Добрый день!
По договору купли-продажи имею в собственности 1/2 доли в квартире. Хочу выкупить долю второго собственника (так же 1/2). Покупали вместе одним договором, в котором прописаны доли. В браке не состоим. Второй собственник согласен на сделку. Необходим ли нотариус в таком случае, ведь получается новая сделка будет совершаться "всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке"?
Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса
Re: Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса
Добрый день!
Вы правы, в Вашем случае Вы можете покупать долю в квартире у второго собственника по обычному договору купли-продажи, без нотариуса.
Закон, который регламентирует обязательное нотариальное удостоверение сделок покупки-продажи долей недвижимости устанавливает явные критерии для исключений из этого правила:
Статья 42, 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости":
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
В Вашем случае в сделке задействованы ВСЕ участники долевой собственности, поэтому участие нотариуса здесь не обязательно.
Тот факт, что в законе говорится буквально об "отчуждении долей" всеми собственниками - всего лишь несовершенство законодательных формулировок. Очевидно, что здесь речь идет об "участии" всех долевых собственников в одной сделке (об этом же свидетельствует и упоминание ипотеки в этом пункте).
То есть смысл статьи закона в том, чтобы не допустить проведение сделок купли-продажи долей квартир без обязательного согласия всех участников долевой собственности. Отказ от преимущественного права выкупа долей и уведомление о продаже доли в квартире - также удостоверяются нотариально. И чтобы не создавать лишних конфликтных ситуаций, за такими сделками должны следить нотариусы.
Если же в сделке с долями квартиры участвуют ВСЕ ее долевые собственники, то очевидно, что нет нужды кого-либо уведомлять о продаже или получать отказ от преимущественного права покупки доли. Следовательно, покупка доли одним долевым собственником у другого может быть оформлена без участия нотариуса.
Вы правы, в Вашем случае Вы можете покупать долю в квартире у второго собственника по обычному договору купли-продажи, без нотариуса.
Закон, который регламентирует обязательное нотариальное удостоверение сделок покупки-продажи долей недвижимости устанавливает явные критерии для исключений из этого правила:
Статья 42, 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости":
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
В Вашем случае в сделке задействованы ВСЕ участники долевой собственности, поэтому участие нотариуса здесь не обязательно.
Тот факт, что в законе говорится буквально об "отчуждении долей" всеми собственниками - всего лишь несовершенство законодательных формулировок. Очевидно, что здесь речь идет об "участии" всех долевых собственников в одной сделке (об этом же свидетельствует и упоминание ипотеки в этом пункте).
То есть смысл статьи закона в том, чтобы не допустить проведение сделок купли-продажи долей квартир без обязательного согласия всех участников долевой собственности. Отказ от преимущественного права выкупа долей и уведомление о продаже доли в квартире - также удостоверяются нотариально. И чтобы не создавать лишних конфликтных ситуаций, за такими сделками должны следить нотариусы.
Если же в сделке с долями квартиры участвуют ВСЕ ее долевые собственники, то очевидно, что нет нужды кого-либо уведомлять о продаже или получать отказ от преимущественного права покупки доли. Следовательно, покупка доли одним долевым собственником у другого может быть оформлена без участия нотариуса.
Re: Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса
Вы, к сожалению, как и я то же - ошибаемся, у росреестра логики нет, сделку без нотариуса не зарегистрировали. Выдали уведомление о приостановлении регистрации.
Re: Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса
Да, такое, к сожалению, происходит, и не так уж редко. Но дело тут не в "ошибке", а как я и говорила выше - в несовершенстве законов и, соответственно, в разной их трактовке. Один юрист Росреестра мог бы трактовать данную ситуацию исходя из "духа закона" (т.е. понимая его смысл). Тогда при участии в сделке всех долевых собственников, регистрация прошла бы и без нотариуса.
Другой юрист Росреестра наверняка решил не напрягаться со здравым смыслом, а просто трактовал ситуацию согласно "букве закона". А там сказано, что нотариус не нужен в сделках "при ОТЧУЖДЕНИИ всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке". То, что слово "отчуждение по одной сделке" и "участие в одной сделке" - это идентичные понятия, его, видимо, не волновало. Если не задумываться и просто следовать "букве закона", то он формально прав. и на случай какой-нибудь проверки, он будет прикрываться этой самой "буквой закона".
Конечно, это можно оспорить в суде, но кому это нужно?
В том же Росреестре, например, происходит и обратная ситуация со спорной трактовкой законов.
С недавних пор, например, там стали приостанавливать регистрацию сделок, если у кого-либо из участников обнаружились неоплаченные долги и есть сведения об исполнительном производстве в отношении должника. Хотя, согласно "букве закона" (статья 26, 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") они этого делать не вправе. В этой статье дан перечень случаев, на основании которых регистратор имеет право приостановить регистрацию, и там нет ни слова о долгах и исполнительном производстве. Вот так.
Поэтому всегда надо учитывать, что есть закон, а есть практика рынка. И они далеко не всегда совпадают.
Другой юрист Росреестра наверняка решил не напрягаться со здравым смыслом, а просто трактовал ситуацию согласно "букве закона". А там сказано, что нотариус не нужен в сделках "при ОТЧУЖДЕНИИ всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке". То, что слово "отчуждение по одной сделке" и "участие в одной сделке" - это идентичные понятия, его, видимо, не волновало. Если не задумываться и просто следовать "букве закона", то он формально прав. и на случай какой-нибудь проверки, он будет прикрываться этой самой "буквой закона".
Конечно, это можно оспорить в суде, но кому это нужно?
В том же Росреестре, например, происходит и обратная ситуация со спорной трактовкой законов.
С недавних пор, например, там стали приостанавливать регистрацию сделок, если у кого-либо из участников обнаружились неоплаченные долги и есть сведения об исполнительном производстве в отношении должника. Хотя, согласно "букве закона" (статья 26, 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") они этого делать не вправе. В этой статье дан перечень случаев, на основании которых регистратор имеет право приостановить регистрацию, и там нет ни слова о долгах и исполнительном производстве. Вот так.
Поэтому всегда надо учитывать, что есть закон, а есть практика рынка. И они далеко не всегда совпадают.
