Кама сутра продавца квартиры или КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ С ДЕТЬМИ ВО ВЛАДИВОСТОКЕ
1. Предыстория
Не так давно (2019 год) я решил продать квартиру и переехать на постоянное место жительства в другой регион. Ни что не предвещало проблем. Период массового мошенничества, маразматических невыполнимых бюрократических запретов и махровой безграмотности прошел. На первый взгляд при продаже нужно решить всего две задачи.
Нужно провести сделку таким образом, что бы не было ситуации когда:
а) продавец лишился права собственности, не получив часть или всю сумму денежных средств.
б) покупатель лишился части или всех денежных средств, так и не получив право собственности на приобретаемую квартиру.
На всем протяжении сделки, а это может занять и месяц, сделка может сорваться. Причины могут быть разные. Это может быть препятствие со стороны Росреетсра, органов опеки, банка и даже продавца с покупателем. Моя задача была провести сделку так, что бы ситуации "а" и "б" невозможно было осуществить.
Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке
Re: Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке
2. Проблемы в городе Владивостоке
Нотариус.
Дело в том, что сделки, в которых участвуют несовершеннолетние дети (на них должна быть оформлена доля в собственности) оформляются только нотариусом. Туда то я и направился с целью выяснить
а) перечень документов для сделки
б) необходимость регистрации по месту жительства участников сделки
с) как правильно поступить с выпиской детей. Они должны быть выписаны или нет, что бы к примеру Росреестр с опекой не задробил сделку
д) нюансов с банком
е) какие счета в банке должны быть открыты? Нужно действовать через аккредитивный счёт или можно передавать деньги через ячейку и прочими способами.
После 20 минут общения с женщиной-нотариусом я почувствовал себя ослом. И это непонятно мне, человеку с высшим образованием и склонностью к правовой работе. Что же они творят с простыми гражданами? Мысленно мне захотелось вернутся сюда с моим любимым огнеметом и выжечь тут все к чёртовой матери. Порадовало то, что денег за такую "консультацию" я не платил.
Решив не быть скупердяями мы с женой записались на платную консультацию к профильному юристу. Обращаю внимание, что это профильный юрист. То есть тот, что занимается такими сделками. Результат тот-же. Несет какую то околесицу и выжать из него хоть крупицу полезной информации не получается.
Подождав неделю я отправил жену к той же самой женщине-нотариусу, что и консультировала меня. Может быть две женские логики поймут друг друга. После 20 минут общения, когда одни и те же вопросы оставались без ответа уже по третьему кругу и попыток путем рисования логических схем на бумажке найти ответы на несложные вопросы я понял, что мы в очередной раз выйдем от нотариусы так и не поняв как же нам действовать. "Я не понимаю что вы хотите...я не понимаю".
На этом мое терпение закончилась и я приступил к моральному унижению наутилуса. "Вы не понимаете что хочет покупатель при продаже квартиры? Вы нотариус, который ЕЖЕМЕСЯЧНО в течении последних 10 лет проводит десятки сделок? После 2-х, б...ть консультаций по 20 минут вы все еще не понимаете? Дак вот я открою вам тайну - продавец хочет получить деньги, а покупатель квартиру.
После моей пламенной речи в течении 2-х минут нашлись все ответы на все вопросы и мы отправились в Сбербанк.
Нотариус.
Дело в том, что сделки, в которых участвуют несовершеннолетние дети (на них должна быть оформлена доля в собственности) оформляются только нотариусом. Туда то я и направился с целью выяснить
а) перечень документов для сделки
б) необходимость регистрации по месту жительства участников сделки
с) как правильно поступить с выпиской детей. Они должны быть выписаны или нет, что бы к примеру Росреестр с опекой не задробил сделку
д) нюансов с банком
е) какие счета в банке должны быть открыты? Нужно действовать через аккредитивный счёт или можно передавать деньги через ячейку и прочими способами.
После 20 минут общения с женщиной-нотариусом я почувствовал себя ослом. И это непонятно мне, человеку с высшим образованием и склонностью к правовой работе. Что же они творят с простыми гражданами? Мысленно мне захотелось вернутся сюда с моим любимым огнеметом и выжечь тут все к чёртовой матери. Порадовало то, что денег за такую "консультацию" я не платил.
Решив не быть скупердяями мы с женой записались на платную консультацию к профильному юристу. Обращаю внимание, что это профильный юрист. То есть тот, что занимается такими сделками. Результат тот-же. Несет какую то околесицу и выжать из него хоть крупицу полезной информации не получается.
