Покупка квартиры: наследство 10 летней давности

[sunnyrain]

Думаем купить квартиру - наследство было получено сыном, не по завещанию, в 2013 году.

Пытаемся понять, какие тут могут быть риски.

Наследники первой очереди - потенциальные братья и сестры, а так же муж матери. Как проверить их существование? Риэлтор говорит, что у матери был лишь один ребенок - ее сын, но нельзя же верить на слово?

Также - нужно проверить, как была получена квартира матерью? Например, если там была приватизация, и были отказники - это проблемы.

Правильно ли я рассуждаю, и какие документы нужно запросить у продавца, чтобы обезопасить себя? Стоит ли идти с этой сделкой к нотариусу?

[Alisflat]

В каждой сделке, есть свои нюансы, риски, особенности, которые влекут различные правовые последствия. Обучение на собственном опыте – медленный эмпирический процесс, не дающий всестороннего знания предмета. Любая требующая удовлетворения потребность на рынке сделок с недвижимым имуществом - повод для начала переговорного процесса с компетентным специалистом. Организация и подготовка каждой сделки требует достаточной юридической компетенции, знания особенностей правового режима сделок с недвижимым имуществом, знания ряда положений гражданского, жилищного и семейного законодательства. Обращение к специалисту на этапе подготовки и предварительных контактов предотвратит наступление нежелательных последствий и позволит организовать сделку на гораздо более выгодных для Вас условиях, а также выполнить всестороннюю правовую экспертизу выбранного варианта, грамотно провести переговоры с оппонентами. Решение вашего вопроса лежит в налаживание доверительных отношений с профессиональным риэлтором, который будет действовать не только в соответствии с установленными законом требованиями, но и в ваших интересах доверителя, который сочтет своей обязанностью добросовестно выполнить ваше поручение.

[Dimitr]

В каждой сделке, есть свои нюансы, риски, особенности, которые влекут различные правовые последствия. ... Организация и подготовка каждой сделки требует достаточной юридической компетенции, знания особенностей правового режима сделок с недвижимым имуществом, знания ряда положений гражданского, жилищного и семейного законодательства. ...

"Гениальный" ответ! Столько умных слов, и ни одного по делу

[Dimitr]

Думаем купить квартиру - наследство было получено сыном, не по завещанию, в 2013 году.

Пытаемся понять, какие тут могут быть риски.

Наследники первой очереди - потенциальные братья и сестры, а так же муж матери. Как проверить их существование? Риэлтор говорит, что у матери был лишь один ребенок - ее сын, но нельзя же верить на слово?

Наследство, полученное по закону подразумевает, что на него имеют права все наследники одной очереди (1-й, 2-й, 3-й и т.д), плюс иждивенцы (могут быть даже не родственники), плюс наследники по праву представления.

Достоверно проверить наличие родственников в чужой незнакомой семье - задачка непростая, и даже если этим будут заниматься профессиональные пинкертоны, то тоже не факт, что они обнаружат всех нужных родственников. А уж для обычных риэлторов эта задачка практически нерешаемая. Нет таких баз данных, где хранятся абсолютно все сведения о родственниках конкретного человека. Справки из ЗАГСа могут дать некоторое представление, но это не гарантия. Дети могут быть рождены и за границей, дети могут быть от разных браков (и даже не знать о существовании друг друга), дети могут быть и незаконнорожденными (но потом такой ребенок может доказать, что он сын/дочь своего родителя, в т.ч. по анализу ДНК), дети могут быть приемными (в том числе сводные братья и сестры), дети могли сменить имя, и т.д.

Даже нотариусы, имеющие особый доступ к государственным базам данным по своим электронным каналам (в том числе к базе ЗАГСов), не в состоянии достоверно выяснить, есть ли еще родственники у наследодателя. Круг лиц, имеющих право на получение наследства, нотариус, обычно, устанавливает со слов тех наследников, которые к нему обратились. По запросу нотариус может еще публично объявить о розыске наследников на сайте Федеральной нотариальной палаты: https://data.notariat.ru/directory/succession/search/

И если наследники сами вовремя не отзовутся, значит наследство оформляется без их участия, только на тех, кто обратился к нотариусу. Но это вовсе не мешает другим наследникам предъявить свои права позже, если они покажут уважительную причину пропуска срока принятия наследства. Судебных споров таких достаточно.

