Договор купли продажи квартиры с сертификатом беженцев Херсона.

[Alex_Sonod]

Доброго времени суток.
Нужна помощь в разъяснении нескольких моментов.
Я продавец-собственник квартиры. Предлагают заключить дкп с оплатой/использованием средств:
1) жилищного сертификата выданного жителям Херсона
2) сертификата на мат.капитал

Что понятно из той немногочисленной информации в интернет на данный момент:
1-ый шаг - Заключаем ДКП с покупателем, далее договор + пакет документов сдается в Росреестр через МФЦ/нотариуса.
2-ой шаг - После проверки в Росреестре, вносится запись в ЕГРН о смене собственника.
3-ий шаг - Как только поменялся собственник, запрашивается выписка из ЕГРН, и далее уже сертификат + необходимые документы вместе с заявлением о перечислении денег в мой адрес сдается и жду денег.

Что не понятно:
1) Нужно ли прописывать в дкп пункт, что на квартиру налагается обременение в мою пользу, до момента фактического зачисления денежных средств на мой р/счет? Или обременение накладывается автоматически при подаче документов на 1 шаге?
2) Когда и какие действия нужно будет предпринять в дальнейшем, для снятия обременения, после получения денег в полном размере?
3) Какие сроки регистрации в Росреестре перехода права собственности?
4) Какие регламентные сроки подачи заявления о перечислении денег с момента перехода права собственности?
5) Регламентные сроки перечисления денег с момента подачи заявления?
6) Как обезопасить себя-продавца, от дальнейших проблем и головной боли. Спрашиваю т.к. уже есть случаи, когда покупатель заключил дкп, сдали документы в Росреестр, потом нашел лучше квартиру, заключил еще один дкп, получил право собственности на вторую квартиру, оплатил второму продавцу. Первый остался без денег и с новым собственником на квартиру, и теперь через суд должен доказывать что «он не верблюд.»
Что нужно прописать в дкп чтобы хоть как то уменьшит подобные риски ( к примеру огромную пеню в размере 300т.р за каждый день просрочки, в случае не оплаты в установленные регламентом сроки из вопроса 4.? Можно но ли так сделать, и что еще посоветуете?
7) Также попадалось на просторах интернета упоминание ОБРАЗЦА ДКП, который должен был быть представлен Казначейством 25.11), существует ли такой образец? поиски ни к чему не привели.

Заранее благодарю за ответы.

[IrinaBik]

Здравствуйте!

Я лично не сталкивалась с этими новыми сертификатами беженцев из Херсона, только слышала о них. Говорят, выплаты по ним правда происходят. Могу сказать, как бы я действовала в вашем случае на основании своего опыта.
По пунктам:

1) Насчет обременения. Автоматически оно не накладывается, если в договоре купли-продажи об этом условия нет. Поэтому в ваших интересах такое условие в договоре прописать - залог права собственности до момента полной оплаты. Так вы будете защищены от потери собственности без реальной оплаты квартиры. Здесь это будет полезно не только потому что покупатель может оказаться неадекватным, но и из-за чисто технических проблем с применением этих новых сертификатов. Например, покупатель все документы и сертификат передал для оплаты, а сама оплата почему-то не произошла, допустим, нашли какое-то нарушение при оформлении или обнаружили что покупатель не имел права на этот сертификат, или ошибка в базе и т.д.

2) Обременение на квартиру снимается подачей заявления в Росреестр, где указывается, что условие, из-за которого обременение было наложено, выполнено. Так же, как снимается обременение банка по ипотеке.

3) Срок регистрации купли-продажи квартиры рассчитывайте на 2 недели, если подаете документы через МФЦ. Если сделку будете проводить через нотариуса и он будет сам регистрировать, то будет в 2 раза быстрее.

4) Заявление на перечисление денег (например из ПФР) обычно подают сразу или на следующий день после получения документов с регистрации. Каких то специальных ограничений по срокам здесь, насколько мне известно, не существует.

5) Тут уже срок зависит от расторопности того ведомства, которое уполномочено переводить казенные деньги в оплату этих сертификатов. Как быстро они реагируют с оплатой херсонских сертификатов я не знаю, но думаю, что не больше двух недель должно быть. Плюс срок, который нужен банку для провода платежки - ну тут один-два дня, обычно.

