Решаться ли сделать все самой?

[TatianaB]

Хорошо, что нашла этот сайт, уже неделю читаю. Авторам - респект.
Собираюсь продать однушку (полученную в результате свежего исполнения 20-летней ренты) и купить двушку. Сама, без ансамбля. Боюсь альтернативных сделок, поэтому решила последовательно все делать: продать, затем купить. Придется, видимо, в никуда выписаться для этого. Дело в Москве происходит.
Вопрос пока такой: сильно ли покупателей будет пугать такое основание и стоит ли делать фото абсолютно пустой квартиры или просто план приложить (под ремонт)

[Lexus_DT]

Альтернативных сделок бояться не надо. На вторичке таких больше половины, это нормальная практика. И на вашу квартиру скорее всего найдется покупатель, который продает свою квартиру. Вы что его прогоните?

А насчет фото пустой квартиры в продаже, так это даже хорошо, если конечно она не убитая в хлам. Чистые опрятные ухоженные помещения - это то, что надо. В идеале - вид гостиничного номера.
Если квартира абсолютно пустая, повесьте занавески на окна (потом снимете), поставьте пару хороших стульев и журнальный столик "для масштаба" (потом заберете все это обратно). Если есть красивые цветы в горшках - тоже пригодятся для антуража (но без фанатизма!). Запах в квартире имеет большое значение - характерный старческий запах, например (после 20 лет ренты), распугает всех гостей

Вкрутите лампочки поярче в каждую комнату, вымойте полы и окна, почистите сантехнику до блеска. Сделайте правильные фотографии всего этого (правильный ракурс, свет, раскадровка, легкая доработка четкости и насыщенности цвета).
Ну и - удачи!

[Lexus_DT]

Вопрос пока такой: сильно ли покупателей будет пугать такое основание

20 лет ренты - это заслуженное основание для оформления собственности!

Насчет "будет ли это пугать покупателей", это зависит от обстоятельств. Бывший собственник (получатель ренты), как я понимаю, отправился в лучший мир? Есть ли у него родственники, которые не рады тому, что квартира досталась вам? Есть ли у них основания для оспаривания этого? Есть ли у них желание судиться за наследство? Есть ли у вас доказательства выплаты ренты за весь срок? Как были сформулированы условия договора, и все ли условия выполнены? И так далее... Все это будет интересовать покупателя (если он достаточно разумный).

Если вы все это подчистите и решите эти вопросы, то сам по себе договор пожизненного содержания с иждивением не должен никого пугать.

[TatianaB]

Получатель да, отправился. Родственников нет, все уже там, оспаривать что-либо некому. Запаха нет в квартире никакого, но и ремонта в ней лет 50 не было)). Мы просто выбросили все, что смогли оторвать, голые стены. Сантехнику чистить бесполезно, ее надо выбрасывать, в кухне только плита стоит (без газовщиков не выбросить).
Нет, никаких доказательств платежей нет, за все годы-то, покупали еду, одежду, сиделку и тп. За кремацию есть чек, но это вряд ли эээ....доказательство
Фото пока не очень получаются, не лучше ли просто написать "под капитальный ремонт" и план приложить

[Lexus_DT]

Тот факт, что родственников нет, еще надо доказать покупателю. Вряд ли его устроит простое "мамой клянусь"

Здесь роль сыграет - сколько времени вы уже владеете квартирой как собственница. Вопросы с родственниками и возможным оспариванием более-менее отпадают, если срок владения хотя бы 2-3 года, и по базам судов нет никаких признаков оспаривания прав собственников по этому адресу.

Что касается фото, то если совсем его не выставлять, а просто написать "под капитальный ремонт" и приложить схему, то люди все равно начнут как-то представлять себе в воображении, как это может выглядеть. И многие, наверняка, представят хуже, чем есть на самом деле. Например, квартира после пожара - это тоже "под капитальный ремонт"
Кроме того, знаю точно, что при поиске квартир на сайтах агрегаторах часть покупателей (и риэлторов тоже) просто не будут рассматривать вообще такое объявление без фото. Выбор огромный и без этого, зачем зря время терять на всякие мутные предложения...

А чтобы привести квартиру в товарный вид для продажи, совсем не обязательно вкладываться в дорогой ремонт. Есть такая услуга - хоумстейджинг (погуглите, посмотрите что это). Стоит недорого, даже бывает дешевле, чем комиссия агента, но реально помогает привести квартиру в презентабельный вид. Конечно, с этим все равно придется заморочиться и потратиться. Тут уже на любителя)

Я вижу тут два пути. Либо доводить квартиру до ума и продавать ее как "конфетку" по адекватной рыночной стоимости. Либо оставить все как есть, но взять покупателя ценой - придется хороший дисконт давать в рекламе, и активно торговаться с интересантами, уступая в цене.
Каким путем идти - решать вам. Можно идти последовательно - сначала попытаться продать быстро, как есть, с дисконтом, а потом, если продажа не пойдет, привести квартиру в нормальный товарный вид (там уже и успокаивающие покупателя сроки владения сами намотаются).

