Застройщик переносит срок сдачи дома, что делать?

[sel2410]

Здравствуйте. Срочно нужен совет. Я купил квартиру по ДДУ, дом физически уже достроен, но застройщик затягивает со сдачей и хочет ее перенести. Говорят какие-то вопросы с администрацией не могут решить. Сдать должны были в октябре, теперь ясно что не сдадут вовремя. Застройщик выступил с предложением перенести срок сдачи дома, так как это сейчас от него не зависит, ждут решения администрации.

Нам застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение к ДДУ с переносом срока сдачи дома на 6 мес. Что тут лучше делать? Нужно ли его обязательно подписывать или нет? И что будет если я его не подпишу? Есть для меня какой-нибудь риск, если я откажусь подписывать это соглашение?

Менеджер застройщика предлагает мне либо подписать допсоглашение, либо расторгнуть ДДУ. Но цена квартиры уже сильно выросла (покупал в 2019-м), и если договор расторгнуть, то на эти деньги уже ничего не купишь. Что делать? Может ли застройщик расторгнуть договор в одностороннем порядке, если я откажусь подписать соглашение о переносе сроков сдачи? Есть ли смысл не подписывать соглашение и судиться с застройщиком? Или подписать и ждать? Как это решается?

[Yanchik]

Здравствуйте! Вы не обязаны подписывать никакие дополнительные соглашения к договору против своего желания. Любые изменения в договор могут быть внесены только по добровольному согласию сторон. Принуждать вас к изменению условий ДДУ застройщик не имеет права.
Если он вас уговаривает, шантажирует, запугивает, можете просто не обращать на это внимания. Просто вежливо отказываетесь, не подписываете и все. Судиться по этому поводу вам не придется. Судиться с ним можно будет если он откажется выплачивать положенную по закону неустойку за просрочку сдачи дома.

[Lexus_DT]

Менеджер застройщика предлагает мне либо подписать допсоглашение, либо расторгнуть ДДУ. Но цена квартиры уже сильно выросла (покупал в 2019-м), и если договор расторгнуть, то на эти деньги уже ничего не купишь. Что делать? Может ли застройщик расторгнуть договор в одностороннем порядке, если я откажусь подписать соглашение о переносе сроков сдачи? Есть ли смысл не подписывать соглашение и судиться с застройщиком? Или подписать и ждать? Как это решается?

Можете не подписывать и спокойно посылать застройщика в... сад. Ничего он вам сделать не сможет. Это его косяк и его нарушение условий договора с вами. И расторгнуть его в одностороннем порядке он тоже не сможет, если вы его полностью оплатили.
Застрою выгодно вас уболтать на перенос сроков, тогда он ускользает от неустойки по 214-ФЗ. А вам наоборот, подпишете - и квартиру получите позже, и неустойки лишитесь. Не попишите - квартиру все равно получите позже, но сможете это себе компенсировать деньгами. А суммы по неустойке могут быть очень приличные, в Москве например юристы выбивают в судах до нескольких миллионов. Вот и соображайте

[Gray]

Здравствуйте. Срочно нужен совет. Я купил квартиру по ДДУ, дом физически уже достроен, но застройщик затягивает со сдачей и хочет ее перенести. Говорят какие-то вопросы с администрацией не могут решить. Сдать должны были в октябре, теперь ясно что не сдадут вовремя. Застройщик выступил с предложением перенести срок сдачи дома, так как это сейчас от него не зависит, ждут решения администрации.

Нам застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение к ДДУ с переносом срока сдачи дома на 6 мес. Что тут лучше делать? Нужно ли его обязательно подписывать или нет? И что будет если я его не подпишу? Есть для меня какой-нибудь риск, если я откажусь подписывать это соглашение?

Менеджер застройщика предлагает мне либо подписать допсоглашение, либо расторгнуть ДДУ. Но цена квартиры уже сильно выросла (покупал в 2019-м), и если договор расторгнуть, то на эти деньги уже ничего не купишь. Что делать? Может ли застройщик расторгнуть договор в одностороннем порядке, если я откажусь подписать соглашение о переносе сроков сдачи? Есть ли смысл не подписывать соглашение и судиться с застройщиком? Или подписать и ждать? Как это решается?

Здравствуйте. Подписывать допсоглашение к ДДУ это ваше право а не обязанность. Никакого риска если вы откажетесь, тут нет. И даже если в самом ДДУ есть такие пункты, прямо или косвенно вынуждающие дольщика подписать такое соглашение, они по определению ничтожны.
Я не вижу смысла подписывать соглашение о переносе сроков сдачи дома, не получив за это достаточную компенсацию от застройщика.