6) Для безопасности продавца пеню прописывать в договор мало толку. Во-первых, вы замучаетесь потом ее взыскивать, а во-вторых, задержка оплаты по этому сертификату может произойти не по вине покупателя. Поэтому здесь лучше защищаться залогом прав собственности (смотри п.1 - обременение).

7) Договора от Казначейства я не встречала.

И еще - я бы связалась с тем ведомством, которое переводит деньги по сертификату беженца и выяснила бы там отдельные подробности по этому платежу.

[shumer]

5) Регламентные сроки перечисления денег с момента подачи заявления?

Сильно зависит от региона. В Краснодаре и в Крыму переводят быстро, а в мос. области продавцы ждут денег месяцами.

[anatol-vn]

Звонили. говорят во второй половине марта должны деньги пойти

[malahova]

Правильно я понимаю, что херсонские сертификаты только для вторички?

[anatol-vn]

Правильно я понимаю, что херсонские сертификаты только для вторички?

Фактически да. Точнее сказать для готового жилья, которое сразу можно оформить в собственность.

[sedoy]

Правильно я понимаю, что херсонские сертификаты только для вторички?

Деньги по сертификату перечисляют только после того как квартира уже оформлена на покупателя, так что здесь только вторичка.

[Berta1982]

А договор купли продажи с оплатой по херсонскому сертификату как правильно составлять, кто знает? Он обычный или там должны быть какие то специальные условия?

[IrinaBik]

А договор купли продажи с оплатой по херсонскому сертификату как правильно составлять, кто знает? Он обычный или там должны быть какие то специальные условия?

Договор составляется как обычно, но лучшн в него добавить условие залога квартиры до полной оплаты.

[Olga_Veter]

А договор купли продажи с оплатой по херсонскому сертификату как правильно составлять, кто знает? Он обычный или там должны быть какие то специальные условия?

Здравствуйте!
Да, если для оплаты покупки квартиры применяется Херсонский сертификат, то в договоре купли-продажи надо обязательно указать такие пункты:

1. оплата производится полностью или частично за счет средств государственной субсидии (указать реквизиты и сумму по сертификату).

2. в договоре должны быть указаны реквизиты счета продавца, на который будет перечислена субсидия после регистрации перехода права собственности на покупателя. А если продавцов несколько, то указать в договоре для каждого свой счёт, куда им должны быть перечислены их доли от общей суммы (нужно тогда посчитать и прописать суммы в соответствии с долями продавцов).

3. должно быть также указано, что недвижимость приобретается в долевую собственность владельца сертификата и членов его семьи, перечисленных в сертификате (это требование закона).

В остальном все условия договора как при обычной купли-продаже.

[Berta1982]

Договор составляется как обычно, но лучшн в него добавить условие залога квартиры до полной оплаты.

А как это делается? Можете сюда примерный текст пункта о залоге скинуть?

[IrinaBik]

А как это делается? Можете сюда примерный текст пункта о залоге скинуть?

Залог квартиры в договоре до полной оплаты сертификатом можно прописать как-то так (примерно - суть):

Покупатель приобретает право собственности на такую-то квартиру (указанную выше) с момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору.

С момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру и до момента полной оплаты стоимости квартиры, согласно условиям настоящего договора, указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или производить с ней другие действия имущественного характера без письменного согласия продавца, в том числе обременять ее, заключать сделки продажи, мены, дарения, аренды, залога, передачи в уставный капитал и т.п.

После полной оплаты указанной в пункте таком-то настоящего договора стоимости квартиры, продавец обязуется в 3-х дневный срок выдать покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объёме, и подать заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Текст можно составить и по другому, но смысл его должен быть такой же.
Тогда продавец может не переживать за то, что если с оплатой по херсонскому сертификату возникнут проблемы, то он не останется и без квартиры, и без денег.

[sedoy]

Нужно в тексте договора еще предельный срок указать, до которого должна произойти окончательная оплата всей стоимости. Иначе можно ждать платежа по сертификату годами, а залог так и будет на квартире висеть.

[anatol-vn]

Даже если залог прописать в договоре, все равно придется судится с покупателем если оплата по сертификату не пройдет

[chemal]

Даже если залог прописать в договоре, все равно придется судится с покупателем если оплата по сертификату не пройдет

Получается риски для продавца все равно не слабые. Если есть выбор, то какой дурак захочет связываться с этим сертификатом?

[IrinaBik]

Нужно в тексте договора еще предельный срок указать, до которого должна произойти окончательная оплата всей стоимости. Иначе можно ждать платежа по сертификату годами, а залог так и будет на квартире висеть.

