Хочу подарить квартиру дочери со своим правом проживания

[Zemtsov]

Доброго времени суток всем! Я хочу подарить квартиру своей дочери, но есть один нюанс. Я сейчас живу в этой квартире, собственник я один. Можно ли сделать так, чтобы после дарения я сохранил бы за собой право проживания в этой квартире? Допускается ли внести в условие договора дарения пункт о пожизненном проживании дарителя? Могу ли я тогда быть уверенным что меня никто не сможет выселить, даже если право собственности у меня уже не будет?
Спасибо.

[Gray]

Вечер добрый. Насколько я знаю, в договоре дарения никакие дополнительные условия, в том числе о содержании или пожизненном проживании дарителя, не допускаются. Дарение это по определению безвозмездная сделка, поэтому никакие встречные условия для одаряемого в ней не допускаются. Но это не точно... утверждать не буду.
Если кто-то знает лучше по этому вопросу, рад буду почитать.

[AnnaSmart]

Доброго времени суток всем! Я хочу подарить квартиру своей дочери, но есть один нюанс. Я сейчас живу в этой квартире, собственник я один. Можно ли сделать так, чтобы после дарения я сохранил бы за собой право проживания в этой квартире? Допускается ли внести в условие договора дарения пункт о пожизненном проживании дарителя? Могу ли я тогда быть уверенным что меня никто не сможет выселить, даже если право собственности у меня уже не будет?
Спасибо.

Здравствуйте!
Да, такое возможно. В практике встречаются случаи, когда Росреестр регистрирует право собственности по договору дарения квартиры, в условиях которого присутствует право пожизненного проживания дарителя. И хотя споры по этому поводу до сих пор ведутся в юридических кругах, все же такая практика есть, и она имеет под собой законодательные основания.

Базовые положения гражданского законодательства о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) позволяют включать в него любые условия, если они прямо не запрещены законом, и сочетать условия из разных договоров в одном:

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
.....
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Что касается споров насчет запрета встречных требований в договорах дарения, то в п.1 статьи 572 ГК РФ сказано буквально следующее:
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Но право проживания в данном случае не передается одаряемым дарителю, как некое встречное условие (как плата за дарение), а сохраняется за дарителем изначально. Это можно представить так, что квартира передается в дар с неким уже существующим обременением. И если одаряемый с этим не согласен, он имеет право не принимать этот дар, так как дарение - это двусторонняя сделка.

Если же одаряемый знает об этом обременении квартиры пожизненным (бессрочным) проживанием дарителя, и согласен с ним, то он подписывает договор дарения и регистрирует свое право собственности. Даритель, при этом, лишается собственности, но сохраняет за собой право проживания.

[Zemtsov]

Понятно. Спасибо большое, Анна! А если дочь потом вдруг решит продать квартиру, в которой я буду иметь право пожизненного проживания по нашему с ней договору дарения, то это повлияет на мое право проживания? Новый собственник не сможет меня выселить? Всякое бывает, знаете ли... Хочу быть уверенным, что не окажусь на улице.

[Gray]

Что касается споров насчет запрета встречных требований в договорах дарения, то в п.1 статьи 572 ГК РФ сказано буквально следующее:
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Но право проживания в данном случае не передается одаряемым дарителю, как некое встречное условие (как плата за дарение), а сохраняется за дарителем изначально. Это можно представить так, что квартира передается в дар с неким уже существующим обременением. И если одаряемый с этим не согласен, он имеет право не принимать этот дар, так как дарение - это двусторонняя сделка.

Если же одаряемый знает об этом обременении квартиры пожизненным (бессрочным) проживанием дарителя, и согласен с ним, то он подписывает договор дарения и регистрирует свое право собственности. Даритель, при этом, лишается собственности, но сохраняет за собой право проживания.

А есть какие-нибудь подтверждения этому? Ну, например, судебная практика?

[AnnaSmart]

А есть какие-нибудь подтверждения этому? Ну, например, судебная практика?

Определение Московского городского суда от 12 января 2017 г. N 33-1137/2017
https://mos-gorsud.ru/mgs/services/case ... d881ea5689

Там, в частности, сказано следующее:

Исходя из предписаний ст.209, 218, 235 ГК РФ, при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.

и далее там же:

Заключенным Пупковым С.П. и Евтеевым А.С. соглашением к договору дарения от 01.02.2006, оформленным в виде нотариально удостоверенного заявления Евтеева А.С., Пупкову С.П. предоставлено право пожизненной регистрации и проживания в спорном жилом помещении.