Подождав неделю я отправил жену к той же самой женщине-нотариусу, что и консультировала меня. Может быть две женские логики поймут друг друга. После 20 минут общения, когда одни и те же вопросы оставались без ответа уже по третьему кругу и попыток путем рисования логических схем на бумажке найти ответы на несложные вопросы я понял, что мы в очередной раз выйдем от нотариусы так и не поняв как же нам действовать. "Я не понимаю что вы хотите...я не понимаю".
На этом мое терпение закончилась и я приступил к моральному унижению наутилуса. "Вы не понимаете что хочет покупатель при продаже квартиры? Вы нотариус, который ЕЖЕМЕСЯЧНО в течении последних 10 лет проводит десятки сделок? После 2-х, б...ть консультаций по 20 минут вы все еще не понимаете? Дак вот я открою вам тайну - продавец хочет получить деньги, а покупатель квартиру.
После моей пламенной речи в течении 2-х минут нашлись все ответы на все вопросы и мы отправились в Сбербанк.
Re: Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке
Сбербанк.
Это еще одна компания, сотрудники которой несмотря на многолетний опыт некоторых из них просто убивают своей некомпетентностью.
Суть проблемы. Органы опеки дают предварительное разрешение на продажу детских долей в квартире. В этом разрешении пишется, что денежки от продажи детских долей должны находится на специальном счете в банке. Список банков, которые работают с детскими счетами узнавайте сами.
Сбербанк то точно работает, но там счета с минимальным процентом. От момента продажи квартиры до покупки следующей может уйти 3-5 месяцев и скажем с 5 миллионов на процентах в хорошем банке может набежать хорошая сумма.
Деньги с этого счета можно снять (перевести) только с разрешения органов опеки того района, где вы будите временно или постоянно зарегистрированы после продажи квартиры (о требованиях к новой квартире я напишу чуть позже). Оставшиеся денежные средства покупателя должны находится на специальном счете (аккредитиве) и должны быть заморожены на некоторый период. Снять их сможет
а) продавец, предьявив документ, подтверждающий переход права собственности покупателю
б) покупатель спустя месяц, если сделка не состоялась.
Чего только они в банке не говорят. И деньги с детских счетов при переезде в другой регион мы использовать не сможем. И аккредитив это....это.. лучше снять наличные и заложить их в банковскую ячейку или нужно завести карту (700 р. в год за обслуживание), что бы пользоваться этим счетом. А то что при наличии карты увеличивается риск электронного мошенничества они молчат. В общем посетив 3 раза разные филиалы мы таки наткнулись на грамотного сотрудника и она нам все разложила по полочкам.
МФЦ.
Это место, где с одинаковой вероятностью вы можете натолкнуться как на грамотного специалиста, так и на специалиста, для которого выписка из ЕГРН - это случайный набор слов.
Паспортный стол.
Место, где время остановилось. Все как в 80-е. Убогое полуподвальное помещение. Никто не знает в какое окно где очередь. Список документов на стенде не соответствует тому, что требует оператор. Путаница, нервы.
3. Органы опеки и попечительства (Первореченского района).
Нет там проблем. Очень приветливые и добродушные. Хорошо все объясняют.
Это еще одна компания, сотрудники которой несмотря на многолетний опыт некоторых из них просто убивают своей некомпетентностью.
Суть проблемы. Органы опеки дают предварительное разрешение на продажу детских долей в квартире. В этом разрешении пишется, что денежки от продажи детских долей должны находится на специальном счете в банке. Список банков, которые работают с детскими счетами узнавайте сами.
Сбербанк то точно работает, но там счета с минимальным процентом. От момента продажи квартиры до покупки следующей может уйти 3-5 месяцев и скажем с 5 миллионов на процентах в хорошем банке может набежать хорошая сумма.
Деньги с этого счета можно снять (перевести) только с разрешения органов опеки того района, где вы будите временно или постоянно зарегистрированы после продажи квартиры (о требованиях к новой квартире я напишу чуть позже). Оставшиеся денежные средства покупателя должны находится на специальном счете (аккредитиве) и должны быть заморожены на некоторый период. Снять их сможет
а) продавец, предьявив документ, подтверждающий переход права собственности покупателю
б) покупатель спустя месяц, если сделка не состоялась.