Да, все верно.

[IrinaBik]

Даже если залог прописать в договоре, все равно придется судится с покупателем если оплата по сертификату не пройдет

Да, залог сам по себе не востановит право собственности продавца на квартиру, придется это делать через суд. Но суд в таком случае будет однозначно на стороне продавца, и он 100% сможет вернуть себе квартиру в случае неоплаты или не полной оплаты.

[malahova]

Получается риски для продавца все равно не слабые. Если есть выбор, то какой дурак захочет связываться с этим сертификатом?

А есть выбор? Сейчас покупателя днем с огнем не сыскать. А тут хотя бы с сертификатом, но реальный покупатель .

[Lexus_DT]

Получается риски для продавца все равно не слабые. Если есть выбор, то какой дурак захочет связываться с этим сертификатом?

Если по уму все делать, то риск тут минимальный. Особенно на фоне буксующего рынка с полудохлым спросом. Херсонские сертификаты хоть как-то спрос подстегнули. А для продавца тут сразу несколько страховочных вариантов - отлагательные условия в ДКП, залог, отложенная физическая передача квартиры.

[Lexus_DT]

На всякий - кому надо:

ДКП с использованием СЕРТИФИКАТА (формулировки с залогом и отложенной передачей)

"Денежная сумма в размере ... будет уплачена Продавцу за счет средств социальной выплаты, предоставляемой в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 21 октября 2022 года № 1876 «О реализации мероприятий по переселению жителей города Херсона и правобережной части Херсонской области, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на территории иных субъектов РФ» на основании Государственного жилищного сертификата №..... выданного Министерством жилищной политики Московской области (далее Министерство) (...дата выдачи), которое перечисляет денежные средства на счет Продавца в установленный законом срок"

"Номер счета Продавца для перечисления ..."

"Покупатели обязуются предоставить в Министерство все необходимые документы для получения указанной социальной выплаты в течении 3 (трех) календарных дней с даты получения документов, подтверждающих переход права собственности на Квартиру на имя Покупателей"

"Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ до полного расчета по настоящему Договору возникает залог в пользу Продавца"

"В течение 3 (Трех) календарных дней с момента полного расчета по Договору, Продавец обязуется подать заявление о погашении регистрационной записи о залоге в Росреестр"

"Продавец обязуется совершить фактическую передачу квартиры и подписание Передаточного акта в течение 7 (семи) календарных дней с момента зачисления денежных средств за проданную квартиру в полном объеме на свой банковский счет (с момента полного расчета по договору)"

[Berta1982]

Все равно сомнения...
Ну вот если я как продавец прописываю залог квартиры продаваемой по херсонскому сертификату до полного расчета. Потом залог снимается после подписания акта-приемки передачи жилья путем подачи заявления в МФЦ продавцом. Одновременно прописываем, что в случае отказа в перечислении денежных средств по сертификату или отсутствия выплат по нему в течение 2 месяцев с момента регистрации сделки, договор подлежит расторжению после письменного уведомления покупателя о расторжении ДКП в одностороннем порядке и путем подачи заявления на регистрацию прекращения права собственности покупателя.

Вопрос - а в МФЦ точно примут от меня такое заявление на прекращение права собственности покупателя? Росреестру этого достаточно будет, чтобы мое право собственности обратно восстановилось?

[chemal]

В одностороннем порядке ДКП только через суд расторгается. Но в суде в такой ситуации вам его расторгнут быстро и гарантированно

[sedoy]

В одностороннем порядке ДКП только через суд расторгается. Но в суде в такой ситуации вам его расторгнут быстро и гарантированно

Расторжение в одностороннем порядке без суда возможно, если это условие прописать в договоре. Ст. 450 ГК РФ.

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

То есть договором предусмотреть можно и одностороннее расторжение.
и дальше там

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами ИЛИ ДОГОВОРОМ предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 450: https://www.consultant.ru/document/cons ... 0d987870e/

[ok3680]

Здравствуйте. Такая ситуация. У покупателя сертификат Херсонский получен в Московской области. Покупка квартиры в Ярославской области. В договоре не прописали что выплата будет идти со средств Ярославской области. департамент просит заключить доп. соглашение. Как правильно его составить и прописать чтобы не было отказа? Спасибо

[malahova]

А есть какой то срок действия у этих сертификатов?