Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

[Nikko]

Добрый день. Уважаемые специалисты и все кто сам продавал свою квартиру, поделитесь пжлста опытом как лучше определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи. Так что бы она с большой вероятностью ушла хотя бы за два месяца, а лучше за мсеяц. Не хочется сразу занижать цену и продешевить, но и долго ждать тоже нет времени. Как угадать с правильной рыночной ценой?

Понимаю, что цену выставляют все по методу сравнения с аналогами у себя в районе. Но во первых у нас в районе довольно большой разброс цен на похожие квартиры, а во вторых многие из них уже висят по несколько месяцев и не продаются. Поэтому и решил тут поинтересоваться, может есть еще какие нюансы по оценке квартир с учетом что продать надо побыстрее, но не слишком дешево.

И при сравнении с другими есть стойкое ощущение что цены в объявлениях не соответствуют реальным рыночным ценам. Некоторые сейчас просто снимают квартиры с продажи так и не продав и не пытаясь снизить цену. Некоторые висят в продаже по несколько месяцев, но цену тоже не снижают. а упорно держат и даже иногда повышают. Но есть и такие которым звонишь, а квартира уже продана, хотя вроде на днях еще висела в продаже по такой же цене.
В общем не понятно, как определить адекватную рыночную цену, что бы не продешевить и не зависнуть с продажей? Есть какие нибудь еще секреты оценки, кроме простого сравнения с аналогами?

ПЫ.СЫ. Про всякие онлайн сервисы для автоматической оценки недвижимости я тоже знаю, но не очень им доверяю. Ясно что это "средняя температура по больнице". Я больше доверяю ручной оценке.

[Olga_Veter]

Здравствуйте! Без сравнения цен в своем сегменте вам все равно не обойтись. Это единственный адекватный способ прицениться. Но сравнивать тоже надо уметь. Нужно понимать чем все-таки отличаются похожие квартиры выставленные в продажу, что более важно в их характеристиках, а что менее, что более привлекательно с точки зрения покупки ( в том числе и по истории собственности, и по составу документов и тд.) Все это будет влиять на привлекательность, а значит и на цену.

Сейчас разброс цен и правда большой даже на схожие квартиры в одном доме из-за того что ситуация на рынке непонятная, никто не знает что дальше будет. Постарайтесь абстрагироваться и посмотреть на это глазами покупателя и тогда вам будет понятнее какая цена на такую-то квартиру будет выглядеть адекватной. Смысл именно в АДЕКВАТНОСТИ цены, а не в ее привлекательности. А ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОЙ должна быть сама квартира как товар! Для этого нужно постараться с ее предпродажной подготовкой, правильно составленным текстом описания, качественными фотографиями в рекламе и т.д. Продажа квартиры это не только "правильная цена".

Поймите простую вещь - скорость продажи квартиры зависит не только от ее цены. Я продавала квартиры практически по потолку цен своего сегмента и довольно быстро именно потому что так преподносила объект, что выставленная цена становилась для покупателя вполне обоснованной и адекватной. Для этого нужно хорошо понимать рынок, понимать реальные потребности покупателей и иметь некоторые навыки в продажах. Если у вас их нет, найдите хорошего риелтора у себя в городе и поручите продажу ему.

[sel2410]

С ценами на вторичке сейчас вообще не угадаешь. Новостройки улетели вперед а вторичка где то застряла. Льготную ипотеку на вторичку не дают вот и покупают там меньше, потому как своих денег нет. На вторичке теперь можно только низкой ценой привлечь относительно новостроя

[KosMos]

Льготную ипотеку на вторичку не дают вот и покупают там меньше, потому как своих денег нет. На вторичке теперь можно только низкой ценой привлечь относительно новостроя

Не факт. Сделки на вторичке идут и цены там не падают от слова совсем.

