Капризы продавца и выбор стратегии покупки дорогой квартиры

[homo_ludens]

Здравствуйте! Требуется помощь сообщества в выборе стратегии по работе с продавцом конкретного объекта. Цель - сбить ценник и купить.

Город: городок на 80 тысяч, не депресняк, но основная работа у жителей в 30 км в областном центре. К слову, от моего дома в городке до центра областного центра)) добираюсь за 20 минут.

Объект:квартира под 100 квадратов(объединены две большие однушки), двухуровневая, инд.отопление, два санузла, тихий центр, дом 2006 года, кирпич. Как у нас говорят - элитный)) Понятно, что это не элитный уровня Москвы, но вполне себе приличный дом, локация, жители. При количестве объявлений на продажу 300+- этот объект входит в топ3 по цене.

Предистория: Первый раз объект был выставлен летом 2021 за 7900, мы с женой смотрели его осенью. Не стали смотреть сразу, т.к. были уверены, что не успеют продать - для нашего городка это очень приличная сумма. Скажем так, в декабре 2020 мы упустили вариант 125 квадратов за 7100 - были вторые, но откровенно поговорили с собственниками и они описали ситуацию с покупателями достаточно красноречиво. Т.е. 7000 для квартир на тот момент был верхним уровнем, дальше уже начиналась конкуренция с домами. Так вот, на осень 2021 я готов был купить за 7900 этот вариант только при идеальном состоянии квартиры. Посмотрев, были разочарованы - ремонту 15 лет, квартира выглядела неплохо, но 15 лет сказывалось то тут, то там - особенно на кухне, плюс винтовая лестница мне показалась ненадёжной, учитывая, что детская наверху, везде керамогранит на полу. Про керамогранит сказали хозяйке, ответ - дело привычки) Ну и конечно было хозяйкой сказано сакраментальное - не торгуемся, есть не просит. Ну не просит и не просит. На след. день цена была поднята до 8000), видно мы были единственными покупателями, кто так реально выглядел. В таком виде квартира простояла до конца января 2022, потом снята с продажи.

История: В начале июня 2022 появляется эта же квартира за 8600)) Сделан ремонт 1 этажа, включая кухню, постелен ламинат, 1 санузел тоже после ремонта. На втором этаже в детской поменяны обои, полы на втором этаже так и остались керамогранит.

Что думаю я? Слова про есть не просит были блефом иначе бы не тратились на ремонт, т.е. продать нужно. Хозяева не очень умные - потратили время, деньги и момент (ажиотажный 2021 и сегодня) вместо того чтобы снижаться и торговаться и продать как есть. То что они сделали ремонт это считай минус, т.к. я например не хочу его оплачивать, да и делали они его под себя или под продажу. Мне тупо не нравится цвет ламината, как пример. Потратили моё время, мои деньги (мне надо брать ипотеку чтобы мат.капитал реализовать, а сейчас больше процент чем осенью).

Если бы меня спросили за сколько прям сейчас (хотя ремонт я пока оценил на фотках), то мой ответ 7200-7300. Но это прям сейчас, что будет в конце лета-осенью с рынком недвиги неизвестно - многие склоняются к падению.

По стратегии - во-первых, не буду суетиться, те. пусть повисит минимум пару месяцев. Во-вторых, думал, запостить в нескольких местах фейковое объявление где площадь будет чуть больше, цена чуть меньше, параметры похожи и постепенно там сбрасывать цену по 100 тысяч. Тк. рынок маленький, а топ совсем мизер, то возможно манипуляция сработает, т.к. хозяйка категорически отказывалась работать с риелторами и ей никто не подскажет.

Тут ещё вопрос как снова разговаривать с хозяйкой - раз мы не купили до сих пор и снова пришли может увидеть интерес и начать выпендриваться.

Приму любую помощь от сообщества.))

[Dimitr]

Здравствуйте!
По вашей ситуации мысли у меня такие. То, что хозяева не очень умные - согласен. Переделывать ремонт в квартире в топовом сегменте, при условии что квартира и до этого выглядела вполне презентабельно - так себе идея. Пустая потеря времени, сил и денег. Это не даст такого увеличения цены, чтобы новый ремонт окупился. Хотя, конечно, исключения из правил бывают))

Так как продают уже почти год и даже вложились в доп. ремонт для продажи, значит такая задача хозяев всерьез беспокоит, и продать надо не когда угодно ("есть не просит"), а в обозримом будущем. Иначе зачем было заморачиваться и торопиться с ремонтом, можно было просто подержать квартиру в продаже год-другой. Вот это было бы правда похоже на "есть не просит".
Я так понимаю, что цену они упорно держат просто потому, что у них отложился в голове бешеный рост цен в 2020-2021 годах, и им теперь сложно смириться с мыслью, что рынок может не только расти, но и падать. Психологически принять такой облом тяжело. На это нужно время, чтобы смириться с такой печалью.

Стратегию я бы строил в зависимости от перспектив рынка недвижимости. Если исходить из того, что рынок будет падать (а к тому есть все основания), то я бы просто отошел в сторонку и подождал. Время сейчас работает на меня. Рынок продавца (который был с лета 2020 до декабря 2021) уже всем ясно, что остановился. Теперь намечается переход к рынку покупателя. То есть за покупателем тепрь придется побегать, и еще уговорить его чтобы он обратил внимание именно на твою квартиру. Пока это еще не так явно выразилось, но думаю осенью это уже будет всем заметно.