Как правило, застройщики не предлагают компенсацию равную или больше той, которую вы можете взыскать в суде, так как в отличие от дольщиков для застройщика судебные тяжбы подобного рода не новость, они знают судебную практику и могут оценить свои риски. Поэтому они и предлагают компенсацию меньше той, которую обычно присуждают суды, иначе терялся бы смысл договариваться с дольщиками и платить раньше.

Некоторые застройщики пугают дольщиков тем, что не передадут им квартиру, пока те не подпишут допсоглашение о переносе сроков, или утверждают, что дольщик не сможет зарегистрировать право собственности. Это чистой воды блеф! Застройщик сам в первую очередь заинтересован в скорейшей передачи квартиры, так как каждый день просрочки стоит для него денег.

Поэтому я вам рекомендую сначала обратиться к застройщику в досудебном порядке с требованием объяснить причину, почему он переносит сроки сдачи жилья, и обсудить с ним выплату и размер компенсации. А если он откажет, тогда подавайте в суд.

[sel2410]

Понял. Спасибо. Только еще хотел уточнить, а расторгнуть ДДУ застройщик может в одностороннем порядке, если я откажусь допсоглашение подписывать?

[Gray]

Из-за отказа не может. У него есть такое право только в случае если вы не оплатили договор.

[Zemtsov]

Неустойку конечно можно по суду взыскать, но связываться с судом это отдельная песня. Время, нервы, судебные издержки, оплата юристов и т.д. Если просрочка небольшая, то размер неустойки не очень возбуждает втягиваться в судебные разборки. Да и суд ведь может эту сумму еще в несколько раз сократить. Получается что судиться с застройщиком по просрочке малоперспективно. Если только просрочка уже несколько лет...

[tatmol]

Тем более сейчас мораторий на выплаты застройщиков по неустойкам , все равно ничего не получишь. Недавно только его продлили до середины 2023 года. Потом наверное еще продлят, и так пока не надоест взыскивать

[sedoy]

Неустойку конечно можно по суду взыскать, но связываться с судом это отдельная песня. Время, нервы, судебные издержки, оплата юристов и т.д. Если просрочка небольшая, то размер неустойки не очень возбуждает втягиваться в судебные разборки. Да и суд ведь может эту сумму еще в несколько раз сократить. Получается что судиться с застройщиком по просрочке малоперспективно. Если только просрочка уже несколько лет...

За неустойку судиться смысл есть. Даже когда просрочка всего 3-4 мес. Сумма по итогу может набежать очень даже ощутимая. Тут надо понимать еще одну хитрость с судами.

Для подачи иска можно выбирать один из трех судов: по своему месту жительства, по месту нахождения объекта строительства или по месту нахождения застройщика. Только тут есть нюанс - при подаче в суды общей юрисдикции (районный или городской) неустойка судами практически всегда снижается. Причём снижение возможно кратное - в 2-5 раз. Поэтому обычно делают по другому.

Оформляют договор уступки права требования (цессии) неустойки на юридическую компанию. Для того, чтобы эта компания уже как юр. лицо подала иск о взыскании неустойки и штрафа в арбитражный суд. А арбитражные суды, в отличие от районных и городских судов, неустойку не снижают и взыскивают в размере 100%.

Кроме того, у арбитражных судов существует ещё одно преимущество - быстрый срок рассмотрения дела. А если неустойка не превышает 500 тыс. рублей, то дело рассматривается в упрощённом (ускоренном) порядке - за 2 месяца после поступления искового заявления в суд.

Помимо неустойки за просрочку сдачи дома, с застройщика можно взыскать ещё и штраф в размере 50% от неустойки. Для этого до подачи в суд необходимо направить застройщику досудебную претензию с требованием выплаты законной неустойки в добровольном порядке. Это процессуальное требование. И только потом уже в суд, если добровольно не сложилось.

Ну а мораторий - штука временная. Долг на застройщике продолжает висеть, он никуда не исчезает. Деньги все равно придется дольщику выплатить. Не сейчас, так позже.

[i-realtor]

ФЗ-214, Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома...
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере...
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора...
https://www.consultant.ru/document/cons ... 17f65b75b/

Вот так это звучит в законе. Застройщик может только направиль дольщику ПРЕДЛОЖЕНИЕ об изменении договора. Но закон не обязывает дольщика соглашаться на это предложение. Тогда вступает в действие пункт №2 этой статьи - выплата неустойки дольщику за нарушение предусмотренного договором срока передачи дома.