[Nikko]

Постарайтесь абстрагироваться и посмотреть на это глазами покупателя и тогда вам будет понятнее какая цена на такую-то квартиру будет выглядеть адекватной. Смысл именно в АДЕКВАТНОСТИ цены, а не в ее привлекательности. А ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОЙ должна быть сама квартира как товар! Для этого нужно постараться с ее предпродажной подготовкой, правильно составленным текстом описания, качественными фотографиями в рекламе и т.д. Продажа квартиры это не только "правильная цена".

Поймите простую вещь - скорость продажи квартиры зависит не только от ее цены. Я продавала квартиры практически по потолку цен своего сегмента и довольно быстро именно потому что так преподносила объект, что выставленная цена становилась для покупателя вполне обоснованной и адекватной. Для этого нужно хорошо понимать рынок, понимать реальные потребности покупателей и иметь некоторые навыки в продажах. Если у вас их нет, найдите хорошего риелтора у себя в городе и поручите продажу ему.

Вразумили, спасибо Ваша установка "Смысл именно в АДЕКВАТНОСТИ цены, а не в ее привлекательности. А ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОЙ должна быть сама квартира." прям поставила все на свои места

А вот с "хорошими риэлторами" у нас дефицит, связываться с ними больше не хочу. или может мне просто не повезло. Я уже два раза с ними связывался и оба раза остался недоволен. Обещают все что тебе надо, только успевай лапшу с ушей снимать, на деле не выполняют, квалификация ниже плинтуса, законов не знают, для продажи ничего особенного не делают, все в итоге приходится выяснять и делать самому. Не понимаю за что им только платил.

[Olga_Veter]

И при сравнении с другими есть стойкое ощущение что цены в объявлениях не соответствуют реальным рыночным ценам.

Цены в рекламе квартир это и правда не цены их реальных продаж. Но и ваша цена в рекламе тоже может не быть окончательной ценой продажи. Поэтому при выставлении цены все-таки нужно представлять, как она будет смотреться среди других предложений конкурентов, даже если все они завышены относительно реальных цен сделок.
Главное научитесь смотреть на свою квартиру глазами покупателя. Это не так просто как кажется, всегда остается субъективная привязанность к своему жилью и подсознательное желание переоценить некоторые характеристики, завысить цену. Оценивать надо с холодной головой. Можете даже своих знакомых попросить сказать, что им не нравится в вашей квартире, если бы они ее собирались купить. Возможно, они вам подскажут то, на что вы сами не обратили бы внимания или не придаете этому значения. Так у вас будет более объективная картина.

[Olga_Veter]

А вот с "хорошими риэлторами" у нас дефицит, связываться с ними больше не хочу. или может мне просто не повезло. Я уже два раза с ними связывался и оба раза остался недоволен. Обещают все что тебе надо, только успевай лапшу с ушей снимать, на деле не выполняют, квалификация ниже плинтуса, законов не знают, для продажи ничего особенного не делают, все в итоге приходится выяснять и делать самому. Не понимаю за что им только платил.

Среди риелторов к сожалению правда много дилетантов, которые только портят имидж нашей профессии. Но я уверена, что и в вашем городе профессионалы существуют, надо только их найти. Пообщайтесь со своими знакомыми, может кто из них с такими работал. Пообщайтесь сами с разными риелторами подольше (за спрос денег не берут ), позадавайте разные вопросы и сами поймете, кто настоящий профи, а кто дилетант. Тем более, что у вас как я поняла уже есть опыт с недвижимостью, значит сможете и правильные вопросы задавать и уровень профессионализма оценить

[Nikko]

Спасибо, Ольга!

[cheremis]

И при сравнении с другими есть стойкое ощущение что цены в объявлениях не соответствуют реальным рыночным ценам.

Старый прием. В объявлении риэлторы вешают квартиру по цене дешевле рынка, покупатель звонит, ему говорят что квартира уже продана но можно подобрать другую. Другая естественно будет уже по рынку. Так риэлторы заманивают себе клиентов. Но такие квартиры в рекламе висят и искажают реальную ценовую картину. Лучше не просто смотреть на цены аналогов, а выбрать несколько похожих квартир, прозвонить их или даже съездить посомтреть некоторые и пообщаться с продавцами. Так будет объективная картина какие цены на рынке и почему.

