Согласие супруга на продажу единственного жилья

[Maitre]

Столкнулся с такой ситуацией.
У супруги квартира была в муниципальной собственности. Естественно она там была зарегистрирована, но проживала у меня, в моей приватизированной.
Сейчас она квартиру приватизировала, супругу я прописал к себе, а ее ей квартира выставлена на продажу.
Потенциальный покупатель хочет от меня нотариально заверенное согласие на эту продажу, т.к. супруга продает единственное жилье.
Признаться я не очень понимаю, какое отношение я имею к этой продаваемой квартире, т.к. она перешла в собственость по безвозмездной сделке (приватизация).
На сколько я понял (если правильно понял), то нюанс в том, что передача в собственность происходила на основании договора передачи от департамента городского имущества, поэтому квартира считается совместным имуществом.
Так ли это? И дело не в том, что бы сходить к нотариусу, просто никогда о таком не слышал.

[KosMos]

Нет, не так. Никакого согласия от вас тут не нужно. Если вы в квартире жены не были прописаны значит единоличным собственником по приватизации стала только она одна.

Потенциальный покупатель хочет от меня нотариально заверенное согласие на эту продажу, т.к. супруга продает единственное жилье.

Если хотите насмешить нотариуса, то можете попытаться заверить у него такое заявление)))

[Секреты Риэлтора]

...
Так ли это? И дело не в том, что бы сходить к нотариусу, просто никогда о таком не слышал.

У вашего покупателя, похоже, каша в голове - он смешал в кучу несколько не связанных между собой понятий, и требует сам не знает чего.

Во-первых, понятие "единственного жилья" используется для определения налоговой базы и, соответственно, применения налоговых вычетов. К совместной собственности супругов это никакого отношения не имеет (у супругов может быть хоть 10 квартир в совместной собственности).

Во-вторых, в результате приватизации квартира переходит в собственность ТОЛЬКО тех нанимателей жилья, которые там жили и были там прописаны. Если чей-то супруг жил и был зарегистрирован в это время по другому адресу, то он к этой приватизации никакого отношения не имеет.
Почитайте о продаже приватизированной квартиры у нас в Глоссарии - сами поймете.

В-третьих, к совместно нажитому имуществу относят только ту недвижимость, которую супруги КУПИЛИ во время брака (т.е. на что были потрачены их общие "семейные" деньги). Приватизация, дарение, наследство - не относятся к "совместно нажитому", т.е. на них общие деньги не тратились, и совместная собственность супругов здесь НЕ возникает.
Что считается совместным имуществом супругов, а что не считается - почитайте здесь, тогда все вопросы снимутся.

Дайте своему покупателю почитать наш Учебник (хотя бы эти статьи по ссылкам), и я думаю, он больше не будет требовать от вас неправомерных и бессмысленных действий.

[Maitre]

Благодарю. Я пользуясь информацией на портале, размышлял точно так же.
Ну а учить "эффективных" покупателей/риэлторов, это не моя задача. Проще отказаться от предложенной сделки.

[Maitre]

...Если хотите насмешить нотариуса, то можете попытаться заверить у него такое заявление)))

вот это вы в точку, прям с языка сняли - именно насмешить и выглядеть клоуном, очень не хотелось.

[malahova]

Ну а учить "эффективных" покупателей/риэлторов, это не моя задача. Проще отказаться от предложенной сделки.

Сейчас отказываться от покупателя это роскошь! Их и так почти не осталось, квартиры висят в продаже больше года.
Может лучше "насмешить нотариуса", но сохранить покупателя?

[Maitre]

Сейчас отказываться от покупателя это роскошь! Их и так почти не осталось, квартиры висят в продаже больше года.
Может лучше "насмешить нотариуса", но сохранить покупателя?

Не могу определенно ответить. За моей очередь стояла. Покупатель найден за 4 дня.За это время около 20-ти просмотров. Уж не знаю, может сам дом, может планировка, может расположение, может цена вопроса (чуть ниже чем аналогичные, но в пределах разумного), но факт остается фактом.
Теперь главное что б все гладко прошло, тттт

[malahova]

Не могу определенно ответить. За моей очередь стояла. Покупатель найден за 4 дня.За это время около 20-ти просмотров. Уж не знаю, может сам дом, может планировка, может расположение, может цена вопроса (чуть ниже чем аналогичные, но в пределах разумного), но факт остается фактом.
Теперь главное что б все гладко прошло, тттт

Да вы просто везунчик
А вы в каком городе продаете?

[Maitre]

Да вы просто везунчик
А вы в каком городе продаете?