[Varyag]

А чтобы привести квартиру в товарный вид для продажи, совсем не обязательно вкладываться в дорогой ремонт. Есть такая услуга - хоумстейджинг (погуглите, посмотрите что это).

Да можно и не гуглить, у нас тут все есть))

Вот тут - про хоумстейджинг специалисты рассказывают:
viewtopic.php?t=341

А вот тут отдельная ветка форума по теме - Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при продаже?
viewtopic.php?t=187

А если еще покопаться - у нас тут много чего интересного, и для продажи, и для покупки квартиры

[shumer]

Либо оставить все как есть, но взять покупателя ценой - придется хороший дисконт давать в рекламе, и активно торговаться с интересантами, уступая в цене.

На рынке в Москве так точно, есть такие скупщики, которые сами ищут убитые квартиры, выкупают их по дешевке, сами делают ремонт и перепродают. И их точно не смутят такие документы. Они все юридические вопросы тоже сами решают.

[TatianaB]

не-не, в моей собственности все эти 20 лет, просто обременение в виде ренты сейчас снялось.
пока наняла клининг, пусть отмоют все. Ну какой хоумстейджинг в абсолютно пустой квартире с сантехникой и трубами 50 летней давности. Покупать мебель чтобы выбросить?
Попробую фото сделать уже после клининга, может получше будет.

[TatianaB]

Агенты звонят каждые 10 мин. Как понять, есть у них клиенты или нет. Кто-то договор предлагает, кто-то "устную договоренность"
Даже не понятно, где правда, может я зря думаю, что покупатели без агентов бывают?

[shumer]

Агенты звонят каждые 10 мин. Как понять, есть у них клиенты или нет. Кто-то договор предлагает, кто-то "устную договоренность"

Да какое там "есть клиенты"!!! Если бы у них были настоящие клиенты покупатели для которых они действительно подбирают квартиру, то они бы просто договорились с вами о просмотре вашей квартиры, и всё. И если их клиенту она понравится,то организовали бы сделку и получили бы свою комиссию со своего клиента. А так они хотят получить комиссию с вас, как с собственника! А для этого нужно подсадить вас на договор и начать продавать вашу квартиру. Но чтобы вас подсадить на договор, надо к вам "правильно подъехать", а лучший способ для этого - рассказать вам сказку про "своего клиента покупателя" и про то, что у них "в секретных базах" есть еще сотни таких покупателей
Это же старая примитивная схема, но она до сих пор работает .

Если клиент покупатель есть - везите, квартиру покажу, без проблем. А если начинают мутить по поводу договора и предложения "помочь продать, потому что вы сами не справитесь" - шлите их лесом! Они реально как назойливые мухи пристают

[TatianaB]

А телефон свой прямой давать если просят? я пока говорю "звоните через циан, мне так удобнее"
ХЗ как различить агента и покупателя, если говорят "надо посмотреть квартиру"
За два дня звонков 30, наверно, только 4 чел представились покупателями

[Euhen]

Пусть звонят через Циан. Если есть вопросы, в Циане есть чат. Вы же заведите отдельную симку для всех этих звонков. После продажи симку выкинете. Еще скажите, что просмотр без покупателя - 1000 руб. Если в квартире начинают втирать любую платную услугу, открываете дверь типа просмотр окончен.

[shumer]

А телефон свой прямой давать если просят? я пока говорю "звоните через циан, мне так удобнее"
ХЗ как различить агента и покупателя, если говорят "надо посмотреть квартиру"

Я бы не раздавал свой личный телефон направо и налево по первому требованию. Если кто-то звонит по объявлению и хочет посмотреть квартиру - без проблем, ему ничего не мешает, лчный телефон владельца ему для этого не нужен.
А для тех, кто приезжает под видом покупателя "разводить лохов" сразу предупреждайте, что вы в курсе этого маневра и он/она только зря время потеряет.

А вот если приедет реальный покупатель, а не риэлтор, который очень хочет зацепить продавца, чтобы на нем заработать, то вы уже можете обменяться с покупателем личными телефонами.

