Если был маткапитал, как оформить переуступку по ДДУ?

[nin-OK]

Подскажите пожалуйста как быть если хозяева купили квартиру по ДДУ в ипотеку. На погашение ипотеки внесли средства материнского капитала (было досрочное погашение). Теперь продают квартиру по переуступке. новостройка, дом еще не введен в эксплуатацию. В семье двое несовершеннолетних детей, договор долевого участия оформлен на мать, доли детям не выделены.
Не понятно как можно выделить доли детям, если собственности на квартиру еще нет, дом не сдан. Получается доли выделить невозможно. Можно ли покупать такую квартиру по переуступке?

[MitikTan]

Пока доли детям не выделили продавать нельзя, это не законно.

[nin-OK]

Там в принципе невозможно выделить доли, потому что дом еще не сдан, прав собственности нет. Потому и вопрос такой.

[IrinaBik]

Если при покупке применялся маткапитал и доли детям не были выделены, то однозначно покупать квартиру нельзя. Переуступка это или договор купли продажи неважно.
Помимо этого наличие маткапитала подразумевает, что здесь уже замешаны права детей, а это значит что без разрешения органов опеки не обойтись. Если это Москва, опека не даст добро. Да и не с чем туда идти, поскольку детских долей ещё нет.

[sedoy]

Подскажите пожалуйста как быть если хозяева купили квартиру по ДДУ в ипотеку. На погашение ипотеки внесли средства материнского капитала (было досрочное погашение). Теперь продают квартиру по переуступке. новостройка, дом еще не введен в эксплуатацию. В семье двое несовершеннолетних детей, договор долевого участия оформлен на мать, доли детям не выделены.
Не понятно как можно выделить доли детям, если собственности на квартиру еще нет, дом не сдан. Получается доли выделить невозможно. Можно ли покупать такую квартиру по переуступке?

Только ждать пока дом сдадут, а квартиру оформят в собственность и выделят доли всем членам семьи. Покупать здесь по уступке прав требования без выделения долей - это подписываться на риск того, что сделку признают недействительной.

[Dilma]

Только ждать пока дом сдадут, а квартиру оформят в собственность и выделят доли всем членам семьи. Покупать здесь по уступке прав требования без выделения долей - это подписываться на риск того, что сделку признают недействительной.

Скажите пожалйста, а если наоборот новостройка уже сдана а кредит еще не выплачен полностью, и при этом маткапитал также был внесен на счет погашения ипотеки. Можно ли как-то решить вопрос с выделением детских долей в готовой квартире с непогашенным кредитом для ее продажи?

[i-realtor]

При продаже недвижимости, купленной с использованием маткапитала, необходимо соблюдать определенные условия. Основные - наделить долями всех несовершеннолетних детей, а также получить согласие на сделку органов опеки и попечительства. После чего недвижимость можно продавать, а взамен должно быть куплено новое жилье, в котором также будут выделены детские доли.

При этом должно происходить улучшение жилищных условий ребенка - покупка квартиры в центре вместо окраины; покупка квартиры большей площади, большей стоимости и т. д. В противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Маткапитал считается использованным, когда денежные средства ушли со счета пенсионного фонда на соответствующие цели, а сделка, в уплату которой ушел маткапитал, заключена. Но если такая сделка (покупка жилья) расторгнута, то средства маткапитала должны быть возвращены на счет в ПФР.
Например, купили квартиру, а после продали ее без выделения долей и без согласия органа опеки и попечительства. Прокуратура или опека, скорее всего, обратятся в суд с требованием о возврате средств маткапитала как потраченных нецелевым образом.

[Dilma]

А на мой вопрос так и не ответили

[sedoy]

Скажите пожалйста, а если наоборот новостройка уже сдана а кредит еще не выплачен полностью, и при этом маткапитал также был внесен на счет погашения ипотеки. Можно ли как-то решить вопрос с выделением детских долей в готовой квартире с непогашенным кредитом для ее продажи?

Здесь та же история. Пока требования закона не соблюдены и доли детям не выделены, покупать такую квартиру нельзя. То что дом сдан неважно, главное - выделение долей всем членам семьи, на которую был выдан маткапитал.
Вопрос тут можно было бы решить путем досрочного погашения кредита продавца за счет покупателя и последующего выделения долей. Но тут все равно большой риск для покупателя - во-первых, продавец может не выполнить свои обещания, а во-вторых, тут еще будет задействована опека, которая тоже может не дать свое добро на сделку.

Выход - только ждать, пока продавец выплатит кредит, выделит доли и получит разрешение опеки. Тогда можно покупать.

[Dimitr]

Выход - только ждать, пока продавец выплатит кредит, выделит доли и получит разрешение опеки. Тогда можно покупать.

Обычно так и есть - доли по маткапиталу выделяют уже после полного погашения ипотеки. Но закон не запрещает выделять доли в праве собственности на новостройку (если дом уже сдан и право собственности оформлено), прямо в процессе выплаты кредита.

Проблема выделения долей до выплаты ипотеки это тот факт, что на объекте наложено обременение, залог. Это означает, что владелец сертификата на маткапитал указан в ЕГРН как собственник жилья, но квартиру при этом нельзя продать, обменять, подарить или совершить любые другие действия, требующие гос. регистрации. Этот запрет распространяется и на выделение долей детям в праве собственности. Обременение может снять только залогодержатель - банк.

Чтобы распределить доли, супруги идут в банк. Без разрешения банка изменения в ЕГРН о собственниках не внесут. В большинстве случаев банки не соглашаются выделить доли из-под залога. Для банка это риск - если родители не смогут погасить кредит, банку придется реализовать квартиру для погашения долга. А если квартира будет частично принадлежать несовершеннолетним, то с ее реализацией возникнут сложности.

Кроме согласия банка нужно оформить еще и документальное разрешение от органов опеки. Его тоже дают не всегда - фактически квартира остается под обременением, и это обременение будет распространяться уже на права собственности детей. Если родители не смогут выплатить оставшийся долг и лишатся заложенной квартиры, то опека посчитает, что права несовершеннолетних здесь будут нарушены.

Какое будет принято решение, зависит от условий кредитования, оставшейся суммы долга и других обстоятельств, которые учитывают органы опеки. Если в выделении долей детям откажут, можно обратиться позже, когда основная сумма долга уменьшится.


При этом, для квартир, купленных по ДДУ, если дом еще не сдали в эксплуатацию, выделить доли детям не получится ни при каких обстоятельствах.