И даже если застройщик вставил в ДДУ условие о возможности переноса сроков сдачи дома и передачи квартиры дольщику, это никак не влияет на права дольщика. Он все равно не обязан соглашаться на перенос сроков и имеет полное право требовать неустойку.

[i-realtor]

И даже если застройщик вставил в ДДУ условие о возможности переноса сроков сдачи дома и передачи квартиры дольщику, это никак не влияет на права дольщика.

Дольщик может обжаловать условия ДДУ, которые обязывают его заключить доп. соглашение в связи с переносом сроков сдачи.

[Denniss]

Кроме того, у арбитражных судов существует ещё одно преимущество - быстрый срок рассмотрения дела. А если неустойка не превышает 500 тыс. рублей, то дело рассматривается в упрощённом (ускоренном) порядке - за 2 месяца после поступления искового заявления в суд.

И еще чем хорошо для дольщика делать это черех арбитражный суд, то что это можно делать без предоплаты юристу. Если застройщик действующий и продолжает работать, не находится в стадии ликвидации или банкротства, то взыскание неустойки по дду возможно провести вообще без каких то расходов со стороны дольщика.

[Vesna777]

Я слышала что застройщик может через суд потребовать изменения сроков в договоре, если эти сроки сдвигаются по причине, на которую сам застройщик не может повлиять. Форс-мажор там или что-то в этом роде.

[TohaCh]

Я слышала что застройщик может через суд потребовать изменения сроков в договоре, если эти сроки сдвигаются по причине, на которую сам застройщик не может повлиять. Форс-мажор там или что-то в этом роде.

Потребовать-то он может, да толку-то По закону если застройщик не может вовремя завершить стройку по не зависящим от него причинам, то он имеет право обратиться с иском в суд с требованием о принудительном изменении условий договора долевого участия. Но во-первых, суд может ему отказать, а во-вторых, даже если суд удовлетворит иск, то для дольщика здесь все равно нет никакого риска - никакой ответственности за то, что он не подписал дополнительное соглашение он в любом случае не несет.

[Dimitr]

И еще дополню тему. Даже если вы подписали дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков, это не отменяет вашего законного права на неустойку до момента подписания этого допника, если в самом допнике прямо не указано освобождение застройщика от выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры.

Определение СКГД Верховного Суда РФ от 27.09.2016 года № 4-КГ16-37
Если после того, как застройщик пропустил предусмотренные договором участия в долевом строительстве сроки окончания строительства и передачи квартиры участнику долевого строительства, сторонами было подписано соглашение об изменении указанных сроков, это не отменяет право участника долевого строительства требовать взыскания неустойки за просрочку за период с момента просрочки и до момента подписания такого соглашения, если в последнем освобождение застройщика от ответственности прямо не оговорено.

[Lexus_DT]

при подаче в суды общей юрисдикции (районный или городской) неустойка судами практически всегда снижается. Причём снижение возможно кратное - в 2-5 раз. Поэтому обычно делают по другому.

Оформляют договор уступки права требования (цессии) неустойки на юридическую компанию. Для того, чтобы эта компания уже как юр. лицо подала иск о взыскании неустойки и штрафа в арбитражный суд. А арбитражные суды, в отличие от районных и городских судов, неустойку не снижают и взыскивают в размере 100%.

Уже нет. Год назад еще так было. Сейчас уже арбитражки тоже снижают суммы требований по неустойкам. Лафа для дольщиков закончилась

В судах общей юрисдикции наоборот стали лояльнее относиться к дольщикам, и хоть и продолжают уменьшать размер неустойки, но как-то меньше чем раньше. Сегодня например, если заявлен 1 млн руб, то можно выторговать себе в суде где-то 300-400 тыс.

[sedoy]

Уже нет. Год назад еще так было. Сейчас уже арбитражки тоже снижают суммы требований по неустойкам. Лафа для дольщиков закончилась

В судах общей юрисдикции наоборот стали лояльнее относиться к дольщикам, и хоть и продолжают уменьшать размер неустойки, но как-то меньше чем раньше. Сегодня например, если заявлен 1 млн руб, то можно выторговать себе в суде где-то 300-400 тыс.

То что я говорил - это по опыту 2021 года. Возможно судебная практика сейчас уже изменилась.

