Оформление недостроя и продажа (обмен) дома, какой налог?

[stavtata]

Здравствуйте. В 2006 году был куплен недострой за 950тыс руб. А в 2023 году его оформили в 100% готовность. В 2024 году хотим продать его и купить новый. При чем покупатель будет приобретать наш дом в ипотеку с разницей между стоимостью в 3млн.руб. А мы покупать его дом. (Фактически это обмен с доплатой в нашу пользу 3 млн.руб.).
Какие налоги я должна платить и в какую сумму выгоднее всего оценить наш дом, чтобы меньше платить налог. Т.к. налоговая сказала, что это новый объект недвижимости 2023 года, а не 2006 года.

[pro_nalog]

Здравствуйте. В 2006 году был куплен недострой за 950тыс руб. А в 2023 году его оформили в 100% готовность. В 2024 году хотим продать его и купить новый. При чем покупатель будет приобретать наш дом в ипотеку с разницей между стоимостью в 3млн.руб. А мы покупать его дом. (Фактически это обмен с доплатой в нашу пользу 3 млн.руб.).
Какие налоги я должна платить и в какую сумму выгоднее всего оценить наш дом, чтобы меньше платить налог. Т.к. налоговая сказала, что это новый объект недвижимости 2023 года, а не 2006 года.

Здравствуйте!

Не совсем понимаю порядок цифр, напишите подробнее суммы покупки нового дома и сумму продажи вашего. Я тогда подробно распишу. Важно, чтобы сумма продажи дома по договору не была ниже, чем 70% кадастровой стоимости.

Есть вариант разделить вам как супругам дом по 1/2 доли, тогда вы поделите доход пополам и можно будет сделать так:
один из вам уменьшит доход от продажи на 1 млн.руб. по закону, а второй на 950 тыс.руб. по расходам на покупку недостроя. Это уже выгоднее. А потом еще уменьшить доход на налоговый вычет на покупку каждому до 2-х млн.

Напишите суммы и я вам распишу ваш реценпт.

[stavtata]

Здравствуйте, дом наш по кадастру оценен в 7.3млн руб, а дом, который хотим приобрести - 4млн.руб.

[stavtata]

Еще сразу вопрос, как оформить дом в долевую собственность, если дом оформлен на супругу, дом приобретался в браке.

[pro_nalog]

Еще сразу вопрос, как оформить дом в долевую собственность, если дом оформлен на супругу, дом приобретался в браке.

Это не совсем ко мне вопрос, так как я специалист по налогам
А вообще есть процедура выделения долей. Вам лучше обратиться в ближайший МФЦ, они там подскажут, что нужно для этого сделать.

[pro_nalog]

Здравствуйте, дом наш по кадастру оценен в 7.3млн руб, а дом, который хотим приобрести - 4млн.руб.

Мена или сквозная сделка - для налоговой не важно. Вы продаете дом за 7,2 млн. (допустим, без завышения или занижения цены). Соответственно, у вас возникает доход, который можно уменьшить.

Доход можно уменьшить на сумму расходов при покупке и строительстве в вашем случае, так как вы купили недострой. Для этого нужно собрать все чеки по расходам и договоры на покупку, стройку и т.п.

Если у вас нет документов на расходы, которые я перечислила, то у вас остается вариант уменьшить доход на 1 млн руб. (статья 220 НК РФ).

Плюс у вас есть право на налоговый вычет.
Как я ранее писала, можно разделить дом на 1/2 и продать.

Если не делить, то налог будет считаться так:

7 200 000 - 1 000 000 = 6 200 000 - налоговая база.
Теперь уменьшаем на вычет при покупке другого дома.
6 200 000 - 2 000 000 = 4 200 000 - чистый доход.
4 200 000 * 0,13 = 546 000 руб.

Если дом поделить, то налог будет считаться так:
7 200 000 /2 = 3 600 000 доход на каждого
3 600 000 - 1 000 000 = 2 600 000 - доход одного супруга
2 600 000 - 2 000 000 = 600 000 - доход 1 супруга после вычета
600 000 * 0,13 = 78 000 налог 1 супруга

3 600 000 - 950 000 = 2 650 000 - доход второго супруга
2 600 000 - 2 000 000 = 650 000 - доход 2 супруга после вычета
650 000 * 0,13 = 84 500 налог 2 супруга

Итого вы заплатите 162 500 против 546 000.

[Varyag]

Еще сразу вопрос, как оформить дом в долевую собственность, если дом оформлен на супругу, дом приобретался в браке.

Для этого супруги могут заключить между собой соглашение о выделении долей, аналогичное тому, какое заключается при выделении долей детям при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом. Почитайте об этом в нашем Учебнике по ссылке.

А в разделе "Образцы документов" можете найти пример такого соглашения.