[i-realtor]

Если человек считает ЦЕНУ единственным инструментом продаж - он очень слабый продавец и занимается явно не своим делом.
Продавец продает не условный продукт по цене Х рублей. Продавец продает то, что решает проблему покупателя!

Условно. Квартира стОит в рынке а то и выше. В доме есть большая колясочная. Покупатели - многодетная семья с кучей колясок, велосипедов и прочего транспорта. Квартира идеально подходит, сделка закрывается быстро.

А понять плюсы квартиры и донести это до покупателя - это именно работа риэлтора.

[olv140386]

Приценяйся не приценяйся, все равно кому как повезет, хоть хозяину хоть реэлтору. Именно повезет. В квартире, в доме, неважно есть свои нюансы. Если высшие силы не хотят или домовой или дух дома все это есть. Я продавала 2 года дом и с реэлтором и потом сама. С высшей цены опустила до низшей, и никто не брал. А дом 0% износа, потом подумав, что я куплю на то, что скинула низко только однушку и я подняла цену и что вы думаете, прошло 3 дня и у меня дом купили.

[gariks]

Что-то рынок сейчас вообще встал, покупатели все куда-то испарились. Даже банки поотменяли свои одобрения ипотеки по тем заявкам что раньше уже одобрили. Похоже спроса почти не осталось, и риелторы так же говорят, что покупателей сейчас нет на рынке, ситуация неопределенная, все ждут что дальше будет. Но при этом цены НЕ СНИЖАЮТСЯ!!!
Я не понимаю, как сейчас выставлять цену продажи, если цены вокруг те же, что и были (и даже подросли по сравнению с февралем), но при этом никто ничего не покупает! Как теперь оценивать квартиру, по окружающим аналогам (которые не продаются) или сразу ставить цену ниже процентов на 5-10?

[Varyag]

Тут в общем-то ничего нового. Во время серьезных экономических кризисов такая ситуация с ценами вполне объяснима. Подобное уже было и после кризисов 1998, и после кризиса 2008, и после 2014. Финансовый рынок реагирует сразу, а рынок недвижимости - он тяжелый, неповоротливый, можно сказать тормознутый. Он реагирует очень тупо и с большим запозданием (пока до него дойдет)
Если по умному, то это называется большой инерцией рынка. То есть реакция на внешние события происходит не сразу, а спустя несколько месяцев, а то и целый год!

Спрос сейчас сильно просел, причем это случилось еще в марте, и усилилось в апреле, но в силу тупости (инертности) рынка недвижимости, цены еще какое-то время продолжили инерционный рост. Но похоже - всё! Стоп-машина. Теперь будет медленный разворот и, как и в прошлые кризисы, снижение цен. Вопрос только, насколько оно будет сильным и длительным.
Но если вы хотите сейчас выставить свою квартиру в продажу, то лучше это делать быстрее и с некоторым опережением будущего тренда (то есть с дисконтом к аналогам). Тогда сможете продать еще относительно дорого. Если же будете ждать, то рискуете дождаться нисходящего ценового тренда, и тогда уже будете гоняться наперегонки с конкурентами - кто больше скинет.

[gariks]

Ну вроде обещают льготную ипотеку под 9%. Может покупатели просто ждут пока эта ставка заработает? и тогда спрос снова появится? И цены вниз не пойдут?
Меня сильно смущают те цены, которые есть на рынке сейчас. Такое ощущение, что никто их снижать не собирается. А некоторые квартиры по этим ценам уже продались, во всяком случае этих объявлений уже нет. Может просто сняли с продажи до лучших времен?

[i-realtor]

Цены в объявлениях зачастую это просто хотелки продавцов, а реальные цены знают только непосредственные участники сделок и профессиональные риэлторы, которые эти сделки проводят. Вы можете обратиться к профессионалам, вам и оценят правильно и продадут быстро.

