Что если не выделить доли детям по маткапиталу и продать квартиру?

[goncevar]

Подскажите пожалуйств что делать. Ситуация – куплена квартира в кредит и с использованием материнского капитала на частичное погашение ипотеки. По требованию банка квартира оформлялась только на одного заемщика родителя (на меня), доли детям не выделялись. Написала нотариальное обязательство о выделении долей в будущем
Кредит уже не тяну, квартиру решила продавать.
Что будет если продать квартиру и при этом не выделить доли детям по маткапиталу?

[Lexus_DT]

Что будет для кого – для вас или для покупателя вашей квартиры?

[boykova]

Что будет если продать квартиру и при этом не выделить доли детям по маткапиталу?

По закону вы обязаны обеспечить собственностью своих детей, маткапитал дается конкретно на эти цели и если вы продадите квартиру а доли детям не выделите, то такую сделку могут признать недействительной.

[Moroz91]

Подскажите пожалуйств что делать. Ситуация – куплена квартира в кредит и с использованием материнского капитала на частичное погашение ипотеки. По требованию банка квартира оформлялась только на одного заемщика родителя (на меня), доли детям не выделялись. Написала нотариальное обязательство о выделении долей в будущем
Кредит уже не тяну, квартиру решила продавать.
Что будет если продать квартиру и при этом не выделить доли детям по маткапиталу?

Вам скорее всего, не будет ничего. В худшем случае вернут квартиру и заставят выделить доли детям. То есть вы ничего не потеряете. А вот покупатель рискует остаться без квартиры.

[goncevar]

Что значит вернут квартиру, если я не могу выплачивать за нее кредит? Я уже сама хочу избавиться и от этой квартиры и от долга. Выделить доли детям нельзя (условие банка), не выделять доли тоже нельзя. Как продавать квартиру непонятно.

[TohaCh]

Подскажите пожалуйств что делать. Ситуация – куплена квартира в кредит и с использованием материнского капитала на частичное погашение ипотеки. По требованию банка квартира оформлялась только на одного заемщика родителя (на меня), доли детям не выделялись. Написала нотариальное обязательство о выделении долей в будущем
Кредит уже не тяну, квартиру решила продавать.
Что будет если продать квартиру и при этом не выделить доли детям по маткапиталу?

Теоретически вы можете с согласия банка кредитора продать квартиру, не выделив доли детям, но вряд ли какой то покупатель на это согласится. ПФР запросто может признать такую сделку недействительной. Поэтому здесь действуют по другому.

Первым делом нужно в опеку идти и разрешение на продажу у них получать. Смысл в том, что если задействован маткапитал, то уже включаются права детей на недвижимость, и даже если эти доли детей еще не выделены, то для продажи квартиры все равно нужно разрешение опеки.
С этим разрешением потом идете в банк к вашему кредитному менеджеру и с ним согласовываете условия продажи квартиры. Если банк не возражает против продажи, то он дает свое разрешение на выделение долей детям в квартире прямо под залогом. Выделение долей регистрируется в Росреестре, залог на квартире остается.

В таком виде у ПФР уже претензий не будет, так как их условие по маткапиталу выполнено. И для покупателя проблем нет - доли детям выделены, разрешение опеки присутствует, согласие банка залогодержателя тоже есть.

[goncevar]

Спасибо. А маткапитал потом надо будет возвращать в ПФР? Он ведь выделялся на покупку детям долей в квартире?

[TohaCh]

Ну и что? Доли ведь были выделены, условие ПФР выполнено.
Судите сами - ведь никто не запрещает родителям продавать квартиру после выплаты кредита и выделения долей. Для продажи нужно будет только разрешение опеки. И в нем, скорее всего, будет требование либо выделить доли детям в другой квартире, либо положить на детский счет какую то сумму денег за их проданные доли.

[goncevar]

То есть опека может потребовать купить другую квартиру вместо проданной и там выделить доли детям вместо проданных? А если у нас нет возможности купить другую квартиру? Больше половины денег от продажи этой квартиры пойдет на погашение долгов по кредиту. Как тогда быть?

[TohaCh]

Не обязательно покупать новую квартиру. Главное, чтобы у детей вместо проданных долей собственности появились другие доли. Например, в той квартире или доме, где они живут сейчас. Им можно выделить там доли дарением по согласованию с опекой.

[Beauty_July]

Спасибо. А маткапитал потом надо будет возвращать в ПФР? Он ведь выделялся на покупку детям долей в квартире?

Где то читала что были случаи когда мать получателя маткапитала заставляли вернуть деньги в пфр как раз из за того. что она не выделила детям доли в собственности.

[KosMos]

Подскажите пожалуйств что делать. Ситуация – куплена квартира в кредит и с использованием материнского капитала на частичное погашение ипотеки. По требованию банка квартира оформлялась только на одного заемщика родителя (на меня), доли детям не выделялись. Написала нотариальное обязательство о выделении долей в будущем
Кредит уже не тяну, квартиру решила продавать.
Что будет если продать квартиру и при этом не выделить доли детям по маткапиталу?

