Застройщики снова стали выкупать квартиры обратно

[Секреты Риэлтора]

Все новое - это хорошо забытое старое. Вот и на рынке недвижимости появилась новая старая услуга от застройщиков - они снова стали предлагать покупателям выкупить купленные ими квартиры в новостройках обратно.

Считается, что такая услуга от застройщиков стимулирует продажи в их жилых комплексах, привлекая внимание тех, для кого покупка квартира - это инвестиция, с целью сохранить и приумножить свой капитал.

Такое уже было на рынке несколько лет назад, но потом, из-за стремительного роста цен в этой услуге отпала необходимость (квартиры в новостройках и так хватали, как горячие пирожки).
Сейчас же, когда спрос резко упал, продажи новостроек встали, и строители пытаются стимулировать рынок любыми методами, такое предложение, возможно, заинтересует некоторых инвесторов. Особенно на фоне отсутствия достойных альтернатив по сохранности своих сбережений.

Как это сегодня выглядит, и в чем интерес покупателя новостройки?

[Секреты Риэлтора]

При покупке квартиры в новостройке на этапе строительства, девелопер предлагает покупателю опцию - выкупить у него эту квартиру обратно по окончании строительства дома по стоимости выше изначальной из расчета 8% годовых на момент выкупа (об этом пишут "Известия" - здесь). На сегодня, лето 2022 - это очень неплохие условия.

Таким образом, для тех, кто рассматривает покупку новостройки как инвестицию, здесь предлагается не только гарантированная сохранность средств, но и гарантированная минимальная доходность (8% годовых).

И доходность здесь именно минимальная, так как покупателя-инвестора никто не заставляет продавать квартиру обратно застройщику. Это его право, но не обязанность. А значит, если к моменту сдачи дома рыночные цены вырастут более чем на 8%, покупатель сможет продать ее на открытом рынке сам, и с большей доходностью. Если же цены за это время не изменятся или даже упадут, то покупателю все равно гарантируется минимальная прибыль в 8%, которую он получает, реализовав свое право по продаже квартиры обратно застройщику на установленных в договоре условиях.

Как вариант, застройщик, по согласованию с покупателем-инвестором, может после достройки дома сам продать квартиру инвестора на открытом рынке (если тот растет), и тогда доходность инвестора может составить до 20–30%. В этом случае, девелопер выполняет для инвестора функцию риэлтора, попутно зарабатывая вторично на продаже уже проданной им ранее квартиры.

А в чем тут главный интерес застройщика?

[Секреты Риэлтора]

Для застройщика это в первую очередь инструмент повышения спроса на его строящиеся квартиры в новых ЖК. Но помимо прямого увеличения продаж, для застройщика есть и еще одна выгода - финансовая. Ведь, чем активнее идут поступления денег дольщиков на счета эскроу в уполномоченном банке, тем ниже ставка проектного финансирования от этого банка для этого застройщика (ниже стоимость кредита на текущее строительство).

Ну, и еще одна выгода застройщика, который предлагает обратный выкуп квартир своим покупателям, это маркетингово-репутационная. Такое предложение выгодно отличает застройщика от конкурентов и положительно влияет на его имидж на рынке (т.е. это репутационно-положительный ход). Это явно привлекает внимание к тем проектам, где такая услуга предлагается.

Но и это еще не все преимущества для застройщика.

Есть еще одна деталь, которая касается самого бизнеса девелопера. Речь идет о продажах инвесторами своих квартир на финальном этапе строительства. Такие продажи от частников сильно мешают застройщику, продающему оставшиеся квартиры в том же ЖК.
На финальном этапе строительного цикла, переуступки от инвесторов могут создавать серьезную конкуренцию нераспроданным остаткам застройщика. Переуступки от частников обычно идут по цене ниже прайса девелопера, а предложения там могут быть даже ликвиднее того, что осталось пока нераспроданным. Поэтому для девелопера "собрать" обратно пул инвестиционных лотов (выкупить их у инвесторов) и затем перепродать их самостоятельно - намного выгоднее.