Чего только они в банке не говорят. И деньги с детских счетов при переезде в другой регион мы использовать не сможем. И аккредитив это....это.. лучше снять наличные и заложить их в банковскую ячейку или нужно завести карту (700 р. в год за обслуживание), что бы пользоваться этим счетом. А то что при наличии карты увеличивается риск электронного мошенничества они молчат. В общем посетив 3 раза разные филиалы мы таки наткнулись на грамотного сотрудника и она нам все разложила по полочкам.
МФЦ.
Это место, где с одинаковой вероятностью вы можете натолкнуться как на грамотного специалиста, так и на специалиста, для которого выписка из ЕГРН - это случайный набор слов.
Паспортный стол.
Место, где время остановилось. Все как в 80-е. Убогое полуподвальное помещение. Никто не знает в какое окно где очередь. Список документов на стенде не соответствует тому, что требует оператор. Путаница, нервы.
3. Органы опеки и попечительства (Первореченского района).
Нет там проблем. Очень приветливые и добродушные. Хорошо все объясняют.
Re: Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
1. Обращаетесь в банк и открываете сберегательный счет на детей. Приходите всей семьей со всеми свидетельствами о браке, свидетельствами о рождении и паспортами своим и детей. Не забываем брать свидетельство о рождении ребенка, если даже у него есть паспорт. Открыть его может любой из родителей. При открытии счета объясняете, что счет открыт для перевода туда денежных средств от продажи доли в собственности и что у ребенка два родителя. Деньги с него снять только одному из родителей не получится. Снять или перевести через онлайн банк тоже не получиться. Пишет - заблокировано.
2. Обращаетесь в органы опеки и попечительства своего района за предварительным разрешением дать согласие на продажу долей квартиры несовершеннолетним детям. Получаем "Распоряжение о предварительном разрешении.." и действуем дальше.
3. Идете в военкомат и снимаетесь с воинского учета. Это написано на стенде в паспортном столу, как условие что бы выписаться. Не точно.
4. Идем в паспортный стол. Выписываетесь все из квартиры. Органам опеки, Ростреестру, банку и нотариусу этот пункт не интересен и они проведут сделку. Это нужно покупателю. Конечно никто не хочет, что бы в продаваемой квартире были зарегистрированные лица, тем более дети. Постоянная регистрация означает, что человек имеет полное право проживать в квартире, даже если он не собственник.
ВНИМАНИЕ. При выписывании говорим, что выписываемся в связи с продажей квартиры.
Они выдадут форму 10 (см.Примечание) с пометкой для продажи. На приём у паспортистки берем с собой в очередной раз все. Паспорта, СНИЛС, Свидетельства о рождении, о браке, военный билет с отметкой о снятии с учета и с копиями всего этого. Копии должны быть двухсторонние, там где есть отметки (например о св. о рождении).
Примечание. Ф-10 - это для многоэтажек
Ф-9 - это частное домовладение
5. Ждем когда выпишут. Это долго. Может быть и 7 дней и больше. Получаем заветную Ф-10 (9), что в квартире никто не зарегистрирован.
6. В вашем свидетельстве на собственность есть запись о "правоустанавливающих документах". То есть там пишется откуда у вас появилась эта квартира. Это была приватизации, дарение, купля-продаже, договор о разделе имущества по брачному договору и т.д. Для сделки потребуется этот документ-основание. Если его нет, то заказываем в ростеестре Выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов. Делается долго. 2 недели.
7. Берём в Росреестере свежую Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на вашу квартиру. Делается быстро - 2-3 дня.
1. Обращаетесь в банк и открываете сберегательный счет на детей. Приходите всей семьей со всеми свидетельствами о браке, свидетельствами о рождении и паспортами своим и детей. Не забываем брать свидетельство о рождении ребенка, если даже у него есть паспорт. Открыть его может любой из родителей. При открытии счета объясняете, что счет открыт для перевода туда денежных средств от продажи доли в собственности и что у ребенка два родителя. Деньги с него снять только одному из родителей не получится. Снять или перевести через онлайн банк тоже не получиться. Пишет - заблокировано.
2. Обращаетесь в органы опеки и попечительства своего района за предварительным разрешением дать согласие на продажу долей квартиры несовершеннолетним детям. Получаем "Распоряжение о предварительном разрешении.." и действуем дальше.
3. Идете в военкомат и снимаетесь с воинского учета. Это написано на стенде в паспортном столу, как условие что бы выписаться. Не точно.