Обязательство для ПФР предполагает выделение долей детям только ПОСЛЕ выплаты кредита и снятия обременения. А если кредит не выплачен и обременение не снято, то с согласия банка продать квартиру можно и без выделения долей детям. Условие обязательства перед ПФР вы при этом не нарушаете.
Формально это так, а как это обыграют на практике не знаю...

[KosMos]

Где то читала что были случаи когда мать получателя маткапитала заставляли вернуть деньги в пфр как раз из за того. что она не выделила детям доли в собственности.

Да, такое возможно, когда кредит выплачен, обременение с квартиры снято, обязательство о выделении долей технически уже может быть выполнено, но собственник его не выполнил. То есть условия получения маткапитала нарушены и его могут потребовать вернуть обратно в ПФР.

[Yanchik]

Обязательство для ПФР предполагает выделение долей детям только ПОСЛЕ выплаты кредита и снятия обременения. А если кредит не выплачен и обременение не снято, то с согласия банка продать квартиру можно и без выделения долей детям. Условие обязательства перед ПФР вы при этом не нарушаете.
Формально это так, а как это обыграют на практике не знаю...

Претензии потенциально могут возникнуть у пенсионного фонда, так как деньги целевые. и если ПФР их выделили на приобретение жилья детям, а квартира окажется продана и доли детям не выделены, это может быть расценено как нецелевое расходование средств.

[gariks]

Что значит вернут квартиру, если я не могу выплачивать за нее кредит? Я уже сама хочу избавиться и от этой квартиры и от долга. Выделить доли детям нельзя (условие банка), не выделять доли тоже нельзя. Как продавать квартиру непонятно.

Пусть банк реализует эту квартиру с публичных торгов.

[volokolamov]

Теоретически вы можете с согласия банка кредитора продать квартиру, не выделив доли детям, но вряд . Если банк не возражает против продажи, то он дает свое разрешение на выделение долей детям в квартире прямо под залогом.

у Вас не теоретически а практически хоть один банк давал согласие на выделение долей детям ДО погашения кредита ?
Если да - наименование банка в студию !

[TohaCh]

у Вас не теоретически а практически хоть один банк давал согласие на выделение долей детям ДО погашения кредита ?
Если да - наименование банка в студию !

Я лично с таким не сталкивался, поэтому и сказа "теоретически". Но я представляю политику банков в отношении непрофильных активов, когда заемщик не может платить и готов отдать заложенную недвижимость банку.
Банку эта квартира тоже нафиг не нужна, ему нужны деньги. Поэтому он будет стараться выработать любую приемлемую схему, чтобы превратить залог в деньги и вернуть себе сумму кредита с процентами, да еще и со штрафами за просрочку платежей.

Вариант с выделением долей детям и одновременной продажей квартиры покупателю тут решает проблемы банка. И даже если один менеджер в одном банке откажется от этого, то другой менеджер в другом банке вполне может согласиться.

[Yanchik]

Пусть банк реализует эту квартиру с публичных торгов.

Это потерять половину стоимости квартиры.

[iris28]

Что то я уже совсем запуталась. Поясните плиз для тугодумов - так значит все таки можно квартиру с маткапиталом продать без выделения долей детям? Если формально обязательство перед ПФР не нарушается? так как кредит еще не выплачен, а выделять доли надо после погашения кредита? Или все таки нельзя? Тогда как вообще можно продать ипотечную квартиру с маткапиталом?

[Yanchik]

Задайте этот вопрос в свое отделение ПФР, там должны знать точнее.

[iris28]

Уже задавала, они сами не знают. Твердят нормы закона, что если есть маткапитал, то доли детям должны быть выделены. Это понятно. Но я так и не поняла как потом эту квартиру продавать, если кредит не выплачен? Продать без выделения долей ПФР запрещает, а выделить доли банк запрещает. И чего делать тогда? Кто нибудь знает?

[galina]

Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью. В данной ситуации возможно:
1. Продавцу взять потребительский кредит на погашение оставшейся задолженности (либо иным способом погасить оставшуюся задолженность по ипотеке), обязательно выделить доли детям и выйти на сделку по обычной схеме продажи недвижимости.
2. Продавцу и Покупателю заключить договор займа, согласно которому Покупатель предоставляет денежные средства на закрытие ипотеки Продавцом. После погашения кредита и снятия обременения (ипотеки Банка), обязательно выделяются доли детям. После этого осуществляется выход на сделку. В данной ситуации большой риск для Покупателя невозврата предоставленной суммы займа.

Таким образом, необходимо погасить кредит (выбирается приемлемый для сторон способ), далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать с получением согласия органов опеки и попечительства.

Ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно продать, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд. В данном случае получается, что средства материнского капитала не использовались и не возникает обязанность выделять доли детям.

