Подписание акта приема-передачи квартиры после регистрации

[Yegor]

Прочитал тут, что косвенным доказательством вменяемости продавца будет служить подписание им акта приёма передачи квартиры после окончания регистрации этого перехода права в росреестре.
Идея мне понравилась и возник вопрос.
Как юридически настоять на том чтобы продавец подписал передаточный акт после окончания регистрации?
Если будет уклоняться как и чем надавить юридически?
И если согласится на такое, но после регистрации перехода права, возьмёт и не подпишет. Как быть?
Может прописать такое условие в ДКП? Например так.
7 Исполнение договора

7.1 Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчета ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦОМ за проданную квартиру, а также передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры в установленный настоящим договором срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами. В соответствии с ГК РФ ст. 556 ГК РФ Передача недвижимости.

7.2 Передаточный акт подписывается сторонами в течении 10 (десяти дней) после окончания государственной регистрации передачи права собственности по данному договору.

[cheremis]

Как юридически настоять на том чтобы продавец подписал передаточный акт после окончания регистрации?

Это условие нужно обязательно указать в договоре купли-продажи. Тогда это и будет обязанность продавца по договору.
Тот пример, что вы привели - вполне нормальный.

[Varyag]

Прочитал тут, что косвенным доказательством вменяемости продавца будет служить подписание им акта приёма передачи квартиры после окончания регистрации этого перехода права в росреестре.
Идея мне понравилась и возник вопрос.
Как юридически настоять на том чтобы продавец подписал передаточный акт после окончания регистрации?
Если будет уклоняться как и чем надавить юридически?
И если согласится на такое, но после регистрации перехода права, возьмёт и не подпишет. Как быть?

"Юридически настоять" - указать эту обязанность в договоре. Согласно п.1, ст.556 ГК РФ:

"Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество".

То есть это уже причина для расторжения договора купли-продажи квартиры и взыскания с продавца полученной суммы и причиненных убытков.

А если покупатель не хочет расторгать договор, а просто хочет принудить продавца к подписанию передаточного акта после регистрации сделки, то ему нужно деликатно намекнуть продавцу, что подписать акт - это в его собственных интересах.
Дело в том, что пока продавец не подписал акт приема-передачи квартиры, считается, что он ее физически еще не отдал, то есть физически он еще владеет квартирой. И вся ответственность за техническое состояние квартиры (ее надлежащую эксплуатацию и оплату коммуналки) формально все еще лежит на нем.

То есть, например, если покупатель зальет соседей снизу, то их судебные претензии он может переадресовать продавцу. То же касается и требований от коммунальщиков, и т.п.

[Beauty_July]

А если сделку зарегестрировали, потом пришли подписывать передаточный акт, а квартира в этот момент оказалась убитой? Про такое рассказывали когда продавцы освобождают квартиру после сделки и вувозят оттуда не только мебель и бытовую технику, но и выламывают дверные косяки, подоконники, ломают краны и дверные ручки, и даже обои сдирают. Что тогда делать? Только расторгать договор? Или можно как то заставить продавцов так не делать?

[Varyag]

Ну, заставить плохого человека "так не делать" вряд ли получится, а вот привлечь его к ответственности (в том числе материальной) вполне можно.

Вот п.2 статьи 556 ГК РФ:
"2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора".

Здесь важно учесть понятие "недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи". То есть договор купли-продажи квартиры должен быть составлен так, чтобы из него было ясно, в каком именно состоянии недвижимость должна быть передана.

Тогда покупатель может принять квартиру по передаточному акту, но указать в нем, что квартира передана в таком состоянии, которое не соответствет условиям договора. А дальше - либо продавец компенсирует это сам, либо с него это взыскивается через суд.

[Beauty_July]

Тогда покупатель может принять квартиру по передаточному акту, но указать в нем, что квартира передана в таком состоянии, которое не соответствет условиям договора. А дальше - либо продавец компенсирует это сам, либо с него это взыскивается через суд.

А может ему тогда погрозить расторжением сделки? Ему же не интересно будет получать обратно убитую квартиру (которую он сам и убил)?

[Varyag]

Погрозить то можно. Только если продавец уже получил деньги за квартиру, то вернуть их по суду может быть проблематично. Даже если решение суда будет в вашу пользу, то это не означает, что приставы смогут взыскать с продавца всю сумму.

[Beauty_July]

Значит от этого риска никак нельзя избавиться? Ну в смысле чтобы квартиру тебе передали по акту в том виде, в котором ты ее видела на просмотре?

[Varyag]

Риски есть всегда и везде. Тем более в сделках с недвижимостью. Риск можно снизить, если понимаешь в чем он состоит и как от него защищаться. Но полностью исключить риски нельзя. Это аксиома.
Вы когда выходите на улицу, всегда есть риск, что вас, например, собьет машина (не дай Бог, конечно), или какой-нибудь неадекватный дядя бросит в вас кирпич. Невозможно исключить все эти риски в принципе!
Но можно, переходя проезжую часть, вытащить из ушей наушники и посмотреть по сторонам (то есть снизить риск), или обходить подальше неадекватных людей...

Понятен смысл?

[Beauty_July]

Да поняла. Спасибо за ответы.

[Yegor]

Значит от этого риска никак нельзя избавиться? Ну в смысле чтобы квартиру тебе передали по акту в том виде, в котором ты ее видела на просмотре?

https://www.youtube.com/watch?v=ZIeIq1qH9UY
тут правда про новостройку, но мне кажется принцип одинаков (но нужно разобраться более подробно). Там речь про сумасшедшие пени в случае передачи не того что описанно в ДКП. Там, как я понял в их ДКП прописанны СаНПины. А у Вас может быть прописанно описание технического состояния, например. А может я вообще что то напутал.))

[cheremis]

А может я вообще что то напутал.))

Yegor, это не о том. Там про пени которые можно стрясти с застройщика по закону 214 ФЗ. Этот ФЗ действительно дает возможность много чего предъявлять застройщику, в том числе пени, штрафы, неустойки, если он не воремя сдал дом или передал квартиру с строительными дефектами. А эти дефекты так и определяются по СНИПам. Вот их и указывают в акте приема-передачи.

То есть все эти меры воздействия касаются только застройщика на первичке. На вторичке такого нет. Здесь все регулируется только условиями договора купли-продажи квартиры и гражданским кодексом. Пеню там продавцу не вкрутишь)

[Mihey]

Прочитал тут, что косвенным доказательством вменяемости продавца будет служить подписание им акта приёма передачи квартиры после окончания регистрации этого перехода права в росреестре.

А как подписание передаточного акта может служить доказательством вменяемости продавца?
Продавец и договор купли продажи тоже подписывает и это не говорит о его вменяемости...

[AnnaSmart]

А как подписание передаточного акта может служить доказательством вменяемости продавца?
Продавец и договор купли продажи тоже подписывает и это не говорит о его вменяемости...

Вероятно, имеется в виду не сам факт подписания продавцом акта, а то что он подписывает акт спустя несколько дней после подписания договора купли-продажи и регистрации.

То есть смысл в том, что продавец совершает уже не одно, а несколько действий, направленных на отчуждение своей квартиры. И если можно предположить, что первое действие он совершал в невменяемом состоянии, то предположить, что через несколько дней он совершил другое действие для тех же целей, и снова в невменяемом состоянии - уже как-то не очень убедительно. Я думаю дело в этом.

[Varyag]

Абсолютно верно. Дело именно в этом. Поэтому там речь и идет о "косвенном доказательстве", которое напрямую не доказывает вменяемость продавца, но говорит о том, что он вполне соображал что делал, подписывая и договор, и спустя несколько дней - акт.