Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

[Berta1982]

Здравствуйте. Ситуация такая, квартира была куплена в 2016 в браке, оформлена только на одного супруга (на жену), есть запись в Росреестре. По закону второй супруг (муж) тоже имеет право собственности на нее, хотя в выписке Росреестра он не указан. В 2021 году мы развелись, квартиру я сейчас собираюсь продавать, муж на нее никак не претендует и никаких требований не выставляет. Развод оформлен по обоюдному согласию. Отношения с мужем сложные, он сейчас живет в другом городе, далеко от нас, вызвать его не получается, что то просить или договариваться с ним нет возможности.
Как лучше тогда продать квартиру? Нужно ли мне обязательно оформлять у нотариуса письменное согласие от бывшего мужа? Или можно обойтись без этого? И что будет, если продать квартиру без согласия бывшего?
Спасибо заранее за ответы.

[MitikTan]

Согласие на продажу все равно нужно, даже если супруг бывший. Собственность на половину жилья за ним все равно сохраняется.

[Yanchik]

На самом деле жена может продать квартиру и без согласия мужа, тем более бывшего. В Росреестре государственный регистратор не потребует согласие супруга, поскольку брак расторгнут. Но бывший супруг сможет потом через суд взыскать половину стоимости квартиры. Смотрите сами, оно вам нужно?

[cheremis]

Как лучше тогда продать квартиру? Нужно ли мне обязательно оформлять у нотариуса письменное согласие от бывшего мужа? Или можно обойтись без этого?

Можно. Просто в ЕГРН будет запись о том что сделка прошла без согласия третьего лица.

[cheremis]

Но бывший супруг сможет потом через суд взыскать половину стоимости квартиры.

Бывший супруг будет иметь право оспорить сделку и признать ее недействительной, а не требовать с жены половину денег за квартиру. Сделка становится потенциально оспоримой и проблемной для покупателя.

[Berta1982]

Можно. Просто в ЕГРН будет запись о том что сделка прошла без согласия третьего лица.

Это будет законно?

[cheremis]

Это будет законно?

Естественно, в выписке ЕГРН специально для таких случае отдельная графа предусмотрена.

[AnnaSmart]

Здравствуйте. Ситуация такая, квартира была куплена в 2016 в браке, оформлена только на одного супруга (на жену), есть запись в Росреестре. По закону второй супруг (муж) тоже имеет право собственности на нее, хотя в выписке Росреестра он не указан. В 2021 году мы развелись, квартиру я сейчас собираюсь продавать, муж на нее никак не претендует и никаких требований не выставляет. Развод оформлен по обоюдному согласию. Отношения с мужем сложные, он сейчас живет в другом городе, далеко от нас, вызвать его не получается, что то просить или договариваться с ним нет возможности.
Как лучше тогда продать квартиру? Нужно ли мне обязательно оформлять у нотариуса письменное согласие от бывшего мужа? Или можно обойтись без этого? И что будет, если продать квартиру без согласия бывшего?
Спасибо заранее за ответы.

Здравствуйте!

Если квартира была вами приобретена в браке, то она по умолчанию является вашей общей совместной собственностью (если вы не устанавливали сами другой режим собственности, например, долевой или единоличной). И эта совместная собственность сохраняется за каждым из супругов даже после их развода. Поэтому ваш бывший муж имеет на квартиру такие же права, как и вы, независимо от того, на кого именно зарегистрирована недвижимость.

Согласно закону, при продаже недвижимости одним из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (п.3 статьи 35 СК РФ). Бывший супруг – не исключение.

При этом, на практике допускается совершение сделки с общей квартирой одним из супругов без согласия другого. То есть Росреестр такую сделку зарегистрирует, но внесет дополнительную запись в реестр ЕГРН о том, что сделка была заключена без необходимого согласия третьего лица.
Эта запись делается для покупателя такой недвижимости, показывая ему, что здесь существует риск оспаривания продажи.

В сентябре 2022 были внесены уточняющие поправки в Семейный кодекс РФ, в ту самую статью 35. Теперь там сказано в п.3 :

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

А статья 173.1 ГК говорит о том, что:

Оспоримая сделка... может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.

Получается, если в ЕГРН есть отметка о том, что сделка совершена без согласия второго супруга, то предполагается, что покупатель должен был знать об этом. А значит, второй супруг может оспорить эту сделку и признать ее недействительной.

Если же по какой-то причине вы продадите квартиру, а данные о вашем муже в Росреестр не попадут (не укажете в заявлении, нет соответствующих отметок в вашем паспорте о браке и о разводе), и в базе ЕГРН таких сведений не будет, то согласно новым поправкам в закон, ваш муж все равно сможет оспорить продажу, но суд уже может оставить сделку в силе.