[para-dogs]

Сейчас если застройщик тянет со сдачей, то выгоднее уже расторгать договор и возвращать деньги. Рынок сейчас стоит, покупателей нет, цены на новострой сыпятся.
Если покупали новостройку на пике стоимости в 21м году, то сумма по договору там наверняка уже выше чем сейчас стоит такая же квартира. На эти деньги сейчас можно взять что нибудь уже построенное или вторичку. А если подождать еще какое-то время, то можно и в площади выиграть за те же деньги.

[IrinaBik]

Сейчас если застройщик тянет со сдачей, то выгоднее уже расторгать договор и возвращать деньги.

Расторгать ДДУ это не выход. Можно только себе хуже сделать.

Во-первых, расторгнуть договор можно только по взаимному согласию сторон, а застройщик на это не пойдет. Либо можно расторгнуть в одностороннем порядке без его согласия, но для этого нужны веские основания. Например, если стройка стоит и работы не ведутся уже несколько месяцев. Можно расторгнуть и через суд, но для этого опять же, нужны серьезные основания.

Во-вторых, расторгать ДДУ есть смысл только если есть уверенность, что у застройщика есть деньги и он действительно может их вернуть.
Если застройщик остановил стройку, то это показатель того, что он испытывает финансовые трудности, и это может привести к его банкротству. Если у него нет денег на стройку, то откуда у него возьмутся деньги для возврата дольщикам.

В-третьих, при расторжении ДДУ дольщик теряет право залога объекта недвижимости, которое он имел по 214 ФЗ, а также теряет право на взыскание неустойки за просрочку сдачи дома. Дольщик может претендовать только на возврат уплаченной за квартиру суммы и на проценты за пользование деньгами, да и то не всегда. Если он оплачивал новостройку через счет эскроу, то застройщик никаких процентов за пользование деньгами выплачивать уже не должен, так как он этими деньгами фактически не пользовался.

А если после расторжения договора, дело будет тянуться и дойдет до банкротства застройщика, то дольщик не только не сможет вернуть себе деньги за расторжение ДДУ, но и вообще окажется в проигрышной ситуации по сравнению с другими дольщиками из-за того, что потеряет право залога.

Поэтому, я бы перед тем как расторгать ДДУ, еще бы три раза подумала

[solov_rock]

Застрои теперь не возвращают дольщикам деньги, по закону введен мораторий на выплаты неустойки, штрафа и т. д. Сначала до конца 2022 года, потом продлили до 30 июня 2023 года. Такая вот поддержка строительной отрасли

[Lexus_DT]

Застрои теперь не возвращают дольщикам деньги, по закону введен мораторий на выплаты неустойки, штрафа и т. д. Сначала до конца 2022 года, потом продлили до 30 июня 2023 года. Такая вот поддержка строительной отрасли

Мораторий действует только на выплату неустойки... на расторжение он не действует....

[TohaCh]

Поэтому, я бы перед тем как расторгать ДДУ, еще бы три раза подумала

Деньги на счете эскроу, они не у застройщика, поэтому при расторжении ДДУ они возвращаются с этого счета эскроу обратно на счет дольщика. Застройщик не может их удержать физически!

Эскроу как раз и создавался на случай, если застройщик становится банкротом и не может платить. Вот если деньги переводились еще раньше, без счета эскроу, тогда - да, лучше не расторгать, а ждать и потом выбивать неустойку со штрафами или компенсацию из фонда защиты прав дольщиков.

[solov_rock]

Мораторий действует только на выплату неустойки... на расторжение он не действует....

Да хоть как ... деньги из строительной отрасли вытаскивать никто не собирается, дольщики за все заплатят. Правительство сейчас поддерживает застроев, а не дольщиков. Отсюда все эти поблажки им и моратории на начисление и выплату неустойки. Не похоже чтобы летом неустойки начали выплачивать. У застроев сейчас продажи встали, денег нет, с чего они выплачивать будут?
Скорее всего мораторий продлят или вообще отменят неустойки для застроев. Терпите дольщики

[solov_rock]

Деньги на счете эскроу, они не у застройщика, поэтому при расторжении ДДУ они возвращаются с этого счета эскроу обратно на счет дольщика. Застройщик не может их удержать физически!

Застройщик не удержит, так банк удержит. Ему тоже никакого интереса эти деньги возвращать, он ими кредитовал стройку, а продажи на стройке встали, чем отдавать... Если застройщик банку кредит не отдаст, да еще банк вернет со своих эскроу счетов деньги дольщикам, то банку каюк.... дыра в балансе. Они тоже будут крутится что бы не отдавать.