Размер налога при стоимости продажи меньше кадастровой стоимости

[maraton]

Здравствуйте.
В 2108 году был куплен комплекс зданий (11 штук - домики на заброшенной турбазе), одним договором купли-продажи за 1 млн. руб. У каждого домика свой кадастровый номер, в договоре они все перечислены, но сумма указана общая, за весь комплект. В 2021 году таким же договором продал весь комплект за 400 т.руб. Оказалось, что у одного из домиков указана кадастровая стоимость 3,5 млн. руб (почему - неизвестно, раньше не интересовался кадастровой стоимостью). Теперь с налоговой пришло уведомление с расчетом налога около 350 т.руб. Подскажите пожалуйста как быть в этой ситуации, в голове не укладывается, что придется платить этот налог. Как я понимаю кадастровую стоимость задним числом я уже оспорить не смогу.

[pro_nalog]

Здравствуйте.
В 2108 году был куплен комплекс зданий (11 штук - домики на заброшенной турбазе), одним договором купли-продажи за 1 млн. руб. У каждого домика свой кадастровый номер, в договоре они все перечислены, но сумма указана общая, за весь комплект. В 2021 году таким же договором продал весь комплект за 400 т.руб. Оказалось, что у одного из домиков указана кадастровая стоимость 3,5 млн. руб (почему - неизвестно, раньше не интересовался кадастровой стоимостью). Теперь с налоговой пришло уведомление с расчетом налога около 350 т.руб. Подскажите пожалуйста как быть в этой ситуации, в голове не укладывается, что придется платить этот налог. Как я понимаю кадастровую стоимость задним числом я уже оспорить не смогу.

Здравствуйте!

Вопрос у вас интересный. Оспорить кадастровую стоимость можно всегда. В налоговой данные по кадастру приходят каждый год по состоянию на 1 января. В Росреестре эти данные могут появиться от муниципалитета, который ответственный за кадастровый и земельный учет. Возможно, что ваша собственность прошла "оценку" и попала в список. А возможно, произошла техническая ошибка, такое тоже бывает. Но все нужно проверить.

Что бы я вам посоветовала сделать.

Во- первых, нужно проверить на сайте Росреестра (на портале найдете сервис https://kvartira-bez-agenta.ru/servisy/) данные по состоянию на 1 января 2021 года.
Если стоимость действительно 3,5 млн, а вы считаете, что стоимость таковой быть не может, то делайте официальный запрос в Росреестр с формулировкой: прошу предоставить сведения по такому-то участку, а именно данные кадастровой стоимости, дата и основания оценки.

Если данных нет, или стоимость иная - берите официальную выписку о кадастровой стоимости на оспариваемый объект по состоянию на 1 января 2021 года.

Видите ли, нельзя продавать недвижимость по стоимости менее 70% от кадастра, иначе происходит вот такое доначисление. Купив комплекс по заниженной стоимости и продав его тоже по заниженной стоимости, вы получаете негативные последствия. Даже если у вас эта стоимость реальная по состоянию комплекса. Но для госорганов, которые в глаза не видели ваше имущество - все равно что там.

В-третьих, в зависимости от результатов, полученных от Росреестра надо писать в налоговую Пояснение или Возражение.
- Если действительно указана кадастровая стоимость 3.5 млн, то надо писать, что вы намерены обжаловать данную стоимость и по результатам новой оценки предоставите в налоговую отчетность. Это, конечно, вас не спасет от возможных санкций, но по крайней мере, вы дадите обратную связь. Появится немного времени.
- Если кадастровая иная или ее нет вовсе - писать возражение на требование налоговой, что у вас иные сведения и пусть приводят информацию в корректный вид с приложением сведений от Росреестра.

А если придется оспаривать кадастровую, то тут вам помогут земельные юристы.

Как только у вас появится на руках документ с реальной кадастровой оценкой, можете написать сюда, подумаем, что делать дальше.

[maraton]

Выписку заказал на сайте Росреестра.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию
на 1 декабря 2021, руб.
3533967.33
Дата утверждения кадастровой стоимости: В Едином государственном реестре недвижимости сведения
отсутствуют
Реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 77-н 30.10.2020
Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый
государственный реестр недвижимости:
15.12.2020
Дата, по состоянию на которую определена кадастровая
стоимость (дата определения кадастровой стоимости):
01.01.2020
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости: данные отсутствуют
Дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в
случае изменения кадастровой стоимости по решению
комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости или по решению суда:
01.01.2021
Особые отметки: данные отсутствуют

[pro_nalog]