А то что "Риэлтор говорит, что у матери был лишь один ребенок" - можете свернуть трубочкой... Уверен, что если вдруг окажется, что у той самой матери был и второй ребенок, то ваш риэлтор даже не покраснеет, а скажет "ну, откуда ж я знал, примите мои соболезнования".

[Dimitr]

Правильно ли я рассуждаю, и какие документы нужно запросить у продавца, чтобы обезопасить себя? Стоит ли идти с этой сделкой к нотариусу?

Нотариус вам здесь особенно не поможет, по причине того, что я уже сказал выше. Но если вы так уж хотите купить именно эту квартиру, то я бы вам советовал застраховать титул по этой сделке.

Здесь в вашу пользу играет большой срок принятия наследства - 10 лет назад. Если уж за 10 лет никто не оспаривал это наследство (кстати, можете сами проверить наличие судебных споров с наследником по базе судов), то вероятность, что кто-то будет оспаривать это позже, совсем небольшая. Для сделки вполне приемлемая (если окажется, что судебных споров не было).

Так же будут рассуждать и юристы страховой компании, и скорее всего, согласятся застраховать титул за умеренную сумму. А для вас это будет уже настоящая гарантия, даже если вдруг объявятся другие наследники, спавшие 10 лет.

[sunnyrain]

Спасибо за ответы!

Мы нашли такой формат заявления в интернете: https://i.imgur.com/XnrSqCC.jpg, суть которого в том, что продавец, в случае появления других наследников, берет на себя обязательство решить с ними все имущественные споры. Если продавец напишет такое заявление и заверит его у нотариуса, добавляет ли это безопасности, или при появлении других наследников той же очереди, суд в любом случае заставит выделять им доли/признает сделку недействительной?

[sunnyrain]

Титульное страхование дает гарантию, что при появлении других наследников, страховая берет возмещение им ущерба на себя? Просто мы слышали, что при титульном страховании в договоре могут быть исключения, которые не будут покрываться страховкой (кажется, исключения включают в себя риск банкротства продавца)

[Dimitr]

Спасибо за ответы!

Мы нашли такой формат заявления в интернете: https://i.imgur.com/XnrSqCC.jpg, суть которого в том, что продавец, в случае появления других наследников, берет на себя обязательство решить с ними все имущественные споры. Если продавец напишет такое заявление и заверит его у нотариуса, добавляет ли это безопасности, или при появлении других наследников той же очереди, суд в любом случае заставит выделять им доли/признает сделку недействительной?

Да, такое заявление пишут, и нотариусы его заверяют, но большого смысла в нем я не вижу. Подумайте сами, если вдруг объявится неожиданно новый наследник и его права на квартиру будут законны, то суд он вполне может выиграть и отстоять свои права. А то что предыдущий наследник обещал уладить с ним все вопросы самостоятельно, так это как повезет, если уладит - хорошо, а если не уладит - значит будет так, как решит суд.
Да и вообще новый наследник может отказаться даже разговаривать с тем наследником, который продал их общее имущество (такое бывает при дележе наследства) и не захочет получать компенсацию деньгами. Что тогда? Понятное дело - опять суд и признание продажи квартиры недействительной.

Такое заявление, возможно, даст некоторую опору для покупателя в суде, чтобы суд подтолкнул наследников решить конфликт между собой. Но это не точно)

[Dimitr]

Титульное страхование дает гарантию, что при появлении других наследников, страховая берет возмещение им ущерба на себя? Просто мы слышали, что при титульном страховании в договоре могут быть исключения, которые не будут покрываться страховкой (кажется, исключения включают в себя риск банкротства продавца)

Договоры по титульному страхованию могут быть составлены по-разному. Надо все условия страхования и перечень страховых случаев заранее выяснять еще на берегу, потом только подписывать. Появление новых наследников и утеря в связи с этим (полностью или частично) прав собственности покупателя на квартиру, может быть страховым случаем. Обговорите этот страховой случай подробно и убедитесь, что он однозначно указан в договоре страхования.
Тогда страховая обязана полностью все возместить. Если конечно, сама не разорится до этого, всяко бывает)