Зачем брать аванс, если покупатель может передумать и аванс придется вернуть?

[Mihey]

Здравствуйте, форумчане. Меня давно мучил такой вопрос по поводу аванса. Если я как продавец квартиры принимаю от покупателя аванс, то это подразумевает что мы обо всем договорились, сделка уже согласована и я должен снять квартиру с продажи. Но если покупатель вдруг передумает покупать, то по закону я ему должен вернуть аванс. В отличие от задатка, который я не должен возвращать, если покупатель передумал.

Я тогда не могу понять, зачем вообще брать аванс за квартиру, если фактически он ничего не гарантирует ни для меня, ни для покупателя? Если я передумаю продавать, то я тоже должен буду просто вернуть аванс покупателю и все. Тогда какой вообще смысл в получении аванса?

[MitikTan]

Я тоже задавалась этим вопросом. Могу только выразить свои предположения.
Аванс дисциплинирует... Хотя фактически да, он ни к чему не обязывает. С таким же успехом можно договориться на словах и без передачи аванса.

[IrinaBik]

Некоторые так и делают, договариваются только на словах или подписывают предварительный договор без внесения аванса. Но в Москве чаще все-таки принято вносить аванс под определенные условия. Он мягче по условиям, чем задаток, и не регламентируется законом так жестко как тот же задаток.

Аванс это просто некая сумма, которая показывает серьезность намерений совершить сделку. Он и правда дисциплинирует обе стороны сделки. Что бы там не говорили по поводу того, что аванс легко вернуть если что, на самом деле это не так.

Если продавец принял аванс за квартиру, а покупатель передумал и отказался покупать, то продавец может не отдавать аванс и мотивировать это своими убытками или недополученной прибылью, которую он понес в результате действий покупателя. Тогда уже дорога только в суд и там уже будут смотреть, кто кому больше ущерба нанес. Никому неохота с этим связываться, поэтому стараются все-таки аванс давать по делу и с условием, что если покупатель передумает, то он потеряет свой аванс или его часть (продавец может вернуть к примеру 50% аванса). Это условие обычно прописывается в соглашении об авансе. И тогда покупатель уже будет вести себя более дисциплинированно и будет понимать, что просто так отказаться от сделки и не потерять при этом сумму аванса он не сможет.

[Gray]

Здравствуйте, форумчане. Меня давно мучил такой вопрос по поводу аванса. Если я как продавец квартиры принимаю от покупателя аванс, то это подразумевает что мы обо всем договорились, сделка уже согласована и я должен снять квартиру с продажи. Но если покупатель вдруг передумает покупать, то по закону я ему должен вернуть аванс. В отличие от задатка, который я не должен возвращать, если покупатель передумал.

Я тогда не могу понять, зачем вообще брать аванс за квартиру, если фактически он ничего не гарантирует ни для меня, ни для покупателя? Если я передумаю продавать, то я тоже должен буду просто вернуть аванс покупателю и все. Тогда какой вообще смысл в получении аванса?

Сам аванс в чистом виде, действительно, не является обеспечением по сделке. Обеспечением по закону служит задаток (статья 380 ГК РФ).

Но если соглашение об авансе составить грамотно, то туда вносятся дополнительные условия, которые могут превратить аванс тоже в фактическое обеспечение намерений покупателя. Договор об авансе не имеет каких-либо специфических законодательных ограничений, а значит в него можно вносить любые условия, которые не противоречат закону и сути самого договора.

Например, в договоре можно прямо указать, что если покупатель в заданный срок не вышел на сделку, то сумма аванса ему не возвращается, за исключением следующих случаев... И далее перечислить те ситуации, которые могут считаться форс-мажором или объективными обстоятельствами, которые не позволяют покупателю выйти на сделку (например, внезапная болезнь, авария, отзыв лицензии у банка, где он держал средства для покупки и т.д.

[Mihey]

Сам аванс в чистом виде, действительно, не является обеспечением по сделке. Обеспечением по закону служит задаток (статья 380 ГК РФ).

Так почему бы тогда просто вместо аванса не вносить задаток? Зачем огород городить? По условиям задатка и так понятно, что он является реальным обеспечением и не нужно специально прописывать там условия этого обеспечения.

[Gray]

Так почему бы тогда просто вместо аванса не вносить задаток? Зачем огород городить? По условиям задатка и так понятно, что он является реальным обеспечением и не нужно специально прописывать там условия этого обеспечения.