4. Идем в паспортный стол. Выписываетесь все из квартиры. Органам опеки, Ростреестру, банку и нотариусу этот пункт не интересен и они проведут сделку. Это нужно покупателю. Конечно никто не хочет, что бы в продаваемой квартире были зарегистрированные лица, тем более дети. Постоянная регистрация означает, что человек имеет полное право проживать в квартире, даже если он не собственник.
ВНИМАНИЕ. При выписывании говорим, что выписываемся в связи с продажей квартиры.
Они выдадут форму 10 (см.Примечание) с пометкой для продажи. На приём у паспортистки берем с собой в очередной раз все. Паспорта, СНИЛС, Свидетельства о рождении, о браке, военный билет с отметкой о снятии с учета и с копиями всего этого. Копии должны быть двухсторонние, там где есть отметки (например о св. о рождении).
Примечание. Ф-10 - это для многоэтажек
Ф-9 - это частное домовладение
5. Ждем когда выпишут. Это долго. Может быть и 7 дней и больше. Получаем заветную Ф-10 (9), что в квартире никто не зарегистрирован.
6. В вашем свидетельстве на собственность есть запись о "правоустанавливающих документах". То есть там пишется откуда у вас появилась эта квартира. Это была приватизации, дарение, купля-продаже, договор о разделе имущества по брачному договору и т.д. Для сделки потребуется этот документ-основание. Если его нет, то заказываем в ростеестре Выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов. Делается долго. 2 недели.
7. Берём в Росреестере свежую Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на вашу квартиру. Делается быстро - 2-3 дня.
Re: Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке
8. Аванс.
Теперь, когда у вас появились все нужные документы, квартира чистая от разного рода обременений для сделки появилось законное основание вступать в отношение с покупателем. Можно принимать от него аванс. Естественно оставляете ему расписку. Лучше это сделать у нотариуса. Он так и запишет в договоре, «передан аванс в помещении нотариуса….».
10. Идете с покупателем и всеми членами семьи к нотариусу для подготовки договора купли-продажи. ГЛАВНОЕ. Вы должны ДО ВСТРЕЧИ с нотариусом обсудить как будет совершаться сделка во всех деталях (то самое, что я пытался узнать от нотариуса до сделки). При нотариусе обсуждать и спорить нельзя.
В этот день он ничего не составит, а только примет документы и начнет готовит проект договора купли-продажи. Через какое-то время получаете на руки этот проект и если он устраивает обе стороны, то начинаем действовать. Предварительный договор нужен для открытия счетов и перевода денег. Записываетесь к нотариусу на сделку на определённое время часов 15.00-16.00. Вот мой 100% вариант:
В день, назначенный нотариусом. Рано утром совершаете основные операции. Обратите внимание - РАНО УТРОМ. Потому что в течении дня вам нужно
а) совершить банковскую операцию по переводу денег на аккредитив
б) зарегистрировать сделку в МФЦ
- продавец и покупатель открывают аккредитивный счет в банке. Один счет, но вместе. Он нужен для передачи денег за доли взрослых участников сделки (не детей). ВНИМАНИЕ. Не в каждом отделении банка можно открыть аккредитивный счет. Узнавайте где отделения, которые работают с аккредитивными счетами при купле-продажи квартир. Покупатель переводит денежные средства на этот счет. Счет заморожен. Обговорите между собой условия снятия с него денег. Возможно 2 варианта.
Вариант 1. Приходит покупатель и продавец с выпиской ЕГРН об основных характеристиках зарегистрированных правах с фамилиями уже покупателей и производят так называемое раскрытие аккредитива. Деньги переданы.
Вариант 2. Приходит только покупатель с Выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
Если сделка не состоится, то покупатель сможет забрать деньги не ранее чем через оговоренный в аккредитиве срок. Ну скажем месяц. За аккредитивный счет нужно платить порядка 2000 руб. и он автоматически списывается при открытии счета. За счет платит покупатель, поэтому кроме суммы за квартиру нужно перевести сразу сумму за этот счет. Берем справку об этом счете.
- примерно тоже самое происходит, если вы решите передавать деньги через банковскую ячейку. Предпочтение можно отдать тем банками или отделениям банка, где есть специалист, проверяющий подписи на документах.
- Переводим деньги покупателя на детские счета. Нотариус не подпишет договор купли-продажи, если деньги не переведены на детские счета. Это его позиция. Для перевода вам потребуется предварительный договор-купли продажи и разрешение из опеки. Берем справку об этом счете.
