Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

[Arka]

Добрый день! Выбрала квартиру, но оказалось продавец иностранное лицо (Казахстан), один собственник. Сама квартира покупалась им 6 лет назад по договору купили-продажи. В выписке ЕГРП собственник совпадает (Фио). Копию паспорта с нотариальным переводом риелтор предоставила. Обещают, что будет согласие супруги на продажу квартиры. Копию старого паспорта тоже предоставили (паспорт поменял за 6 лет, поэтому номер в старом договоре купли продажи не совпадает с новым паспортом, Фио,дата рождения совпадают).
Какие риски могут возникнуть у меня после покупки такой квартиры?

По ЕГРП обременений нет. Кадастровый номер, площади совпадают.
Домклик отказался от услуги проверки юридической чистоты, так как продавец не гражданин России. Покупка по ипотеке, этот же менеджер Домклик говорит что не будет препятствием покупка квартиры у иностранного лица.

[IrinaBik]

Добрый день! Ваш риэлтор все правильно делает, собрал данные о квартире и продавце, как положено. Дополнительно пусть он проверит, не является ли этот иностранец учредителем какого-нибудь юрлица в России. Если это юрлицо банкротится в данный момент, то кредиторы смогут оспорить сделку по продаже квартиры учредителем. Здесь еще нужно понимать степень ответственности отдельного физлица по долгам юрлица. Грамотный риэлтор должен это знать.

На всякий случай, можно пробежаться по базам судов с поиском исков по этой квартире и по этому иностранцу. Если что-то там всплывет, нужно будет разбираться детальнее.
А факт того, что квартира была куплена 6 лет назад, говорит о том, что сроки исковой давности давно вышли и мало вероятно, что кто-то из прежних собственников будет оспаривать предыдущую сделку.

[AnnaSmart]

Добрый день! Выбрала квартиру, но оказалось продавец иностранное лицо (Казахстан), один собственник. Сама квартира покупалась им 6 лет назад по договору купили-продажи. В выписке ЕГРП собственник совпадает (Фио). Копию паспорта с нотариальным переводом риелтор предоставила. Обещают, что будет согласие супруги на продажу квартиры. Копию старого паспорта тоже предоставили (паспорт поменял за 6 лет, поэтому номер в старом договоре купли продажи не совпадает с новым паспортом, Фио,дата рождения совпадают).
Какие риски могут возникнуть у меня после покупки такой квартиры?

По ЕГРП обременений нет. Кадастровый номер, площади совпадают.
Домклик отказался от услуги проверки юридической чистоты, так как продавец не гражданин России. Покупка по ипотеке, этот же менеджер Домклик говорит что не будет препятствием покупка квартиры у иностранного лица.

Здравствуйте!

Сделки с иностранцами у нас в стране проходят так же, как и с российским гражданами, права в этом смысле у них одинаковые. Сделки с недвижимостью не исключение, никаких специальных рисков из-за того, что продавец квартиры иностранец, тут нет.

пункт 3 статьи 62 Конституции РФ:
3. Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Чтобы не возникло проблем, вам нужно убедиться, что само пребывание иностранного гражданина в РФ было легальным на момент оформления сделки с ним. То есть проверьте его документы, на основании которых он находится на территории страны - вид на жительство или разрешение на временное проживание, или виза (не должна быть просрочена).

В остальном проверять нужно все то же самое, что и при покупке квартиры у гражданина России.
То, что вы уже проверили - правильно. Проверьте еще квартиру на наличие неузаконенной перепланировки. Если он ее делал, то отвечать придется вам.
Проверьте его долги за ЖКУ и капремонт.

Какая сумма будет указана в договоре купли-продажи квартиры? Реальная рыночная или заниженная? Это тоже будет иметь значение в случае судебного оспаривания.

[Lexus_DT]

Это иностранцу надо беспокоиться о том, какие у него могут быть проблемы в связи с продажей квартиры на территории РФ. Для них налог 30% вместо наших 13-ти. И из-за этого он может включить какой-нибудь схематоз в условия сделки, чтобы уйти от этого налога. Если никакого схематоза он не предлагает, то все остальные проверки обычным чередом.

[Yanchik]

Если этот иностранец пожилой или больной то лучше пригласить на сделку врача психиатра для мед. освидетельствования по дееспособности продавца.

[Секреты Риэлтора]

Добрый день! Выбрала квартиру, но оказалось продавец иностранное лицо (Казахстан), один собственник. Сама квартира покупалась им 6 лет назад по договору купили-продажи. В выписке ЕГРП собственник совпадает (Фио). Копию паспорта с нотариальным переводом риелтор предоставила. Обещают, что будет согласие супруги на продажу квартиры. Копию старого паспорта тоже предоставили (паспорт поменял за 6 лет, поэтому номер в старом договоре купли продажи не совпадает с новым паспортом, Фио,дата рождения совпадают).
Какие риски могут возникнуть у меня после покупки такой квартиры?

