном подписывается ранее заключения ДКП.

Тогда ОК. Согласен. Если уж в ДКП указывать факт передачи части денег за квартиру третьей стороне (сыну), то нужно подумать над такой формулировкой, которая не будет вводить в недоумение других юристов, читающих этот договор. Например, юристов Росреестра при регистрации перехода права по этому договору.

Хотя я бы сделал проще. Здесь ведь важно зафиксировать сам факт того, что сын в курсе предстоящей сделки, не возражает против нее, и факт того, что он получил свою часть денег за неоформленное наследство доли квартиры. А будет ли это все оформлено в основном ДКП или отдельными расписками и соглашениями - не принципиально. Я бы оформил все это отдельными бумагами со ссылками на основной ДКП. Так никаких противоречий и недоумений не возникнет.