Спасибо)) В москве. Но еще не продал. Потому что риэлторы со стороны покупателей странные. Или они работать не умеют или я не знаю. Ну например вот эта справка не нужная. Или, а пришлите мне сканы паспорта (первая страница и с пропиской) и фото СНИЛС еще. Зачем? Буду договор купли прадажи составлять (расчеты не по ипотеке). Ну а то, что все эти данне есть в выписке ЕГРН не смущает никого. Охота паспорт смотреть - смотрите. Зачем сканы то. Из той квартиры выписан, тоже видно из Жилищных справок. Для чего копии то? Дай ответ. Не дает ответа. Прошу прислать мне сам договор,надо же почитать и который день (понятно что нужно индивидуально его составлять, но вменяемые сроки то должны быть?). Боюсь предположить сколько времени мы будем его вычитывать и согласовывать.
И возникает вопрос - сам покупатель норм, а вот риэлтора он себе подобрал такого, что хотется перестать вообще с ним дело иметь, если на элементарные вопросы ответить не может, а если и отвечает то с суточной задержкой.
В данно случае чай не колбасу продаем, надо как то оперативнее реагировать и если они [риэлторы] думает, что затягивая процесс я не глядя что либо подпишу, то зря.
И это не один такой мне попадается, увы.

[chemal]

. Или, а пришлите мне сканы паспорта (первая страница и с пропиской) и фото СНИЛС еще. Зачем? Буду договор купли прадажи составлять (расчеты не по ипотеке). Ну а то, что все эти данне есть в выписке ЕГРН не смущает никого. Охота паспорт смотреть - смотрите. Зачем сканы то.

Просто многие риэлторы собирают с продавцов те документы которые требуют с них их юристы в агентстве для проверки. Вот поэтому и требуют копии паспортов, снилсов и т. д. Сами они мало что понимают даже если посмотрят на документы, а юристы для прогона по базам, проверки и сверки хотят видеть то что им нужно.

[Maitre]

Просто многие риэлторы собирают с продавцов те документы которые требуют с них их юристы в агентстве для проверки. Вот поэтому и требуют копии паспортов, снилсов и т. д. Сами они мало что понимают даже если посмотрят на документы, а юристы для прогона по базам, проверки и сверки хотят видеть то что им нужно.

У меня сложилось впечатление, что риэлторы просто показавают своему клиенту свою важность и незаменимость. Ну надо им проверить чистоту - проверяйте, никто же не отказывает в предоставлении документов. Сами не можете? ок - встречается в офисе и обсмотритесь на оригиналы, если надо. Выписывайте номера и прочее, что надо для проверки. Ведь само тело договора и т.п. не несет особой юридической значимости. Равно как и скан паспорта. Нужны данные - получите в ворде + личная встреча и сличайте. Обоснование необходимости тем, что "нам же договор купли продажи составлять", ну это такое себе (( - вбить паспортные данные и параметры квартиры, это задача требующая самоотречения. В этом договоре важны параметры сделки, это согласовывается сторонами, а уж сверить ФИО и прочее, проблемы не составляет.
Может я, конечно, не прав, но "важность" риэлторов просто зашкаливает временами.

[iris28]

У меня сложилось впечатление, что риэлторы просто показавают своему клиенту свою важность и незаменимость.

Вот это вот точно! Абсолютно с вами согласна

[Euhen]

Хочется добавить, что покупатель всегда прав. Что он требует, должно предоставляться, если вообще хотите продать. Если очередь из покупателей, так потратьте еще 4 дня и найдите того, кто не потребует от вас документы и это будет очень смешно. Риелторы делают всё правильно, нужны доки для проверок. Но вы действительно можете найти компромисс: передать все данные с документов, а в оригиналы пусть вглядываются в офисе или дома, хоть с лупой, хоть под микроскопом.

[Lawyer]

Просто многие риэлторы собирают с продавцов те документы которые требуют с них их юристы в агентстве для проверки. Вот поэтому и требуют копии паспортов, снилсов и т. д. Сами они мало что понимают даже если посмотрят на документы, а юристы для прогона по базам, проверки и сверки хотят видеть то что им нужно.

Вы абсолютно правы, я сам работал штатным юристом в инкоме и миэле, такие дурацкие требования у всех юристов, им надо показывать, что они работают

[Maitre]

Это как в анекдоте, - тигр может съесть за один раз 10 килограмм мяса. Съесть то он съесть, только кто ему даст. Аналогично и с покупателями. Я понимаю их хотелки, но они должны быть обоснованными, конструктивными и подразумевать диалог, а не дай-дай-дай в беаппеляционном порядке. И тут уж выбор или "прогнуться под изменчивый мир" или нет. Выбирай, но осторожно, но выбирай (С)

[MitikTan]

Аналогично и с покупателями. Я понимаю их хотелки, но они должны быть обоснованными, конструктивными и подразумевать диалог, а не дай-дай-дай в беаппеляционном порядке.