Добрый день!
У нас в учебнике есть подробный расклад о покупке квартиры иностранным гражданином в РФ. И хотя там речь идет не о покупке квартиры У ИНОСТРАНЦА, а о покупке квартиры САМИМ ИНОСТРАНЦЕМ, но там подробно рассказано, чем вообще отличаются сделки с иностранными гражданами от сделок с россиянами.
Можете пробежаться по этой статье и понять, что вам нужно учесть при сделке с иностранцем на вторичке.

[AnnaSmart]

Это иностранцу надо беспокоиться о том, какие у него могут быть проблемы в связи с продажей квартиры на территории РФ. Для них налог 30% вместо наших 13-ти. И из-за этого он может включить какой-нибудь схематоз в условия сделки, чтобы уйти от этого налога. Если никакого схематоза он не предлагает, то все остальные проверки обычным чередом.

Во-первых, налог в 30% от продажи только для налоговых нерезидентов РФ, а не для всех иностранцев. Это все-таки разные понятия.

Во-вторых, даже для нерезидентов теперь есть льготы при продаже недвижимости, такие же, как и у россиян. Если владел квартирой больше 3-х или 5-лет, то налог платить не нужно. А здесь он владел 6 лет.

[Arka]

Дополнительно пусть он проверит, не является ли этот иностранец учредителем какого-нибудь юрлица в России. Если это юрлицо банкротится в данный момент, то кредиторы смогут оспорить сделку по продаже квартиры учредителем. Здесь еще нужно понимать степень ответственности отдельного физлица по долгам юрлица. Грамотный риэлтор должен это знать.

На всякий случай, можно пробежаться по базам судов с поиском исков по этой квартире и по этому иностранцу. Если что-то там всплывет, нужно будет разбираться детальнее.

Добрый день, спасибо за ваши советы.
Продавец сам сказал, что открыл недавно ИП и работает на себя. И сам же недавно приобрёл другую квартиру большей площадью.
В части судов сама смотрела информацию, не нашла.

[Arka]

Чтобы не возникло проблем, вам нужно убедиться, что само пребывание иностранного гражданина в РФ было легальным на момент оформления сделки с ним. То есть проверьте его документы, на основании которых он находится на территории страны - вид на жительство или разрешение на временное проживание, или виза (не должна быть просрочена).

В остальном проверять нужно все то же самое, что и при покупке квартиры у гражданина России.
То, что вы уже проверили - правильно. Проверьте еще квартиру на наличие неузаконенной перепланировки. Если он ее делал, то отвечать придется вам.
Проверьте его долги за ЖКУ и капремонт.

Какая сумма будет указана в договоре купли-продажи квартиры? Реальная рыночная или заниженная? Это тоже будет иметь значение в случае судебного оспаривания.

Добрый день! Благодарю за ваш ответ. Есть временное разрешение у продавца, причём адрес указан уже на другую его квартиру.
Перепланировки не было, насчёт долгов будут справки, что все оплачено.
Стоимость реальная, практически полностью совпадает с оценкой в отчёте оценщика (разница в 2% от оценочной стоимости и той что будет в договоре купли продажи) и с другими квартирами по стоимости в этом районе.

[Arka]

Если этот иностранец пожилой или больной то лучше пригласить на сделку врача психиатра для мед. освидетельствования по дееспособности продавца.

Спасибо)
Все хорошо с продавцом-здоров, адекватен и в возрасте до 40 лет

[Arka]

Добрый день!
У нас в учебнике есть подробный расклад о покупке квартиры иностранным гражданином в РФ. И хотя там речь идет не о покупке квартиры У ИНОСТРАНЦА, а о покупке квартиры САМИМ ИНОСТРАНЦЕМ, но там подробно рассказано, чем вообще отличаются сделки с иностранными гражданами от сделок с россиянами.
Можете пробежаться по этой статье и понять, что вам нужно учесть при сделке с иностранцем на вторичке.

Добрый день. Спасибо, первым делом нашла эту статью и прочитала. Ориентровалась на то что в ней есть когда просила документы показать на квартиру, но тут риск ищу со своей стороны как покупателя. Всё выглядит хорошо, но мне все равно волнительно)

[Секреты Риэлтора]

Добрый день. Спасибо, первым делом нашла эту статью и прочитала. Ориентровалась на то что в ней есть когда просила документы показать на квартиру, но тут риск ищу со своей стороны как покупателя. Всё выглядит хорошо, но мне все равно волнительно)

Все, что вы проверяли - вы делали правильно. Навскидку - у вас все ровно в сделке.
Но, возможно, вы что-то не договорили, или не все учли из того, что может повлиять на правовые последствия сделки. Если волнение не отпускает, подтяните на контрольную проверку проф. юристов.