Так как у хозяев очевидно есть желание снять максимум с продажи этой квартиры, и явно не через 3-5 лет, а в ближайшее время, то надо их аккуратно потыкать мордочкой в падающий рынок и заставить сделать над собой усилие и принять реальность как есть. То есть либо продать сейчас, допустим за 7900, либо придется помучиться с продажей и в итоге отдать за 7500 или за 7000 через полгода-год, и то не факт.

Продавить прямо сейчас хозяйку по цене - вряд ли получится. Эмоции прошлых лет от растущего рынка и расходы на ремонт еще слишком свежи в памяти. Дайте им остыть. Ваша задача - обеспечить хозяйку актуальными данными по рынку. Она сама должна увидеть, что пик цен уже позади. Какими путями это сделать - включайте фантазию! Она должна понять, что топовых покупателей тут раз-два и обчелся, а при общем тренде на снижение цен, она может этих покупателей вообще никогда не увидеть, если не будет соответствовать текущим рыночным условиям. И чем дольше она упирается, тем ей же хуже (в плане той суммы, которую она может выручить за свою квартиру).

Ну а если вдруг, каким-то чудом, цены на недвижку опять рванут вверх, то тут уж ничего не поделаешь - придется или идти на ее условия, или ждать, когда этот кризис все-таки отразится на рынке недвижимости. А не отразиться он не может.

[homo_ludens]

Спасибо за ответ. Как вариант давления подумалось сделать так - позвонить, напомнить о себе, пораспрашивать о ремонте, о тех вещах которые не тронули (лестница, керамогранит, кондиционеры) и сказать что сейчас смотреть не будем - отложим до осени)) Это как намёк, что нет реальных покупателей кроме нас и мы видим что по этой цене она не продастся.

Кстати, если прошлой осенью у неё не было похожей альтернативы, то сейчас появилась в виде строящегося дома где можно объединить квартиры по горизонтали, что даже лучше, но там конечно нужно будет делать ремонт с нуля. Сдача в мае след. года, продаж пока нет. Это тоже можно упомянуть в разговоре.

[Dimitr]

Ну в принципе можно и так попробвать. Тогда уж при разговоре о новом ремонте можно посетовать, что раньше было лучше, приемлемее (конкретно для вас, как потенциального покупателя). Чтобы она поняла свою ошибку и не ожидала от нового ремонта увеличения стоимости своей квартиры.
Но я бы даже с этим разговором не торопился. Пусть сначала она сама "дойдет до нужной кондиции")))

[KosMos]

По стратегии - во-первых, не буду суетиться, те. пусть повисит минимум пару месяцев. Во-вторых, думал, запостить в нескольких местах фейковое объявление где площадь будет чуть больше, цена чуть меньше, параметры похожи и постепенно там сбрасывать цену по 100 тысяч. Тк. рынок маленький, а топ совсем мизер, то возможно манипуляция сработает, т.к. хозяйка категорически отказывалась работать с риелторами и ей никто не подскажет.

Тут ещё вопрос как снова разговаривать с хозяйкой - раз мы не купили до сих пор и снова пришли может увидеть интерес и начать выпендриваться.

Приму любую помощь от сообщества.))

Найдите толкового местного риэлтора, скажите ему что хотите купить именно эту квартиру за такую-то сумму. А он (или она) уже пусть ищет подходы к продавцу. Убеждает, хитрит, манипулирует с фейковыми объявлениями, сторожит у подъезда и т.д. это его работа.
С риэлтором кстати тоже можете договариваться на своих условиях, а не на тех к которым они привыкли, у них сейчас работы все меньше остается, так что будут сговорчивее. Можете обозначить ему свою цену покупки, а он пусть уже уторговывает хозяку. На сколько уторгует, столько и заработает.

[homo_ludens]

Найдите толкового местного риэлтора, скажите ему что хотите купить именно эту квартиру за такую-то сумму. А он (или она) уже пусть ищет подходы к продавцу. Убеждает, хитрит, манипулирует с фейковыми объявлениями, сторожит у подъезда и т.д. это его работа.
С риэлтором кстати тоже можете договариваться на своих условиях, а не на тех к которым они привыкли, у них сейчас работы все меньше остается, так что будут сговорчивее. Можете обозначить ему свою цену покупки, а он пусть уже уторговывает хозяку. На сколько уторгует, столько и заработает.

C риэлторами тут туго. Все разы когда имел с ними дело осталось впечатление что лучше бы не имел. Наш городок застрял где-то в начале 2000-ых, у одного агентства все квартиры находятся по одному адресу)), фейковые объявления прямо норма - сами пару раз повелись, снижают цены без ведома хозяев и также накручивают. Короче, сомневаюсь что найду толкового. За работу могу денег заплатить, но нужен спец, сильно сомневаюсь что у нас есть такие.

[KosMos]

фейковые объявления прямо норма - сами пару раз повелись, снижают цены без ведома хозяев и также накручивают.

Ну этим и в Москве никого не удивишь)))

А то, что у вас единственное агентство недвижимости на весь город говорит о том. что у вас спрос на недвижку совсем низкий. Иначе агенства расплодились бы быстро. Вашему продавцу не позавидуешь, эта квартира так годами будет в продаже висеть. Тем более что это топовый объект в городе и каждый покупатель на него на вес золота.
Здесь только убеждать остается и надеяться на здравый смысл собственника.
В крайнем случае, купите ту квартиру что сейчас строится. На момент сдачи дома через год цены на недвижку могут сильно просесть, останетесь даже в выигрыше)