[chemal]

Я не понимаю, как сейчас выставлять цену продажи, если цены вокруг те же, что и были (и даже подросли по сравнению с февралем), но при этом никто ничего не покупает! Как теперь оценивать квартиру, по окружающим аналогам (которые не продаются) или сразу ставить цену ниже процентов на 5-10?

Тут рекомендация простая: выставить квартиру чуть выше рынка и постепенно снижать до появления звонков.

Правда есть нюансы, как везде: конъюнктура рынка может поменяться, цены начнут расти, а вы продадите по неактуальной цене. И конечно вариант, при котором деньги нужны прямо сейчас и срочно. Например, если они есть сейчас, вы сможете на них заработать ещё на треть квартиры, а через месяц продадите дороже, но упустите более выгодный шанс.

[IrinaBik]

Есть еще такое правило - "правило двух недель". Выставляете квартиру в продажу по своей цене и смотрите на результаты две недели. Если результат нулевой, после публикации объявления вам не поступило ни одного предложения, значит цену вы выставили неверную. Уменьшайте ее примерно на 2-3 процента и смотрите что будет еще две недели. Если опять ничего, то снова уменьшаем ценник на такой же шаг (принцип аукциона). Если же звонки идут, просмотры имеются, то все в порядке с ценой, просто ждите своего покупателя.
Это при условии, что рекламное объявление составлено привлекательно, фотографии сделаны качественно, по телефону вы всегда доступны, а само объявление размещается непрерывно на самых активных площадках. Как минимум на ЦИАН и АВИТО.

[Vesna777]

Цена это не единственное, что определяет продажу. Я еще осенью продала квартиру с первого показа, цену поставила как на самую дорогую квартиру такого же формата в моем районе. Но у меня было преимущество, я продавала с мебелью и техникой, даже с люстрами шторами. И я считаю, очень ценно, что бы продать быстрее нужно, ещё до фотографирования обязательно выкинуть или убрать, вывезти все лишнее, полностью отмыть все до блеска, перестирать шторы, отмыть окна. И только потом презентовать. И да, я скинула цену на 100к., но я уже жила в другом городе, и мне не когда было заниматься долгими продажами.

В последствии, я думала, что возможно продешевила, но промониторив цены в своём районе через полгода, была приятно удивлена, квартиры на которые я ориентировалась, все ещё продавались, и все по тем же ценам. А моя мебель и техника, которая осталась в квартире была уже прилично б/у, поэтому вопрос перевозки её в новую квартиру вообще не рассматривался, но это помогла продать - покупатель явно среагировал, когда я сказала, что все это оставляю.
И в продажах, наверное всегда, есть доля фарта...

[Yanchik]

Достаточно сложно найти этот баланс цены (не завысить, не занизить). Все квартиры индивидуальны и соответственно стоят по разному (даже в одном доме). Например в одной квартире стоит итальянская сантехника, в другой -"зроблено у США" и цена уже будет разная. Мне кажется, что если время позволяет, то надо сначала выставить по слегка завышенной цене и в зависимости от активности покупателей снижать ее!

[digor]

В 2021 году продали с одного показа, причина, очень хороший ЖК, а наша была единственной готовой, с документами, остальные только у застройщика и нужно было ждать. Цену ставили ориентируясь на квартиры от застройщика там же и 50 000 скинули. Первый же покупатель сразу согласился. Потом еще звонили другие, жалели что не успели.
В 2018 другую квартиру продавали намного дольше, месяца три наверное и в эконом классе.

Вывод пока такой: в комфорт классе, с закрытой территорией, с опциями умного дома, продаётся быстрее и цену можно держать, а в экономе приходится играть с ценой чтобы привлечь.
Но грядёт кризис, сейчас наверное непросто будет продать...