[Gorynych]

Можно. Просто в ЕГРН будет запись о том что сделка прошла без согласия третьего лица.

Продать то без согласия в принципе можно, да только какой нормальный покупатель на это согласится?

[Berta1982]

Продать то без согласия в принципе можно, да только какой нормальный покупатель на это согласится?

А если не говорить покупателям про бывшего мужа?

[Gorynych]

А если не говорить покупателям про бывшего мужа?

Если про мужа не говорить и в паспорте штампов о браке-разводе нет, и в росреестре ничего об этом не будет, то покупатель как бы не будет знать о том, что для сделки нужно было согласие бывшего супруга. Собственно, он вообще не будет знать о бывшем муже. И тогда недействительность сделки ему не грозит. Так вроде выходит по новым правилам. В принципе логично.

[Berta1982]

А то что после развода прошло уже два года и муж не предъявляет претензий по поводу квартиры, это как то влияет на его права? Срок исковой давности тут что то дает?

[Dimitr]

Да ничего вам это не дает. Срок исковой давности будет иметь значение только для подачи иска в суд о признании сделки недействительной. И он будет считаться не от даты продажи квартиры, а от даты, когда ваш супруг узнает о том, что вы продали вашу общую квартиру без его согласия.
Если вы, к примеру продадите квартиру без согласия мужа, потом скажете ему об этом, а он в течение года не подаст иск в суд, то всё. Его половина квартиры для него потеряна.
Если вы ему ничего не скажете, то этот год на подачу иска будет отсчитываться с момента, когда он сам об этом узнает.

[gariks]

А если не говорить покупателям про бывшего мужа?

Это уже кидалово покупателя

[IrinaBik]

Это уже кидалово покупателя

Поэтому покупателям в таких случаях, когда по данным ЕГРН только один собственник квартиры, всегда надо запрашивать данные из ЗАГСа по собственнику за прошлый период. Нужно смотреть, был ли собственник в браке в момент приобретения квартиры. Если был, значит нотариальное согласие второго супруга необходимо, даже если к этому моменту супруги уже развелись.

Хотя если в паспорте собственника есть все отметки о браке и о разводе, то и без ЗАГСа все будет понятно. Если отметок нет, тогда ЗАГС.

[Dimitr]

Поэтому покупателям в таких случаях, когда по данным ЕГРН только один собственник квартиры, всегда надо запрашивать данные из ЗАГСа по собственнику за прошлый период. Нужно смотреть, был ли собственник в браке в момент приобретения квартиры.

Проверять по ЗАГСу есть смысл только если квартира была КУПЛЕНА в период брака. А если собственник по базе реестра один, но квартира была ему подарена или получена по наследству или по решению суда, то никакой ЗАГС тут не нужен.

[IrinaBik]

Абсолютно верно. Благодарю за подробности)

[volokolamov]

Проверять по ЗАГСу есть смысл только если квартира была КУПЛЕНА в период брака. А если собственник по базе реестра один, но квартира была ему подарена или получена по наследству или по решению суда, то никакой ЗАГС тут не нужен.

В большинстве случаев это так
Но иногда - не так
https://www.consultant.ru/document/cons ... 023e11fae/

Потому обращайте внимание на то есть ли в подаренной (унаследованной квартире) ремонт и уточняйте как давно он сделан и кем (если это вообще возможно определить)

[Folipov_Romchik]

Если владение квартирой принадлежит одному из супругов на праве собственности, то для её продажи не нужно согласие бывшего супруга, даже если квартира была приобретена в период брака. Один из супругов имеет право продавать свой долевой интерес в квартире без участия другого супруга. Однако, если квартира была приобретена на общие деньги обоих супругов, то согласие бывшего супруга может потребоваться в соответствии с решением суда или в соответствии с договором между бывшими супругами.

[IrinaBik]

Один из супругов имеет право продавать свой долевой интерес в квартире без участия другого супруга. Однако, если квартира была приобретена на общие деньги обоих супругов, то согласие бывшего супруга может потребоваться в соответствии с решением суда или в соответствии с договором между бывшими супругами.

Так если квартира была приобретена в браке, то по умолчанию считается что она была куплена на общие деньги обоих супругов. Соответственно, оба имеют на нее равные права, даже если они потом развелись. И распоряжаться общим имуществом они также должны оба, с обоюдного согласия.

А по решению суда не может "потребоваться согласие бывшего супруга" (как вы говорите), потому что решением суда сделка либо признается действительной, либо недействительной, по иску бывшего супруга, чье согласие на продажу квартиры не было получено.
Здесь вы не правы.