Сейчас рынок покупателя, поэтому они себя так и ведут. Могут себе позволить

[andrew]

...
В-третьих, к совместно нажитому имуществу относят только ту недвижимость, которую супруги КУПИЛИ во время брака (т.е. на что были потрачены их общие "семейные" деньги). Приватизация, дарение, наследство - не относятся к "совместно нажитому", т.е. на них общие деньги не тратились, и совместная собственность супругов здесь НЕ возникает.
Что считается совместным имуществом супругов, а что не считается - почитайте здесь, тогда все вопросы снимутся.

Дайте своему покупателю почитать наш Учебник (хотя бы эти статьи по ссылкам), и я думаю, он больше не будет требовать от вас неправомерных и бессмысленных действий.

Времени прошло много, тем не менее стало интересно..

Моделирую ситуацию: собственник (вариант "а" - женат, вариант "б" - не женат), получает квартиру по дарственной. Вы при проверке документов согласие супруги не требуете, чтобы не насмешить нотариуса, потому что квартира не является совместно нажитым.

Через некоторое время предыдущий собственник разводится с женой.
Его жена подаёт иск в суд, где, к примеру, подкреляет свой иск одним из этих доводов:
1. Жена потратила свои деньги (для убедительности - личные, полученные до заключения брака) на проведение капитального ремонта, который внёс значительные изменения в облик и состояние квартиры. Платёжные подтверждающие документы, к примеру, у неё есть.
2. Есть брачный договор (при варианте "а" - брачный договор заключён в течение брака, после получения квартиры в дар; при варианте "б" - брачный договор заключён одновременно с браком), в котором супруги определили, что подаренная квартира, которая на момент заключения брачного договора является уже просто собственностью мужа, при разводе делится между супругами в определённых долях.
Брачный договор заключён до продажи квартиры и, конечно, муж был обязан сообщить о таком существенном условии. Но не сообщил. А страдают при этом права жены, которая подала в суд.

Что думаете?

[Секреты Риэлтора]

Моделирую ситуацию: собственник (вариант "а" - женат, вариант "б" - не женат), получает квартиру по дарственной...
...
Что думаете?

Здравствуйте!

Если я правильно понял, то в вашем кейсе "собственник" и "предыдущий собственник" - это одно и то же лицо? Верно?)

Тогда в случае №1 жена собственника, действительно, может попытаться оспорить продажу квартиры, в ремонт которой были вложены ее личные деньги. Но, во-первых, не факт, что суд примет ее сторону, ведь понятие "существенные улучшения" очень относительно, и их может оказаться недостаточно для претензий на совместную собственность. А во-вторых, даже если суд сочтет вложения жены существенными, то это не значит, что обязательно пострадает покупатель этой (уже проданной) квартиры. Суд, скорее всего, обяжет мужа-продавца выплатить жене соответствующую сумму из полученных денег за проданную квартиру.

В случае №2 ситуация для покупателя хуже, т.к. здесь квартира уже однозначно не является единоличной собственностью мужа, и он не мог ее продавать без согласия жены. НО! Априори (по закону) считается, что совместным имуществом супруги распоряжаются по взаимному согласию (даже если оно не выражено письменно). Поэтому в ЕГРН и существуют записи, типа: "Сделка совершена без необходимого согласия третьего лица" (т.е. такие сделки все равно регистрируют).
При этом, это самое третье лицо (в данном случае - жена) сохраняет право оспорить эту сделку, если докажет, что муж продал эту квартиру втихаря, без ее ведома и согласия и (важно!) не отдал ей деньги за ее долю, согласно брачному договору. Тогда суд, исходя из обстоятельств дела, может опять же - обязать мужа выплатить жене ту сумму, которую она должна была получить за свою долю собственности.

Маловероятно, что суд будет на этом основании признавать сделку недействительной и отбирать квартиру у покупателя. Хотя, обстоятельства бывают разные... И даже если такое случится, то покупатель сможет подать иск о мошенничестве (ст. 159 УК РФ) против продавца-мужа, т.к. он знал, что квартира частично принадлежит его жене, но не сказал об этом покупателю, чтобы получить все деньги единолично.
Конечно, ПОСЛЕ сделки такая возможность (заявить о мошенничестве) покупателя мало успокоит, но вот ПЕРЕД сделкой покупатель вполне может намекнуть продавцу, что если тот темнит с брачным договором, то ему светит уголовная статья и реальный срок. Это вполне действенная мера для исключения обмана.