В том то и дело, что условия задатка жестко установлены законом и они не всегда удобны для обстоятельств конкретной сделки. Особенно, если сделка например альтернативная с цепочкой продавцов и покупателей, да еще с ипотеками, одобрениями от банков и т.д. Любая недоговоренность в такой цепочке может привести сразу к целой серии финансовых претензий участников друг к другу, если между ними всеми передавались задатки. И устанешь доказывать, что сделка сорвалась не по твоей вине, а по вине менеджера банка или другого участника цепочки. С задатком все жестко, сделка сорвалась - плати или возвращай задаток в двойном размере.
А гибкие условия аванса можно адаптировать практически под любые условия сделки. И если даже сделка срывается, то если ты не виноват, то и финансовых потерь у тебя не будет.

[gariks]

Например, в договоре можно прямо указать, что если покупатель в заданный срок не вышел на сделку, то сумма аванса ему не возвращается, за исключением следующих случаев... И далее перечислить те ситуации, которые могут считаться форс-мажором или объективными обстоятельствами, которые не позволяют покупателю выйти на сделку (например, внезапная болезнь, авария, отзыв лицензии у банка, где он держал средства для покупки и т.д.

А если я покупатель и мне по условиям соглашения об авансе могут не вернуть аванс, если я передумаю. То есть я деньгами отвечаю за свои слова. А продавец чем отвечает, что он например откажется мне продавать или продаст квартиру другому если он предложит цену повыше? Для продавца тогда тоже надо прописывать штрафные условия.

[Gray]

Для продавца тогда тоже надо прописывать штрафные условия.

Для продавца в договоре тоже указываются штрафные санкции, если он нарушит условия соглашения. Например, указывается, что продавец должен будет вернуть аванс и 50% неустойки. Или +100%, как договоришься.

[IrinaBik]

А если я покупатель и мне по условиям соглашения об авансе могут не вернуть аванс, если я передумаю. То есть я деньгами отвечаю за свои слова. А продавец чем отвечает, что он например откажется мне продавать или продаст квартиру другому если он предложит цену повыше? Для продавца тогда тоже надо прописывать штрафные условия.

Все верно. Ответственность за неисполнение условий соглашения и срыв сделки без уважительных причин должна быть не только у покупателя, но и у продавца. И штрафные санкции там прописываются обоюдные. Нужно только уметь предусматривать разные варианты действий и грамотно прописать их в договоре. Лучше это поручить опытному риэлтору, который хорошо знает, как решаются такие вопросы.

[Секреты Риэлтора]

Чтобы внесение аванса имело смысл, а сам он нес в себе функцию обеспечения обязательства, все условия для возврата и невозврата аванса нужно предусмотреть заранее. Но эти условия каждый раз будут разными, и будут зависеть от обстоятельств конкретной сделки. Например, прямая это сделка или альтернативная (т.е. на ее исход влияют третьи лица), присутствует в сделке ипотека или нет (т.е. на ее исход может влиять банк), есть в сделке дети или нет (т.е. на ее исход может влиять Органы опеки) и т.п. Плюс возможные форс-мажоры, неожиданные болезни участников сделки, аварии, законодательные ограничения, которые могут также повлиять на то, состоится ли сделка или нет – все это можно учесть в соглашении об авансе.

Формулировки там должны быть обобщающими (рамочными) и юридически грамотными – такими, чтобы в случае судебного спора на них можно было бы опираться в защиту своей позиции. Такие формулировки и само соглашение лучше составлять у специализированных юристов под конкретную сделку, с учетом ее особенностей.

Причем, это можно делать даже дистанционно, без очных встреч и поездок в офис. Можно проконсультироваться с юристом по телефону, Скайпу или WhatsApp, рассказать об обстоятельствах конкретной сделки и дать ему задание разработать такое Соглашение об авансе, которое позволит не потерять деньги в случае неожиданностей или влияния третьих лиц, но при этом не позволит каждой стороне просто передумать, вернуть аванс и сорвать сделку. Для юристов, которые специализируются на сделках с недвижимостью это несложная задача.

[meleshko]

В альтернативных сделках лучше брать задаток и передавать его дальше следующему продавцу, тогда все будет путем. Если каждый кто выступает по сделке покупателем будет понимать свою финансовую ответственность и продавец будет понимать свою ответственность по задатку, то все будут действовать строго по договоренностям. Отмазки типа я передумал уже не прокатят.