Мы, например, сотрудничаем с юр. компаниями, которые специализируются именно на сделках с недвижимостью уже много лет (выбирали их по этому принципу). Можете пообщаться с ними сами: https://kvartira-bez-agenta.ru/yuridicheskij-kabinet/

Проверять документы и анализировать правовую ситуацию по сделкам они могут и дистанционно - для этого даже в офис ехать необязательно. Стоимость услуг у них в разы меньше, чем у риэлторов, но при этом, они готовы материально отвечать за свои действия. Так что волнение ваше они могут сильно уменьшить. Если захотите))

[Artur]

Важно также учитывать, что если иностранный гражданин является нерезидентом, то расчеты нельзя проводить наличными (через банковскую ячейку). Это нарушение валютного законодательства, за которое предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% суммы такой незаконной валютной операции (даже расчеты российскими рублями в этом случае признаются валютной операцией). Является ли иностранный гражданин резидентом или нерезидентом можно узнать из статьи 1 Федерального закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" (с налоговым резидентством не путать и с Налоговым кодексом РФ не сравнивать).

[serg]

Добрый день.
Подскажите, пожалуйста, какие могут быть риски в случае, если иностранный гражданин при оформлении РВП и подаче заявления на гражданство нигде не указывал сведения о семейном положении хотя фактически за границей остаются его жена и дети?
Соответственно, нотариально заверенного согласия жены предоставить не может.

[Lexus_DT]

Добрый день.
Подскажите, пожалуйста, какие могут быть риски в случае, если иностранный гражданин при оформлении РВП и подаче заявления на гражданство нигде не указывал сведения о семейном положении хотя фактически за границей остаются его жена и дети?
Соответственно, нотариально заверенного согласия жены предоставить не может.

Если вы продавец, то у вас никаких серьезных рисков нет. В том смысле, что если даже сделку признают недействительной, то вам вернут квартиру обратно в вашу собственность... и будут просить вернуть деньги за нее. Вернете вы или нет - это уже как повезет...
А вот покупателю придется смириться с тем, что жена продавца при желании сможет оспорить сделку. То, что она иностранка - не имеет значения.

[Varyag]

На всякий случай - заметка в тему. В марте 2022 года (в связи с определенными событиями и масштабными западными санкциями) в РФ вышел закон, ограничивающий сделки с недвижимостью для иностранцев в России. Но не для всех иностранцев, а только для тех, кто из "недружественных стран" (есть такой список).

Здесь на Форуме, Дед Риэлт в своем мини-блоге разложил по полочкам эту тему и объяснил, что к чему:
О запрете на совершение сделок с недвижимостью на территории РФ для иностранцев из недружественных стран.

[Proton]

Здравствуйте. Я гражданин России приобретаю квартиру у гражданина Казахстана, которая приобрела квартиру в России до брака. Нужно ли нотариальное согласие супруга на продажу квартиру для регистрации сделки? Заранее благодарю за ответы добрых людей) Будет ли достаточным в этом случае свидетельство о браке?

[Varyag]

Здравствуйте. Я гражданин России приобретаю квартиру у гражданина Казахстана, которая приобрела квартиру в России до брака. Нужно ли нотариальное согласие супруга на продажу квартиру для регистрации сделки? Заранее благодарю за ответы добрых людей) Будет ли достаточным в этом случае свидетельство о браке?

Здравствуйте!
Сделка в России - значит, применяем российские законы. Если собственник покупал квартиру до брака, то это его личная собственность, и распоряжаться он ей может единолично. К совместной собственности с будущим супругом эта квартира не относится. То, что собственник - гражданин Казахстана в данном случае не имеет значения.
Для страховки, можете попросить у продавца нотариальное заявление о том, что на момент приобретения этой квартиры собственник в браке не состоял. Или это можно указать отдельным пунктом договора купли-продажи.

Если хотите разобраться подробнее с этим вопросом - почитайте в нашем учебнике, здесь:

Общая собственность супругов на квартиру
и
Согласие супруга на продажу квартиры

[Varyag]

Важно также учитывать, что если иностранный гражданин является нерезидентом, то расчеты нельзя проводить наличными (через банковскую ячейку). Это нарушение валютного законодательства, за которое предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% суммы такой незаконной валютной операции (даже расчеты российскими рублями в этом случае признаются валютной операцией).

Даже если иностранец является налоговым резидентом России (т.е. находится более 6 мес. на территории РФ), то все равно правила валютного регулирования его касаются, и легко можно попасть на этот огромный штраф (до 100% цены сделки!!!)

Здесь главное не путать понятия "налоговый нерезидент" и "валютный нерезидент", это разные вещи и у них разные последствия в сделках с недвижимостью. Подробный расклад об этих нерезидентах и сделках с ними - см. в статье налогового консультанта Валерии Назаренко (по ссылке).

[DED_Realty]

Ну, быть нерезидентом в РФ это еще полбеды... Тут для иностранцев новый сюрприз подъехал.

Вот вы, например, в курсе, что теперь президент РФ получил персональное право устанавливать особый порядок совершения сделок граждан России с гражданами из недружественных государств?

Не в курсе? Ну, так почитайте