Выписку заказал на сайте Росреестра.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию
на 1 декабря 2021, руб.
3533967.33
Дата утверждения кадастровой стоимости: В Едином государственном реестре недвижимости сведения
отсутствуют
Реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 77-н 30.10.2020
Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый
государственный реестр недвижимости:
15.12.2020
Дата, по состоянию на которую определена кадастровая
стоимость (дата определения кадастровой стоимости):
01.01.2020
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости: данные отсутствуют
Дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в
случае изменения кадастровой стоимости по решению
комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости или по решению суда:
01.01.2021
Особые отметки: данные отсутствуют

Получается, что остаётся оспаривать эту оценку, если вы действительно считаете, что стоимость не такая.
Думаю, что вам лучше обратиться за консультацией к специалистам в этой области. Здесь я помочь не могу больше ничем. Максимум - это уменьшить доначисление на 1 млн, но там все равно налог будет свыше 250 тыс.
Вам сначала надо решить вопрос с кадастровой стоимостью, так как именно эта стоимость является налоговой базой. Но обратите внимание, что вы сейчас не собственник. А новый собственник должен будет платить налоги на имущество исходя из этой кадастровой стоимости. Поэтому вам лучше объединиться, если это возможно, и вместе обратиться к юристам.

Вот сам акт для информации http://publication.pravo.gov.ru/Documen ... ngeSize=10

[maraton]

Валерия, спасибо за помощь.
Подскажите еще, возможно ли уменьшение налогооблагаемой базы до 70% от стоимости, т.е. примерно до 2,5 млн.руб., и уже эту сумму уменьшать на 1 млн.?

[pro_nalog]

Валерия, спасибо за помощь.
Подскажите еще, возможно ли уменьшение налогооблагаемой базы до 70% от стоимости, т.е. примерно до 2,5 млн.руб., и уже эту сумму уменьшать на 1 млн.?

Вообще, по правилам, если вы в договоре купли-продажи указали сумму меньше, чем 70% от кадастровой, то налог начисляется на 70% кадастровой стоимости.
А вот по поводу уменьшения на 1 млн, у меня есть теперь сомнения.
Если у вас комплекс нежилых домов (скорее всего они оформлены как иные строения), которые, возможно, используются в коммерческой деятельности (это тоже вопрос), то при их продаже применяются другие правила начисления налога.

Это в случае продажи жилого имущества мы можем уменьшить налог на 1 млн или на сумму расходов. При продаже коммерции эти вычеты не доступны.

Смотря как ваши домики оформлены на самом деле. Что указано в выписке из Росреестра по каждому из этих объектов, особенно по тому, у которого кадастровая есть.
С другой стороны, вы продали все эти объекты единым договором как комплекс. То есть, как одно общее иное имущество. В статье 220 НК РФ сказано, что при продаже иного имущества, можно использовать вычет в размере 250 тыс рублей.

Ситуация у вас нестандартная, по таким сложным вопросам я обычно советую делать в Управление ФНС по вашему региону запрос, как правильно исчислить налог в данном конкретном случае. Но есть риски, что всеми объектами (домиками) заинтересуются и запросят кадастровую стоимость по каждому. Ну и последствия вы понимаете какие будут.

Поэтому у меня есть 2 мысли.
Первая: подать декларацию с начислением налога на 70% и применить вычет 250 тысяч (как на общий объект). И написать пояснение почему вы применяете вычет и что имеете на него право. Да, надо писать. Скорее всего документы проверят и от вас отстанут.
Вторая: все же получить консультацию юриста, собрать сведения по земельному участку и домиках, что есть вообще. И проработать варианты с кадастровой стоимостью.

Больше мыслей у меня нет, если честно.

[anastasija204]

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, если квартира куплена в 2022 году за 420000 и продана в 2022 году за 460000(больше кадастровой стоимости) налог будет считаться с разницы (40000) или с 460000?

[pro_nalog]

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, если квартира куплена в 2022 году за 420000 и продана в 2022 году за 460000(больше кадастровой стоимости) налог будет считаться с разницы (40000) или с 460000?

Здравствуйте!

Налога не будет совсем. Если вы продали жилье за 460 000 рублей, то налога у вас не будет. При продаже жилья до 1 млн рублей налога не возникает. И декларацию подавать не нужно.

А вот если у вас продажа была за 4 600 000, а покупка за 4 200 000, то тут уже налог будет считаться с разницы.

Если бы вы продали жилье за 4 600 000 и это было бы меньше, чем 70% от кадастровой стоимости по данным Росреестра, то тогда налог считался бы от 70% кадастровой стоимости.

[anastasija204]

Спасибо!

[pro_nalog]

Спасибо!

Была рада помочь