Риски: Странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

[Roman_]

Прошу помочь советом. Заранее спасибо всем.
Продаю в регионе (не мск) квартиру (вторичка), местным риэлтором найден покупатель. Предлагается следующая схема расчетов: 60% оплата наличными в день подписания договора купли продажи, 40 % безналом в течении 3 недель со дня подписания, за счет заемных средств целевого займа от некого потребительского кредитного кооператива. Со слов риэлтора после регистрации сделки кооператив перечисляет займ покупателю, который в тот же день перечисляет деньги на мой счет (это прописано в договоре). В свою очередь Целевой займ погашается материнским капиталом. При этом в договоре купли продажи про мат.капитал ни слова.
Договором купли продажи также предусмотрено обременение (залога квартиры) в пользу кредитного кооператива (до погашения кредита) и в пользу продавца (до окончательного расчета за недвижимость).
Такую Схему расчета вижу впервые, что настораживает. Если после регистрации покупатель не оплачивает (мало ли что, заболел, умер и пр.) у меня как у продавца одна дорога в суд долго и муторно взыскивать те 40%.
Покупатели - молодая семья включая 2х детей.
Рыба договора есть.
Кто нибудь слышал про такую схему ? Что посоветуете?

[volokolamov]

Рекомендую поискать другого покупателя

[Roman_]

Рекомендую поискать другого покупателя

Слава, не могли бы прояснить в чем именно видите риск. Как понял такая схема применяется если ребёнку нет 3х лет и чтобы не ждать долго денег ПФР. Местные утверждают что 5 лет практикуют подобное. Ростовская обл.
Спасибо

[Iris_Ka]

Ух ты ж! Мудрёно придумано! Я б с таким вариантом расчетов не стала бы связываться, сложные и подозрительные маневры. Почему б покупателю не взять ипотеку и не погасить ее часть материнским капиталом, даже ждать не придется пока ребенку 3 года исполнится.

[Lexus_DT]

Прошу помочь советом. Заранее спасибо всем.
Продаю в регионе (не мск) квартиру (вторичка), местным риэлтором найден покупатель. Предлагается следующая схема расчетов: 60% оплата наличными в день подписания договора купли продажи, 40 % безналом в течении 3 недель со дня подписания, за счет заемных средств целевого займа от некого потребительского кредитного кооператива. Со слов риэлтора после регистрации сделки кооператив перечисляет займ покупателю, который в тот же день перечисляет деньги на мой счет (это прописано в договоре). В свою очередь Целевой займ погашается материнским капиталом. При этом в договоре купли продажи про мат.капитал ни слова.
Договором купли продажи также предусмотрено обременение (залога квартиры) в пользу кредитного кооператива (до погашения кредита) и в пользу продавца (до окончательного расчета за недвижимость).
Такую Схему расчета вижу впервые, что настораживает. Если после регистрации покупатель не оплачивает (мало ли что, заболел, умер и пр.) у меня как у продавца одна дорога в суд долго и муторно взыскивать те 40%.
Покупатели - молодая семья включая 2х детей.
Рыба договора есть.
Кто нибудь слышал про такую схему ? Что посоветуете?

Схема и правда стремная и явно не безопасная для вас.

Формулу расчетов - "после регистрации сделки кооператив перечисляет займ покупателю, который в тот же день перечисляет деньги на мой счет" - сразу в помойку! Вы в ней - крайнее звено. Если денег не получите, потом концов не найдете. Вы будете трясти покупателя, он скажет, что ему не перевел кооператив, а с кооперативом у вас вообще никаких отношений, он вам ничего не должен. В итоге квартира "ушла", денег нет. Амба!

То что "целевой займ потом погашается материнским капиталом" - это вообще ни о чем! Песенка для доверчивых лохов. Вас не должно волновать, как покупатель потом будет решать свои финансовые вопросы с кооперативом. Вы к этому вообще не имеете отношения. Но звучит ободряюще и должно успокоить клиента

"Договором купли продажи также предусмотрено обременение (залога квартиры) в пользу кредитного кооператива (до погашения кредита) и в пользу продавца (до окончательного расчета за недвижимость)" - А это вообще песня! Во первых, маловероятно, что Росреестр зарегистрирует залог одного объекта в пользу двух независимых субъектов. А во вторых, представьте ситуацию, когда покупатель взял деньги у кооператива и просто слинял с ними. Что в остатке? Вы имеете собственную квартиру, которая находится в залоге у какого-то кооператива! Занавес!!!

[Lexus_DT]

Местные утверждают что 5 лет практикуют подобное.

Это обычный психологический прием-разводка от риэлторов. Установка типа "не волнуйся, все так делают" должна расслабить клиента и стимулировать его быть "как все". Не стоит обращать внимания на такие уловки. Обращайте внимание на свою безопасность.

[Lexus_DT]

Кто нибудь слышал про такую схему ? Что посоветуете?

Как вариант - предложите покупателю решить вопрос понятным и проверенным способом. У него есть 60% от цены квартиры - это первый взнос. На остаток 40% он берет ипотечный кредит (при таком большом первоначальном взносе, банки охотно одобряют кредиты, т.к. риск для них здесь низкий).
Расчеты проходят по аккредитиву или через ячейку в одно время с регистрацией перехода прав собственности на квартиру. Ваша безопасность обеспечена. Покупатель имеет квартиру в своей собственности и ипотечное обременение в пользу банка. Затем он может спокойно гасить банку ипотеку маткапиталом... но вы к этому уже не будете иметь отношения.

Не вижу причин, почему покупателю так не сделать. Если будет настаивать на своей схеме - посылайте... в лес

[volokolamov]

Слава, не могли бы прояснить в чем именно видите риск. Как понял такая схема применяется если ребёнку нет 3х лет и чтобы не ждать долго денег ПФР. Местные утверждают что 5 лет практикуют подобное. Ростовская обл.
Спасибо

Lexus уже ответил Вам
Добавить мне особо нечего к его постам

[Roman_]

Всем огромное спасибо, от сделки откажусь точно. И скорее всего сменю риэлтора.
Отдельное спасибо сайту и форуму.

[Roman_]

Как вариант - предложите покупателю решить вопрос понятным и проверенным способом. У него есть 60% от цены квартиры - это первый взнос. На остаток 40% он берет ипотечный кредит (при таком большом первоначальном взносе, банки охотно одобряют кредиты, т.к. риск для них здесь низкий).
Расчеты проходят по аккредитиву или через ячейку в одно время с регистрацией перехода прав собственности на квартиру. Ваша безопасность обеспечена. Покупатель имеет квартиру в своей собственности и ипотечное обременение в пользу банка. Затем он может спокойно гасить банку ипотеку маткапиталом... но вы к этому уже не будете иметь отношения.

Не вижу причин, почему покупателю так не сделать. Если будет настаивать на своей схеме - посылайте... в лес

Алексей, добрый день!
Риэлтор утверждает, что банк не выдаёт кредит под мат.капитал, так как ребёнку нет 3х лет. Я не силен в этих нюансах, и хотел поинтересоваться: действительно есть ограничение по возрасту ребёнка на использование мат.капитала?

[Lexus_DT]

Риэлтор утверждает, что банк не выдаёт кредит под мат.капитал, так как ребёнку нет 3х лет.

Постучите риэлтору по лбу чем-нибудь тяжелым и покажите ему это:

Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала

6.1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты

http://www.consultant.ru/document/cons_ ... efb84ea37/

[Roman_]

Постучите риэлтору по лбу чем-нибудь тяжелым и покажите ему это:

Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала

6.1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты

http://www.consultant.ru/document/cons_ ... efb84ea37/

Благодарю вас!