[TatianaB]

Пока действую строго по инструкциям данного ресурса.
моя небольшая хроника самопродажи за 1 неделю: был первый показ квартиры (из 4 чел, планировавших посмотреть, доехал только один). Подозреваю, что это была агент с подставным клиентом)), визитку мне вручила, конечно. Ладно. разместила объявление еще на 2 ресурсах. Звонил болтливый агент, которому удалось продержать меня на трубке дольше 20 секунд, сказал, что когда мне надоест играть и мысли будут "надо сильно снизить цену", просто позвонить ему))
Сразу вспомнилось "Позвоните Солу")))

[Euhen]

Чего-то скудно у вас с просмотрами, значит и правда цена задрана. Вы наверняка насмотрелись цен вокруг и выставили по такой же. Сейчас падающий рынок и многие просто ждут. Поэтому снижайтесь, может быть и на миллион.
Я лично стараюсь не смотреть хаты, которые продают менее полугода. Так как они уверены, что их кв стоит 100500 у.е. и еще должна быть очередь.

[TatianaB]

Не могу пока, до 01 июля подожду)

[Euhen]

Раз вы в Москве, то размещение на куче площадок, помимо Циана, ничего не даст. Вы только себе лишней работы добавите.

[Yanchik]

Чего-то скудно у вас с просмотрами, значит и правда цена задрана. Вы наверняка насмотрелись цен вокруг и выставили по такой же. Сейчас падающий рынок и многие просто ждут. Поэтому снижайтесь, может быть и на миллион.

Сейчас у всех на вторичке скудно с просмотрами. Живые покупатели и так все бежали на первичку из-за льготной ипотеки, а сейчас когда объявили что ее прикроют с 1 июля, то побежали за новостройками еще быстрее.
Вторичка пока отдыхает

А вот насчет цены согласна. Прицениваться по выставленным в продажу ценникам сейчас это не серьезно. Все висят без толку и вы рядом висеть будете, пока вторичка не оживет. Если очень нужно продать в ближайшее время, а не через пару лет, то цену надо снижать, но не резко. Лучше дождаться 1 июля и посмотреть, куда пойдут покупатели с первички.

[Euhen]

Ждать 1 июля нет смысла. Вроде как одобрение от банков действует 3 месяца. Так можно ждать до 1 октября, и только потом начинать смотреть, разумеется не продав кв. Но это не удивительно, так как остальные тоже по пол года - году продают. И первые полгода только присматриваются и прицениваются.

[Yanchik]

Ждать 1 июля нет смысла. Вроде как одобрение от банков действует 3 месяца. Так можно ждать до 1 октября, и только потом начинать смотреть, разумеется не продав кв.

Конечно изменения после 1 июля не за один день проявятся. Я думаю, что ситуация с покупателями после отключения льготной ипотеки прояснится только в августе-сентябре. Тем более лето, отпуска никто не отменял

[TatianaB]

Подожду еще. Надо как-то интуитивно поймать момент, ждать начала подъема мне тоже не хочется, мне вместо этой однушки в центре, надо двушку купить за те же деньги не в центре, но строго определенных параметров в одном из четырех подходящих мне районов

[TatianaB]

Ох. Мои будни. Что я поняла за эти три недели:
- цена вероятно моя завышена, надо снижать. но на сколько?
- буду лучше на Домклик ориентироваться, вроде они по продажам анализируют, а не на Циан, где средняя по предложениям формируется.
Поскольку агенты одолевают, из любопытства таки поехала поговорить в одно из них.
Вышла в шоке, конечно, я девушка впечатлительная!
Условия договоров такие: 4% за продажу моей, и 2% за последующий подбор мне желаемой квартиры. И этот условный "почтимиллион" они выжмут из самих сделок, типа меня это не коснется. Пока не могу переварить даже такие цифры.
Но реальных просмотров у меня так и не было((

[Euhen]

Снижайте цену, может и на миллион(ы). Цена должна быть такой, чтобы кв была лучшей в районе, а не такой же, как десятки других. Глупо платить 4% непойми кому, лучше нанять квартирного юриста тыщ за 30, 50 или сколько они там хотят. Имейте в виду, что все эти цианы отображают цену так, чтобы объявления висели, как можно дольше. Дольше висит, больше комиссий они получат.

[Varyag]

Но реальных просмотров у меня так и не было((

Это понятно. Сейчас все рванули на первичку, пока еще действует льготная ипотека, до 1-го июля. Дальше структура спроса, наверняка, изменится. Не сразу, конечно))

- буду лучше на Домклик ориентироваться, вроде они по продажам анализируют, а не на Циан, где средняя по предложениям формируется.

Это правильный подход Ориентироваться на "хотелки продавцов" (то есть на рекламные цены) точно не стоит

[TatianaB]

Читаю из любопытства договор от одного агентства. Возник вопрос: обязательства агента считаются полностью выполненными (и подлежащими оплате) после подписания ДКП или прохождения регистрации в Реестре? А если Реестр откажет или вторая сторона передумает, ведь цель не достигнута.