Хотя, проще всего и надежнее - это встретиться с женой продавца (даже если по данным ЕГРН она не совладелец квартиры) и получить у нее письменное согласие на продажу или заверение о том, что никакого брачного договора у них с мужем нет.
Даже сам факт того, что жена разговаривала с покупателем уже однозначно свидетельствует о том, что она знает о продаже квартиры мужем и не возражает против этого.

[andrew]

Здравствуйте!

Если я правильно понял, то в вашем кейсе "собственник" и "предыдущий собственник" - это одно и то же лицо? Верно?)

...

Да, всё верно. Я имел ввиду, что до покупки при сборе документов это был собственник, а когда квартира куплена, то стал бывшим собственником. Немного запутанно получилось

По сути продавец при запросе встречи с супругой мог бы ответить, к примеру, как вы написали:

...
В-третьих, к совместно нажитому имуществу относят только ту недвижимость, которую супруги КУПИЛИ во время брака (т.е. на что были потрачены их общие "семейные" деньги). Приватизация, дарение, наследство - не относятся к "совместно нажитому", т.е. на них общие деньги не тратились, и совместная собственность супругов здесь НЕ возникает.
Что считается совместным имуществом супругов, а что не считается - почитайте здесь, тогда все вопросы снимутся.

Дайте своему покупателю почитать наш Учебник (хотя бы эти статьи по ссылкам), и я думаю, он больше не будет требовать от вас неправомерных и бессмысленных действий.

Я вот как раз прочитал Учебник и привёл пример, придуманный по мотивам прочтения Пошаговой инструкции по покупке, который (лично на мой взгляд) показывает, что запрос у продавца согласия супруги даже в таком случае может стать оправданным, а не неправомерным и бессмысленным.

[Секреты Риэлтора]

пример, придуманный по мотивам прочтения Пошаговой инструкции по покупке, который (лично на мой взгляд) показывает, что запрос у продавца согласия супруги даже в таком случае может стать оправданным, а не неправомерным и бессмысленным.

А кто вам сказал, что в случае возможного брачного контракта, запрос у продавца (формально единоличного собственника) согласия супруги - это неправомерное и бессмысленное действие?

И в ИНСТРУКЦИИ, и в Справочнике-Глоссарии у нас учтены все нюансы в правилах возникновения совместной собственности супругов. Это касается и вложений в ремонт, и потраченных личных средств, и заключения брачных контрактов, и прав супругов после развода, и т.д. Поэтому согласие супруги продавца на сделку (или, как минимум, уведомление ее об этом) даже если окажется, что реальных прав на совместную собственность у нее нет, для покупателя все равно лишним не будет.

[andrew]

А кто вам сказал, что в случае возможного брачного контракта, запрос у продавца (формально единоличного собственника) согласия супруги - это неправомерное и бессмысленное действие?

...

Вот, пожалуйста, дублирую цитату:

...
В-третьих, к совместно нажитому имуществу относят только ту недвижимость, которую супруги КУПИЛИ во время брака (т.е. на что были потрачены их общие "семейные" деньги). Приватизация, дарение, наследство - не относятся к "совместно нажитому", т.е. на них общие деньги не тратились, и совместная собственность супругов здесь НЕ возникает.
Что считается совместным имуществом супругов, а что не считается - почитайте здесь, тогда все вопросы снимутся.

Дайте своему покупателю почитать наш Учебник (хотя бы эти статьи по ссылкам), и я думаю, он больше не будет требовать от вас неправомерных и бессмысленных действий.

Может быть я неправильно понял ваше сообщение годичной давности? Там как раз речь шла о том, что у продавца просят согласие супруги на продажу квартиры, к которой она формально отношения не имеет.

С тем, что вы сейчас написали - я полностью согласен. Именно так я и считаю после прочтения Инструкции.

[Секреты Риэлтора]

Вот, пожалуйста, дублирую цитату:
...

Да, вы правы, возможно, я здесь не совсем однозначно выразился. Я имел в виду, что если бы тот покупатель прочитал нашу ИНСТРУКЦИЮ для покупки квартиры, то он полностью разобрался бы в нюансах и стал понимать - когда и в каких случаях может возникнуть совместная собственность супругов на квартиру. И понимал бы - что, как и зачем нужно требовать от продавца для проверки прав второго супруга.
А все требования сверх этого - действительно, бессмысленные.

Так, наверное, будет понятнее))

В любом случае, спасибо вам за акцент на этом моменте. Мы уже внесли в ИНСТРУКЦИЮ некоторые поправки для большей однозначности.