Вот и все. Деньги и не ваши и не покупателя. Все заинтересованы в честной сделке.
12. В назначенный нотариусом час приходят все участники сделки с документами на аккредитивные счета и подписываем договор.
13. С договором купли-продажи опять же всем составом едем в МФЦ и подаем документы на регистрацию сделки.
14. Ждем смс из МФЦ о сделке и получаем Выписку ЕГРН
15. Передаем квартиру по акту приёма-передачи. Составляем новую расписку на полную сумму. Она вам потребуется для возраста денег в налоговой.
Теперь, когда у вас появились все нужные документы, квартира чистая от разного рода обременений для сделки появилось законное основание вступать в отношение с покупателем. Можно принимать от него аванс. Естественно оставляете ему расписку. Лучше это сделать у нотариуса. Он так и запишет в договоре, «передан аванс в помещении нотариуса….».
10. Идете с покупателем и всеми членами семьи к нотариусу для подготовки договора купли-продажи. ГЛАВНОЕ. Вы должны ДО ВСТРЕЧИ с нотариусом обсудить как будет совершаться сделка во всех деталях (то самое, что я пытался узнать от нотариуса до сделки). При нотариусе обсуждать и спорить нельзя.
В этот день он ничего не составит, а только примет документы и начнет готовит проект договора купли-продажи. Через какое-то время получаете на руки этот проект и если он устраивает обе стороны, то начинаем действовать. Предварительный договор нужен для открытия счетов и перевода денег. Записываетесь к нотариусу на сделку на определённое время часов 15.00-16.00. Вот мой 100% вариант:
В день, назначенный нотариусом. Рано утром совершаете основные операции. Обратите внимание - РАНО УТРОМ. Потому что в течении дня вам нужно
а) совершить банковскую операцию по переводу денег на аккредитив
б) зарегистрировать сделку в МФЦ
- продавец и покупатель открывают аккредитивный счет в банке. Один счет, но вместе. Он нужен для передачи денег за доли взрослых участников сделки (не детей). ВНИМАНИЕ. Не в каждом отделении банка можно открыть аккредитивный счет. Узнавайте где отделения, которые работают с аккредитивными счетами при купле-продажи квартир. Покупатель переводит денежные средства на этот счет. Счет заморожен. Обговорите между собой условия снятия с него денег. Возможно 2 варианта.
Вариант 1. Приходит покупатель и продавец с выпиской ЕГРН об основных характеристиках зарегистрированных правах с фамилиями уже покупателей и производят так называемое раскрытие аккредитива. Деньги переданы.
Вариант 2. Приходит только покупатель с Выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
Если сделка не состоится, то покупатель сможет забрать деньги не ранее чем через оговоренный в аккредитиве срок. Ну скажем месяц. За аккредитивный счет нужно платить порядка 2000 руб. и он автоматически списывается при открытии счета. За счет платит покупатель, поэтому кроме суммы за квартиру нужно перевести сразу сумму за этот счет. Берем справку об этом счете.
- примерно тоже самое происходит, если вы решите передавать деньги через банковскую ячейку. Предпочтение можно отдать тем банками или отделениям банка, где есть специалист, проверяющий подписи на документах.
- Переводим деньги покупателя на детские счета. Нотариус не подпишет договор купли-продажи, если деньги не переведены на детские счета. Это его позиция. Для перевода вам потребуется предварительный договор-купли продажи и разрешение из опеки. Берем справку об этом счете.
Вот и все. Деньги и не ваши и не покупателя. Все заинтересованы в честной сделке.
12. В назначенный нотариусом час приходят все участники сделки с документами на аккредитивные счета и подписываем договор.
13. С договором купли-продажи опять же всем составом едем в МФЦ и подаем документы на регистрацию сделки.
14. Ждем смс из МФЦ о сделке и получаем Выписку ЕГРН
15. Передаем квартиру по акту приёма-передачи. Составляем новую расписку на полную сумму. Она вам потребуется для возраста денег в налоговой.
-
Danilovna55
- Коллега
- Откуда: Курск
- Имя: Даниловна
- Зарегистрирован: 05 фев 2020
- Сообщения: 20
- Поблагодарили: 1 раз
Re: Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке
Как прошла покупка? У Вас была фраза "И деньги с детских счетов при переезде в другой регион мы использовать не сможем." Все нормально, смогли их использовать?