[lokova17]

Скажу как покупатель, полгода искала квартиру, выставят новое объявление, идёшь смотреть и начинают цену накручивать на 200-500 тысяч,в результате квартира потом висит по несколько месяцев. Купила после первого просмотра, изначально нужна была двушка, но цены тогда выросли и денег хватило только на однушку. Таких квартир продавались 5,все в одинаковом состоянии, по одной цене, в соседних домах, мне продавцы уступили на 70000 "на ремонт". Когда получала ключи выяснилось что я была 3 кто смотрел и продали они за неделю. Соседка продала квартиру первым кто пришёл, цена была рыночная, уступила или нет не знаю, но она сразу купила 2 студии в новом жк чтобы разьехатся с сыном. Если нужны деньги то надо выставлять в цене рынка с учётом допустимой скидки на которую может подвинуться продавец, а не ждать годами покупателя. Те квартиры, которые начинали накручивать до сих пор продаются, цена снизилась, возможности людей снизились, а могли продать сразу и уже давно купить себе другое жилье

[sivin]

Достаточно сложно найти этот баланс цены (не завысить, не занизить). Все квартиры индивидуальны и соответственно стоят по разному (даже в одном доме). Например в одной квартире стоит итальянская сантехника, в другой -"зроблено у США" и цена уже будет разная. Мне кажется, что если время позволяет, то надо сначала выставить по слегка завышенной цене и в зависимости от активности покупателей снижать ее!

Цена при продаже недвижимости - это вообще какая-то лотерея. Вот честно. Мы продавали однушку. Наш риэлтор говорит: поставим самый потолок цены. Сами хотели продать за 2,9, а он говорит: 3,3. Ну мы такие, ок. Пришла девушка первой на просмотр. Минут 3-4 походила посмотрела и ушла. Никаких вопросов, досмотров. Я ей пожелала: удачи в поисках. И наш риэлтор вдруг говорит: она берет. За 4 дня продали. Жесть! Свою первую квартиру покупала и даже толком не посмотрела и ещё за дорого купила( как нам казалось). Хотя мебель у нас дорогая была, конечно. И балкон без ремонта. Сейчас вот задумалась, может наш риэлтор тогда действительно с ценой ошибся.

[KosMos]

Накатило по поводу определения цены на падающем рынке. Мысли родились вот такие.

Когда рынок стагнирует, а потом начинает обваливаться, само понятие "рыночная цена" становится относительным. Нащупать "рыночную цену" можно только на более-менее стабильном рынке.

В текущей ситуации чтобы продать квартиру, нужно хоть немного опережать тренд. Выставишь цену по уровню предложений в рекламе - будешь висеть месяцами вместе с остальными. Если понимаешь, что спрос сильно просел и цены идут вниз, выставляй свою цену с опережением тренда - чуть ниже общего уровня. Тогда появляется шанс продать "по цене сегодняшнего дня". А если выставишь цену по общему уровню (жаба ведь душит), то вместе с этим уровнем уйдешь вниз, повинуясь тренду, потеряв время и провалившись в цене ниже уровня "того дня".

Сейчас рынок покупателя, поэтому продавцу нужно опережать тренд, чтобы решить свою задачу. На рынке продавца, соответственно наоборот, покупателю нужно опережать тренд.

Не знаю, насколько у меня получилось донести мысль, но может кто поймет...

[gariks]

В текущей ситуации чтобы продать квартиру, нужно хоть немного опережать тренд. Выставишь цену по уровню предложений в рекламе - будешь висеть месяцами вместе с остальными. Если понимаешь, что спрос сильно просел и цены идут вниз, выставляй свою цену с опережением тренда - чуть ниже общего уровня. Тогда появляется шанс продать "по цене сегодняшнего дня".

Ага, вот так цены и обваливают. Каждый наперегонки будет выставлять цену кто ниже и обвал гарантирован

[novik79]

На сколько сейчас реально скидывают с цены на вторичке по сравнению с выставленными ценами в объявлениях ? есть тут у кого такая инфа?