Продавец квартиры должен погасить ипотеку деньгами покупателя

[Darklorian]

Добрый день,
покупаю квартиру с обременением (она в ипотеке), в ДКП прописано что погашение обременения должно происходить из моих собственных и ипотечных средств:

"Обременение (ипотека в силу закона) подлежит снятию до перехода права собственности по Договору на Объект к ПОКУПАТЕЛЮ."

"Расчеты по сделке купли-продажи Объекта в сумме N рублей оплачивается за счет собственных денежных средств ПОКУПАТЕЛЯ и кредитных денежных средств, перечисляется безналичным путем на счет ПРОДАВЦА. Данные денежные средства ПРОДАВЕЦ обязуется направить на погашение по Договору кредитования "

Насколько безопасен такой тип формулировки? Не будет ли такого, что она просто возьмет деньги и уйдет? Банкротства у нее нет, но насколько я знаю - оно сейчас по щелчку оформляется.

Заранее спасибо за ответ)

[KosMos]

День добрый!
Формулировка то в ДКП нормальная, а вот способ расчета у вас рискованный . Если вы до регистрации сделки переводите все деньги за квартиру на счет продавца, то они оказываются в его полном распоряжении. И как он ими распорядится - это уже его дело. Может сделает все как вы договорились - погасит свою ипотеку, снимет обременение и подаст на регистрацию перехода права собственности. А может, как вы сами говорите, просто переведет полученные деньги куда ему надо и исчезнет. Кто ему помешает? Для этого и банкротство оформлять не обязательно))

[Darklorian]

Как раз это прописано в договоре, а Сбер никак это не проконтролирует?
То есть в теории, по договору же пишется что мы перевели, какой-то ещё возможно договор может быть составлен?
Там же есть пунктик, что продавец обязан погасить обременение до перехода права собственности...

[KosMos]

А как Сбер может это проконтролировать? Банк не может указывать человеку, как и куда он должен тратить деньги со своего личного счета, на который эти деньги поступили. Распоряжается деньгами только владелец счета, а банк выполняет эти распоряжения.

То что у вас по договору с продавцом указано, что он обязан погасить обременение - так это никто не отменяет. Обязанность у продавца есть. А будет он ее выполнять или нет - вопрос! Если он ее не выполнит, у вас будет право подать на него в суд и потребовать исполнения этой обязанности. Только так можно заставить. Но это долго и муторно. И не факт, что к тому моменту деньги еще не будут куда-нибудь потрачены
Поэтому и придуманы способы расчетов в сделках через ячейку или аккредитив, несмотря на обязанность продавца по договору купли-продажи зарегистрировать переход права собственности. Никто на это обязательство (фактически, на честное слово) просто так не полагается.

[Darklorian]

Понял, спасибо за консультацию!

[Секреты Риэлтора]

...
"Обременение (ипотека в силу закона) подлежит снятию до перехода права собственности по Договору на Объект к ПОКУПАТЕЛЮ."
...

Здраствуйте!

Условие в Договоре купли-продижи: "Обременение (ипотека в силу закона) подлежит снятию до перехода права собственности по Договору на Объект к ПОКУПАТЕЛЮ." - ничего вам как Покупателю не дает, ничего вам не гарантирует, и особого смысла не имеет. Так как без снятия обременения (банковского залога) вашу сделку все равно в Росреестре не зарегистрируют. Неважно, указано это у вас в ДКП или нет.

Основной риск у вас здесь будет только если вы даете деньги Продавцу вперед (до регистрации вашей сделки), чтобы он сначала погасил свои личные долги (ипотеку) перед банком, снял обременение с квартиры, и только потом продал ее вам.
Как тут обычно поступают?

У нас в учебнике есть ответы по этой теме. Например, здесь рассказано о рисках Покупателя при покупке заложенной банку квартиры, за которую Продавцом еще не выплачен полностью ипотечный кредит. И там же показаны несколько способов, как такие сделки выстраиваются и как происходят расчеты с учетом существующего обременения.

Если хотите, можете почитать еще и реальный кейс на эту тему, рассказанный юристом.

Вообще, много полезных ответов и решений по конкретному вопросу можно найти у нас через "ПОИСК ПО ФОРУМУ" и "ПОИСК ПО САЙТУ".