Данное условие не противоречит природе договора дарения, поскольку в данном случае обязанность одаряемого обеспечить возможность для дарителя пожизненно проживать в квартире не является встречным обязательством по смыслу абз.2 п.1 ст.572 ГК РФ. Принятие им на себя данного обязательства является условием передачи квартиры в дар, а не формой встречного предоставления (ст.423 ГК РФ).

[AnnaSmart]

О том же говорится и в Апелляционном определении Мособлсуда № 33-14690/2015 от 22 июня 2015 г. по делу № 33-14690/2015 https://sudact.ru/regular/doc/5aLMaUd6JJmT/

Наличие у дарителя права пользования жилым помещением после регистрации договора дарения не свидетельствует об отсутствии признака безвозмездности и не является основанием для признания спорного договора притворной сделкой.

Включение в договор дарения пункта о сохранении права проживания, пользования Семеновой Л.А. спорным жилым помещением является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, поскольку право дарителя на проживание в отчуждаемом им по договору дарения жилом доме может являться встречным предоставлением только, если сама передача дара поставлена в зависимость от такого предоставления.

Но суд может признать договор дарения недействительным, если вместо права проживания в квартире даритель устанавливает условие получения ежемесячного содержания – такие договоры признаются рентой, а не дарением.

[AnnaSmart]

Понятно. Спасибо большое, Анна! А если дочь потом вдруг решит продать квартиру, в которой я буду иметь право пожизненного проживания по нашему с ней договору дарения, то это повлияет на мое право проживания? Новый собственник не сможет меня выселить? Всякое бывает, знаете ли... Хочу быть уверенным, что не окажусь на улице.

Я вас понимаю, Андрей. Гарантии здесь никто дать не может, так как некоторое противоречие в законах тут все же есть. Но существующая судебная практика подтверждает, что если при дарении явно установлено право пожизненного проживания дарителя в квартире, то это право за ним сохраняется даже при продаже этой квартиры.
Выше я уже приводила цитату из определения суда по поводу продажи подаренной квартиры:

Исходя из предписаний ст.209, 218, 235 ГК РФ, при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.

Но вам можно подстраховаться еще и таким образом - после сделки дарения, вы можете заключить с дочерью отдельное нотариальное соглашение о вашем праве бессрочного и безвозмездного пользовании квартирой, которое дочь как собственник предоставляет вам. И это будет служить дополнительным основанием для сохранения вами прав пользования, даже если дочь потом продаст квартиру.

Кроме того, наличие в самом договоре дарения пункта о пожизненном (бессрочном) сохранении права проживания дарителя, тоже будет играть весомую роль, если квартира будет потом продана. По закону (статья 558 ГК РФ) в договоре купли-продажи квартиры должны быть обязательно указаны лица, сохраняющие за собой права пользования жильем. И это является существенным условием договора, при отсутствии которого договор может быть признан незаключенным (статья 432 ГК РФ).
Таким образом, если подаренная квартира, в которой по условиям дарения имеет право проживать пожизненно бывший владелец, будет продана, и в договоре купли-продажи это право проживания не будет отражено, то это уже повод для признания недействительным такого договора.

[Zemtsov]

Анна, спасибо Вам большое за такое подробное разъяснение. Обязательно воспользуюсь Вашим советом.

[Presnyakov]

Добрый день! Да, можно внести в условие договора дарения пожизненное проживание дарителя в квартире, которую вы подарите своей дочери. Однако, такое условие должно быть согласовано с получателем дарения. Также необходимо учесть, что подобные условия могут повлиять на налоговый расчет сделки и потребуют дополнительных расчетов и согласований с налоговой службой. Чтобы быть уверенным в своих правах и не допустить проблем в будущем, рекомендуем обратиться за консультацией к юристу или нотариусу.

[AnnaSmart]

Да, можно внести в условие договора дарения пожизненное проживание дарителя в квартире, которую вы подарите своей дочери. Однако, такое условие должно быть согласовано с получателем дарения. Также необходимо учесть, что подобные условия могут повлиять на налоговый расчет сделки и потребуют дополнительных расчетов и согласований с налоговой службой.

Это абсолютно не верно. Налоговая база с подаренной недвижимости рассчитывается безотносительно к количеству прописанных в квартире лиц. И для сделки дарения никаких "согласований с налоговой" тоже не требуется.

[Moroz91]

Да, можно внести в условие договора дарения пожизненное проживание дарителя в квартире, которую вы подарите своей дочери. Однако, такое условие должно быть согласовано с получателем дарения.

А как оно может быть не согласовано , если дарение это двусторонняя сделка и договор дарения подписывают оба, и даритель и одаряемый