Подробнее о том, как работает обратный выкуп квартир на рынке недвижимости, можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

[Секреты Риэлтора]

Конечно, все описанные выше действия застройщиков, актуальны только в городах с большой долей покупателей-инвесторов. К таким городам можно отнести Москву, Краснодар, Санкт-Петербург, Казань, Сочи и ряд других городов, где есть инвестиционный потенциал (не только недвижимости, но и на местном уровне экономического развития города в целом).

Возможно, это окажется актуально и для Ярославля, Твери, Нижнего Новгорода, Калининграда, Екатеринбурга, Уфы, Новосибирска, Новокузнецка, Норильска, Омска, Читы. Это те города, где динамика цен на недвижимость в последние годы показывала хорошие тренды роста, который коррелировался с социально-экономическим развитием на муниципальном уровне.

[Gorynych]

При покупке квартиры в новостройке на этапе строительства, девелопер предлагает покупателю опцию - выкупить у него эту квартиру обратно по окончании строительства дома по стоимости выше изначальной из расчета 8% годовых на момент выкупа (об этом пишут "Известия" - здесь). На сегодня, лето 2022 - это очень неплохие условия.

Таким образом, для тех, кто рассматривает покупку новостройки как инвестицию, здесь предлагается не только гарантированная сохранность средств, но и гарантированная минимальная доходность (8% годовых).

И доходность здесь именно минимальная, так как покупателя-инвестора никто не заставляет продавать квартиру обратно застройщику. Это его право, но не обязанность. А значит, если к моменту сдачи дома рыночные цены вырастут более чем на 8%, покупатель сможет продать ее на открытом рынке сам, и с большей доходностью. Если же цены за это время не изменятся или даже упадут, то покупателю все равно гарантируется минимальная прибыль в 8%, которую он получает, реализовав свое право по продаже квартиры обратно застройщику на установленных в договоре условиях.

Как вариант, застройщик, по согласованию с покупателем-инвестором, может после достройки дома сам продать квартиру инвестора на открытом рынке (если тот растет), и тогда доходность инвестора может составить до 20–30%. В этом случае, девелопер выполняет для инвестора функцию риэлтора, попутно зарабатывая вторично на продаже уже проданной им ранее квартиры.

Тема зачетная. Для физлица это интересно в первую очередь с инвестиционной точки зрения, поскольку дает гарантированное сохранение средств и их прирост. Тем более что достойной альтернативы сейчас все равно нет, ставки по депозитам не покрывают и половины реальной инфляции. Депозиты сейчас 6-8 % максимум, а тут 8 % минимум в худшем случае. А если недвижка подрастет, доход может вырасти в 2-3 раза - поднять 15-20 % даже при скромном росте цен вполне реально. И в актив остается в собственности, которую можно еще и сдавать, получая дополнительную прибыль.

[i-realtor]

Не понимаю, почему этой опцией так редко пользуются. Такой выкуп своих квартир застройщиком, это хорошая замена банковским депозитам. Чтобы акция пользовалась спросом, зачастую застройщики предлагают более высокий процент, чем ставка по депозитам для вкладчиков.

Если цена недвижимости увеличится незначительно, покупатели смогут продать квартиру застройщику, а если же стоимость сильно вырастет, смогут самостоятельно продать квартиру по рыночной цене с большей прибылью. Доходность же по банковскому депозиту ограничена установленной процентной ставкой и не может быть выше.
Но некоторые все равно несут деньги на депозит.

[cheremis]

Не понимаю, почему этой опцией так редко пользуются.

Потому что денег своих сейчас не у кого нет. А это тема больше для тех кто занимается инвестициями в недвижимость, а не для тех кто берет для себя.

[Gray]

При покупке квартиры в новостройке на этапе строительства, девелопер предлагает покупателю опцию - выкупить у него эту квартиру обратно по окончании строительства дома по стоимости выше изначальной из расчета 8% годовых на момент выкупа (об этом пишут "Известия" - здесь). На сегодня, лето 2022 - это очень неплохие условия.

Таким образом, для тех, кто рассматривает покупку новостройки как инвестицию, здесь предлагается не только гарантированная сохранность средств, но и гарантированная минимальная доходность (8% годовых).

Рекомендую покупателям новостроек внимательно читать такие договоры, где предлагается опция выкупа квартиры обратно. В них могут быть зафиксированы условия, при несоблюдении которых обратный выкуп произойдет по стартовой цене.