Далее необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. Схема сделки, как при продаже заложенной квартиры. В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

[iris28]

Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью. В данной ситуации возможно:
1. Продавцу взять потребительский кредит на погашение оставшейся задолженности (либо иным способом погасить оставшуюся задолженность по ипотеке), обязательно выделить доли детям и выйти на сделку по обычной схеме продажи недвижимости.
2. Продавцу и Покупателю заключить договор займа, согласно которому Покупатель предоставляет денежные средства на закрытие ипотеки Продавцом. После погашения кредита и снятия обременения (ипотеки Банка), обязательно выделяются доли детям. После этого осуществляется выход на сделку. В данной ситуации большой риск для Покупателя невозврата предоставленной суммы займа.

Таким образом, необходимо погасить кредит (выбирается приемлемый для сторон способ), далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать с получением согласия органов опеки и попечительства.

Ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно продать, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд. В данном случае получается, что средства материнского капитала не использовались и не возникает обязанность выделять доли детям.

Далее необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. Схема сделки, как при продаже заложенной квартиры. В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Так получется что оба эти способа не рабочие.
1. Как можно взять еще один кредит, дорогой потребительский, если я не тяну уже свой ипотечный, уже есть просрочка. Мне его просто не даст не один банк, или даст на таких условиях что я разорюсь окончательно.
2. Про договор займа от покупателя вы сами сказали, что это для него большой риск и никакой нормальный покупатель на него не пойдет.
3. Вернуть маткапитал в ПФР тоже нечем, так как не хватает даже на платежи по ипотеке.
Получается - тупик! Если не смогу дальше платить ипотеку, то что остается? Ждать пока банк отнимет квартиру? И что тогда будет с маткапиталом? Его тоже надо будет возвращать в ПФР?

[galina]

Здравствуйте.
К сожалению, данные схемы являются "рабочими" при наличии определенных возможностей (самостоятельно получить потребительский кредит, с помощью родственников/друзей/знакомых, который потом выплачивается досрочно по завершении сделки; продается иное имущество с целью погасить кредит, обеспеченный ипотекой, и т.п.). В этой ситуации важно, чтобы кредит, обеспеченный ипотекой, был закрыт (подходящими в конкретной ситуации способами), чтобы появилась возможность выдела долей детям.

Отвечая на Ваши вопросы: ни приобретение квартиры на средства материнского капитала, ни обязательство о выделе долей несовершеннолетним детям не являются основанием для отказа банку в реализации жилья в счет погашения задолженности.

К сожалению, закон не защищает в данном случае заемщика и его несовершеннолетних детей от реализации квартиры, приобретенной на кредитные средства, даже в том случае, когда квартира куплена с использованием средств материнского капитала. Так, например, Определением Верховного суда РФ от 14 февраля 2019 г. N 306-ЭС16-25114, отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. В связи с чем, существенных нарушений норм материального и процессуального права Определение Арбитражного суда Саратовской области от 28.03.2018, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2018 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.10.2018 по делу N А57-32207/2016, не содержат.

Согласно вышеуказанным судебным актам, средства материнского капитала были направлены Должником на погашение обязательств по кредитному договору, фактически это денежные средства, которыми была погашена часть кредита и нужно учитывать, что с учетом данных погашений был сформирован размер задолженности Должника. То есть, если бы данные денежные средства не поступили бы в погашение долга, то размер задолженности был бы другим. Должник уже реализовал свое право на распоряжение средствами материнского капитала, направив их на погашение задолженности по кредитному договору. В данном случае, средства материнского капитала были оставлены Банку в качестве погашения части кредита.
Законодательно данный вопрос напрямую не урегулирован. Поэтому суд будет разбираться в каждом конкретном случае.

Возможно, в смоделированной Вами ситуации, выходом могут стать ипотечные каникулы. Скорее всего, банк пойдет навстречу своему клиенту, попавшему в трудную жизненную ситуацию.

[Yanchik]

Так получется что оба эти способа не рабочие.
1. Как можно взять еще один кредит, дорогой потребительский, если я не тяну уже свой ипотечный, уже есть просрочка. Мне его просто не даст не один банк, или даст на таких условиях что я разорюсь окончательно.
2. Про договор займа от покупателя вы сами сказали, что это для него большой риск и никакой нормальный покупатель на него не пойдет.
3. Вернуть маткапитал в ПФР тоже нечем, так как не хватает даже на платежи по ипотеке.
Получается - тупик! Если не смогу дальше платить ипотеку, то что остается? Ждать пока банк отнимет квартиру? И что тогда будет с маткапиталом? Его тоже надо будет возвращать в ПФР?

Ирина, попробуйте действительно договориться с банком. Я вижк тут только один приемлемый выход. Выше Антон уже говорил об этом. Банк не зависит ни от ПФР, ни от кого, он сам может принимать решения по своим рискам. И если заемщик не может платить по кредиту, банку выгодней избавиться от залога и вернуть свои деньги, а не тянуть время, судиться с заемщиком, а потом еще и заниматься реализацией квартиры с публичных торгов.
Если ваш менеджер не хочет идти навстречу или сам плохо понимает интересы банка, то попроуйте поговорить там с начальником отдела кредитования.