[shumer]

В альтернативных сделках лучше брать задаток и передавать его дальше следующему продавцу, тогда все будет путем. Если каждый кто выступает по сделке покупателем будет понимать свою финансовую ответственность и продавец будет понимать свою ответственность по задатку, то все будут действовать строго по договоренностям. Отмазки типа я передумал уже не прокатят.

Ну допустим, я продавец нижней квартиры в цепочке, продаю свою и покупаю с доплатой в ипотеку другую, то есть у меня альтернатива. Я допустим принял задаток от своего покупателя и должен вернуть ему двойную сумму, если сделка не состоится. Далее передал этот задаток своему продавцу по новой квартире. Банк мне ее предварительно одобрил, а потом взял и отказал в кредите. И что тогда? Я здесь не виноват, но по условиям задатка я должен буду своему покупателю вернуть двойную сумму. Могут быть и другие причины из-за которых сделка не состоится и которые от меня не зависят. И попадать на двойную сумму задатка, когда твоей вины нет, никто не захочет. Так что задаток в альтернативных сделках это слишком стремно. Тут лучше договариваться с авансами. А задаток возможен если сделка простая и состоится она или нет зависит только от одного продавца и одного покупателя.

[sokolovsl]

В сделках с недвижимостью для обеспечения обязательств и продавца и покупателя необходимо заключать соглашение о ЗАДАТКЕ.
Только он гарантирует выполнение ими своих обязательств.
Аванс - это простая форма, которая больше дисциплинирует на словах. По факту, аванс ничего не гарантирует.

[Yanchik]

В сделках с недвижимостью для обеспечения обязательств и продавца и покупателя необходимо заключать соглашение о ЗАДАТКЕ.
Только он гарантирует выполнение ими своих обязательств.
Аванс - это простая форма, которая больше дисциплинирует на словах. По факту, аванс ничего не гарантирует.

Ничего подобного. Это зависит от сделки. В сложных сделках если задаток передается по цепочке, можно сильно попасть финансово. Фактически берешь на себя финансовые обязательства по условиям, на которые никак не влияешь. Попадаешь в зависимость от других участников. Если в цепочке задаток застрянет, то все предыдущие участники-продавцы должны будут возвращать своим покупателям двойную сумму.

Я участвовала в цепочке сделок из 4-х квартир и мы там все обходились авансами. Про задаток и возврат двойной суммы в случае чего там даже слышать никто не хотел. Риэлторы, которые там участвовали, тоже все сошлись на передаче авансов.

[sokolovsl]

Ничего подобного. Это зависит от сделки. В сложных сделках если задаток передается по цепочке, можно сильно попасть финансово. Фактически берешь на себя финансовые обязательства по условиям, на которые никак не влияешь. Попадаешь в зависимость от других участников. Если в цепочке задаток застрянет, то все предыдущие участники-продавцы должны будут возвращать своим покупателям двойную сумму.

Я участвовала в цепочке сделок из 4-х квартир и мы там все обходились авансами. Про задаток и возврат двойной суммы в случае чего там даже слышать никто не хотел. Риэлторы, которые там участвовали, тоже все сошлись на передаче авансов.

Я сейчас говорю не о том, что происходит на практике - на практике большинство риелторов заключают авансовые соглашения, потому что лень возиться с задатками.

Я говорю о юридической стороне - аванс и задаток, это разные вещи.

На практике еще часто вообще никаких авансов не берут, а сразу начинают процесс сбора и оформления документов. Например при ипотеке. Когда покупатель фактически дает согласие на покупку уже тем, что заказывает оценку квартиры, т.е. он уже попадает на 5 тыс руб, даже в случае отказа продавца.

[Yanchik]

Я сейчас говорю не о том, что происходит на практике - на практике большинство риелторов заключают авансовые соглашения, потому что лень возиться с задатками.

Лень тут не при чем. Это вопрос риска потери денег даже когда твоей вины нет.

[Dilma]

Аванс всегда подлежит возврату если сделка не состоялась. В законе сказано об этом однозначно. Как не крути, все страшилки о том, что аванс остаётся у продавца, если покупатель отказывается от покупки – бредовые. Аванс возвращается в любом случае, даже если покупатель передумал. Задаток – это уже уже совсем другое.

[Gray]

Аванс всегда подлежит возврату если сделка не состоялась. В законе сказано об этом однозначно.

