В каких случаях согласие супруги НЕ нужно для продажи квартиры

[Mihey]

Знаю что для продажи квартиры требуется согласие супруги даже если она не числится в собственниках. Хотя Росреестр вроде бы не требует это в обязательном порядке, а риелторы требуют. Но ведь такое согласие нужно не во всех случаях и супруга может и не иметь прав на квартиру по закону.
Хотелось бы знать, когда именно согласие супруги для продажи квартиры НЕ нужно? То есть буквально ВСЕ случаи, когда такое согласие НЕ требуется. Есть где то полный перечень таких случаев? Заранее спасибо.

[Yanchik]

Для продажи согласие супруга не нужно, если квартира не покупалась обоими супругами в браке. Подразумевается, что если квартира была куплена в браке, то на нее тратились совместные средства семьи, а значит и квартира принадлежит обоим супругам, независимо от того, на кого она оформлена.
Поэтому все случаи, где совместные средства мужа и жены не использовались, исключаются из этого правила. Квартиру тогда может продавать только тот супруг, на которого она оформлена, согласие второго супруга уже не нужно.
Например, это касается случаев, когда квартира была приватизирована на одного из супругов, получена в наследство или подарена одному из супругов и т.п.

[IrinaBik]

Знаю что для продажи квартиры требуется согласие супруги даже если она не числится в собственниках. Хотя Росреестр вроде бы не требует это в обязательном порядке, а риелторы требуют. Но ведь такое согласие нужно не во всех случаях и супруга может и не иметь прав на квартиру по закону.
Хотелось бы знать, когда именно согласие супруги для продажи квартиры НЕ нужно? То есть буквально ВСЕ случаи, когда такое согласие НЕ требуется. Есть где то полный перечень таких случаев? Заранее спасибо.

Согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:

1) если квартира была оформлена в собственность одного из супругов до брака (тогда никакой общей совместной собственности супругов на имущество нет),
2) если один из супругов получил квартиру по наследству в период брака,
3) если один из супругов получил квартиру в подарок в период брака,
4) если квартира была приватизирована только на одного из супругов,
5) если заключен брачный контракт, по которому собственность на квартиру принадлежит только одному супругу,
6) если между супругами заключено соглашение о разделе имущества (в тот числе после развода) и там указано, что квартира отходит только одному супругу,
7) если есть судебное решение о разделе имущества разведенных супругов и там указано, что квартира принадлежит только одному из них.

И конечно, отдельное согласие супруга не нужно, если титульными собственниками квартиры являются оба супруга сразу (то есть они оба указаны в выписке ЕГРН). В этом случае они оба просто подписывают договор купли-продажи, либо один из супругов дает другому доверенность на продажу квартиры. Доверенность здесь это не согласие супруга, а всего лишь возможность одному супругу расписываться за двоих. Сама доверенность подразумевает, что согласие уже есть.

[AnnaSmart]

4) если квартира была приватизирована только на одного из супругов,

Уточню. Если квартира была приватизирована в период брака и оба супруга были зарегистрированы в этом жилье, то от второго супруга должен быть письменный отказ от приватизации. Тогда, действительно, его согласие на продажу не нужно.
Если же отказа нет, то второй супруг может оспорить как саму приватизацию, так и продажу приватизированной квартиры.

Для случая с отказом от приватизации стоит еще помнить важный момент - любой отказавшийся от участия в приватизации квартиры жилец имеет право пожизненного проживания в этой квартире, даже если она будет продана.

И еще один момент. К совместно нажитому имуществу не относится имущество, приобретенное в браке, но на личные средства одного из супругов. Соответственно, если есть доказательства, что квартира приобреталась на личные деньги мужа или жены, то согласия второго супруга для продажи квартиры тоже не требуется.

[Mihey]

С этими случаями все понятно. А как насчет допустим покупки новостройки по ДДУ, когда покупает не в браке, а потом когда дом достраивается и квартира оформляется в собственность, человек уже в браке. Это считается совместной собственностью или нет?

[AnnaSmart]

Если квартира куплена в строящемся доме (новостройке) до брака, а оформлена в собственность уже в браке, то как правило, она принадлежит лично тому, кто ее покупал. При условии, что покупатель расплатился с застройщиком сразу (до своего брака). В этом случае средства общего семейного бюджета не используются, поэтому супруг покупателя уже не будет иметь никаких прав на квартиру и, соответственно, его согласия для продажи квартиры не потребуется.

Вероятность оспаривания продажи квартиры со стороны супруга здесь существует только если на покупку были использованы средства обоих будущих супругов еще до их официального брака. Например, когда люди жили в гражданском браке, вели совместное хозяйство, потом купили квартиру, оформив ее на одного из них, а только потом поженились. Тогда суд может учесть эти обстоятельства и признать такую квартиру общим совместным имуществом супругов.

[Varyag]

В дополнение к сказанному – согласие супруга на продажу не потребуется, даже если квартира куплена до брака в ипотеку, но часть ипотеки оплачивалась, будучи в браке. Некоторые считают, что тогда квартира является совместно нажитым имуществом. Судебная практика показывает, что это не совсем так.

В случае развода супруг-несобственник имеет право потребовать у супруга-собственника только половину суммы выплаченной в период брака ипотеки. Но он не имеет права подать иск о разделе квартиры и потребовать на этом основании свою долю.