Выписка из ЕГРН о недееспособности владельца недвижимости - фантомная гарантия для покупателя

[DED_Realty]

Вот, какой умник это придумал? И, главное, для чего? Смысл - где?

Я про сведения о недееспособности гражданина в едином реестре недвижимости. Оно, может, и задумывалось, как благое дело и удобство, но реализация, как обычно, подкачала...

Не все знают, что среди выписок из ЕГРН есть и такая выписка, которая содержит сведения о дееспособности или недееспособности человека - владельца недвижимости. А добросовестный покупатель, как известно, признается таковым, только если он при покупке квартиры полагался на сведения из ЕГРН.

И что же мы получим, если будем полагаться на такие сведения из ЕГРН о недееспособности продавца квартиры?
Ну, давайте посмотрим.

[DED_Realty]

В ЕГРН могут быть данные только о людях, признанных недееспособными судом (!) Это ключевой момент! Ни юрист, ни нотариус, ни даже врач не определяют недееспособность человека. Смена статуса гражданина с дееспособного (по умолчанию) на недееспособного (или ограниченно дееспособного) происходит ТОЛЬКО ПО РЕШЕНИЮ СУДА.

Теоретически, эти сведения затем должны передаваться в Росреестр и вноситься в базу ЕГРН. Но это теоретически...
Никто не отменял технических ошибок, да и просто человеческого фактора. Помощник судьи, к примеру, должна была передать копию решения суда в Росреестр, но... запарилась и забыла. Соответственно, данных о недееспособности такого-то гражданина в ЕГРН не будет.
А кто от этого может пострадать?

Сам гражданин?
Нет.

Росреестр?
Тоже нет.

Крайним здесь окажется покупатель, который наивно будет полагаться на те самые сведения из ЕГРН о недееспособности владельца недвижимости.
Но дело не только в этом.

[DED_Realty]

А дело тут еще вот в чем. Давайте, к примеру, посмотрим, что мы имеем с этой выпиской из ЕГРН о недееспособности?

Если в реестре такие сведения есть, и в выписке значится, что такой-то гражданин является недееспособным, то дело ясное - тут все однозначно.

А вот если в Росреестре таких сведений нет, и в выписке ничего не сказано о недееспособности владельца квартиры, то тут может быть аж целых четыре варианта:

1. Собственник недвижимости на самом деле дееспособный (покупателю повезло).

2. Собственника суд признал недееспособным, с назначением официального опекуна, но сведения до ЕГРН почему-то не дошли (фатальный риск для покупателя, который полагается на такую выписку).

3. Собственник вполне дееспособный, но имеет психические заболевания, наблюдается у врача-психиатра, стоит на учете в ПНД, но никакого заседания суда по части признания его недееспособным не было (большой риск для покупателя);

4. Собственник не имеет явных психических заболеваний, не ходит к врачу-психиатру, не стоит на учете в ПНД, но на момент продажи своей квартиры, он находился в неадекватном состоянии (стресс, шок, алкогольное опьянение, наркотическое воздействие и т.п.). И если он или кто-то другой сможет это подтвердить/доказать, то покупателю - хана. Купленную квартиру у него отнимут однозначно. И никакая выписка из Росреестра о том, что по данным ЕГРН этот товарищ вполне себе дееспособный, не поможет.

Именно поэтому в практике рынка такие справки из ЕГРН о недееспособности собственника квартиры - ни риэлторами, ни юристами не применяются. Вообще. Фактически, они бесполезны и бессмысленны.

[DED_Realty]

И тут еще особый прикол в том, что именно этот тип выписки выдается только по запросу самого владельца квартиры, лично в руки. Вот и выходит, что если вменяемый на вид человек заказывает эту выписку из ЕГРН, а там "все чисто", то покупателю это ровным счетом ни о чем не говорит (смотри 4 возможных варианта выше).

А вот если у человека реально кукушка съехала, и он настолько неадекватен, что суд-таки признал его недееспособным и даже передал эти данные в Росреетр, то как должна выглядеть эта картина? Человек в невменяемом состоянии, который не осознает своих действий и не отвечает за них, приходит в МФЦ и заказывает выписку из реестра о том, что у него протекла крыша?

Вот, кто это придумал? Какой умник? И, главное, для чего?

P.S. Я, конечно, в курсе, что выписку за душевнобольного может заказывать от его имени его опекун, но сути это не меняет. Сам документ практически не имеет смысла.