А можно узнать, в какой статье закона "сказано об этом однозначно"?
Я в законах ничего такого не нашел. И насколько я знаю, отдельного определения понятия "аванс" в Гражданском кодексе вообще нет, хотя само слово "аванс" там иногда упоминается как некая сумма, которая передается продавцу покупателем заранее в счет предстоящих платежей по сделке.

Формально - да, аванс по умолчанию должен быть возвращен, если сделка не состоялась. Но это только если не было никаких дополнительных условий в соглашении об авансе. А так как у нас свобода договора (ГК РФ Статья 421. Свобода договора), то в сам договор можно вносить любые условия по согласованию сторон, лишь бы они не противоречили нормам закона, сути самой сделки и здравому смыслу.
Поэтому чтобы включить реальную финансовую ответственность покупателя если он вдруг передумал покупать квартиру, в соглашение вносят специальные пункты, предусматривающие такой исход событий. И для такого случая как раз и существуют штрафные санкции, которые прописываются в самом соглашении.

То есть если смотреть строго по букве закона, то аванс продавец действительно должен вернуть (по закону), после чего покупатель должен уплатить продавцу штраф в размере того же аванса (по договору). Но так как одну и ту же пачку денег никто туда-сюда совать не будет, то покупателю просто не возвращается аванс. И ничего противозаконного в этом нет, именно так и делают на практике.

[Olga_Veter]

Я бы тут добавила еще одну важную вещь по поводу возврата аванса, на кторую редко обращают внимание. Как внесение аванса, так и его возвращение обязательно нужно фиксировать ПИСЬМЕННО.
Если с внесением все понятно - там подписывается авансовое соглашение или преддоговор, то при возврате обычно ничего не подписывают, просто отдают деньги покупателю обратно и все. Между тем, если сумма аванса приличная, а покупатель окажется недобросовестным, то он может обратиться в суд и во второй раз получить ту же сумму с продавца, так как будно продавец ему ничего не возвращал. И если продавцу нечем будет доказать факт возврата, то суд будет на стороне покупателя.

Поэтому когда возвращаете аванс, нужно взять расписку от покупателя о том, что он получил аванс обратно, ввиду того, что сделка не состоялась.

[evgen1]

Сам аванс в чистом виде, действительно, не является обеспечением по сделке. Обеспечением по закону служит задаток (статья 380 ГК РФ).

Вот именно! Продавец всегда надеется, что если покупатель откажется приобретать его квартиру, то аванс можно будет оставить себе как компенсацию за потерянное время. Конечно, пункт об удержании денег при срыве сделки по вине покупателя прописывается в договоре. Но это не имеет силы. Авансовый договор не является основанием для возникновения обязательств.
У аванса такие же функции, как при оплате товара в рассрочку. Это просто первый платеж в счет сделки. Второй (основной) платеж происходит после регистрации. Если сделка не состоялась, то первый авансовый платеж возвращается. Обеспечения он никакого не несет и у продавца нет оснований его удерживать. Это нормальная бизнес практика.

[semkor78]

А если покупатель не купил квартиру, а продавец аванс не отдает то что? Судится только или полиция может помоч?

[evgen1]

Полиция тут не помощник. Только суд.

[lichman]

Полиция тут не помощник. Только суд.

Даже если покупатель через суд будет пытаться вернуть аванс, то у продавца все равно есть шанс отбиться. Можно предъявить встречный иск на убытки, которые понес продавец по вине покупателя. И там уже у кого адвокат лучше

[lichman]

Поэтому лучше оформлять аванс предварительным договором, а не договором аванса. Там можно прописать любые условия возврата и невозврата. И называть эту сумму в договоре лучше не авансом, а обеспечительным платежом. Тогда не придерешься.

[Gray]

Не понимаю, в чем тут вообще проблема. Берем гражданский кодекс и читаем. Статья 421 Свобода договора:

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами...

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор)...

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

https://www.consultant.ru/document/cons ... 31e160348/

Перевожу на русский для тех, кто не понял. Диспозитивная норма - это значит что она может видоизменяться по ситуации, то есть - как договоришься. В отличие от императивной нормы, которая принудительно устанавливается законом.

В данном случае, задаток это императив, аванс - диспозитив. Поэтому стороны авансового договора могут самостоятельно решать, какие условия в него включать, лишь бы они не нарушали установленные законом императивные нормы. По авансовым договорам императивных норм в законе нет. Значит, условия можно включать диспозитивные - на усмотрение сторон. И именно эти условия и будут подлежать исполнению.
Читайте внимательно законы.