Покупаю квартиру у юрлица. Есть сомнения...

[b1rb4l]

Добрый день
Помогите понять в какую сторону двигаться.
И так есть квартира, которая рассматривается к приобретению, оформленная на юр лицо :
В 2011 году после сдачи дома в эксплуатацию Генподрядчик этого дома (АО «Q») зарегистрировал право собственности на себя.
В 2014 году Генподрядчик продал эту квартиру в числе прочих нынешнему собственнику — ЗАО «Z»
В 2017 году ЗАО «Z» реорганизовалось в силу закона в ООО «Z» и квартира тоже была снова зарегистрирована в Росреестре на ООО «Z».

Вопросы:
1) Вроде как сроки исковой давности по всем сделкам прошли, но могут ли возникнуть проблемы с планируемой покупкой, если после оформления всплывут какие-нибудь нюансы по предыдущим сделкам (например устав нарушен, доверенность была просрочена и т.п.)

2) Пытаюсь понять как лучше оформлять /проверять документы и сопровождать сделку. Предпочтительно, чтобы нанимаемая сторона , хоть как то отвечала за свои действия , поэтому пока склоняюсь к варианту с полным нотариальным сопровождением (и возможно плюс вариант титульного страхования). Что смущает - нет понимания занимаются ли нотариусы такими вариантами, проверкой предыдущих сделок, документов , анализом уставов и т.п. , выглядит как явно нетипичная для них задача. Или всё же надо еще идти к юристам.

[AnnaSmart]

могут ли возникнуть проблемы с планируемой покупкой, если после оформления всплывут какие-нибудь нюансы по предыдущим сделкам (например устав нарушен, доверенность была просрочена и т.п.)
...

Добрый день!

Проблемы, конечно, возникнуть могут, если окажется, что в предыдущих операциях с этой недвижимостью были допущены ошибки или сознательные незаконные действия. Срок исковой давности отчасти защищает покупателя, но нужно понимать, что этот срок может быть продлен до 10 лет по решению суда, в зависимости от обстоятельств. И начинает он течь не от момента перехода права, а от момента, когда "заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав".

Тут для вас два главных момента. Вам в первую очередь нужно убедиться в основаниях, по которым эта квартира оказалась на балансе этих юрлиц (насколько это было правомерно), учитывая и оплату ее стоимости, взаимозачет требований и др. основания, которые там могут оказаться. И второе - вам нужно убедиться в правомерности распоряжения этой квартирой тех физлиц-сотрудников, которые подписывали договоры (имели ли они на это право, доверенность, обладали ли достаточными полномочиями и т.д.).

И еще - тут нужно понимать, что не каждое нарушение, допущенное при оформлении недвижимости на юрлицо, сразу ведет к недействительности сделки. Для этого нужно, чтобы появилась заинтересованная и/или пострадавшая сторона, которая подаст иск о нарушении своих прав. То есть если, например, была какая-нибудь опечатка в доверенности, то формально это повод для оспаривания сделки. Но если никому это не нужно, то правовые последствия сделки останутся прежними.

В рамках форума такие вопросы не решаются. Вам надо обращаться к юристу. И желательно чтобы у этого юриста был не только опыт в недвижимости, но и опыт в корпоративной практике.

[Секреты Риэлтора]

Согласен с коллегой выше. Здесь уже надо детально разбираться в документах (в т.ч. уставных) тех юрлиц, которым принадлежала квартира раньше, и которому она принадлежит сейчас. Все возможные варианты тут предусмотреть и перечислить невозможно, вариантов тысячи. А общий алгоритм действий по покупке квартиры у юридического лица, на балансе которого находится недвижимость, показан у нас в Учебнике.

Могу еще добавить про нотариуса. Здесь он вам вряд ли поможет. В смысле, вряд ли он в данной ситуации закроет для вас возникающие риски. Он не будет проверять прошлые сделки и, тем более, документы предыдущих юрлиц-владельцев. Нотариус будет исходить только из фактически предствленных документов для текущей сделки и соответствия их формальным требованиям для оформления и регистрации.

А вот титульное страхование - это может помочь, если при проверке обнаружатся спорные вопросы или останутся сомнения. Но это увеличит для вас стоимость всей сделки. По особенностям титульного страхования в недвижимости у нас тоже есть подробные выкладки в Учебнике (в Глоссарии Риэлтора, найдете там сами, если нужно будет).

[Alisflat]

Уверен, вы знаете, что: а) юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде; б) юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных ст. 48 ГК РФ.
Проверяйте потенциального партнера, прежде чем заключить договор и отдавать деньги, - сбережете деньги и нервы. Канва первичной проверки:
1) судебная «картина» - сколько судебных дел у вашего будущего партнера. Что за дела, суть споров. Кто этот партнер в деле – истец или ответчик.
2) Текущее финансовое положение будущего партнера. Минимум – собирается ли на банкротство/ликвидацию или нет? Максимум – серьёзный анализ бухгалтерской отчетности, расшифровка баланса и т.д.
3) деловая репутация. Что говорят о партнере в СМИ, на форумах, в блогах. Какие отзывы.
Практика показывает, что жертвами преступных элементов становятся в первую очередь люди, не знакомые с законами, правилами «игры» на рынке недвижимости, не знающие, куда необходимо обращаться для проведение варианта сделки и где можно получить помощь действительно грамотных и компетентных специалистов.
После первичной проверки у вас будет общая картина о потенциальном партнере. Вы начнете понимать: попадает ли возможный партнер в три самые распространенные группы злоумышленников – «призраки», «двойники», «зомби» (в т. ч. «однодневки). Также вы поймете, «куда плясать» дальше: отказ от возможного договора, переговоры или углубленная проверка.

[b1rb4l]

Спасибо всем отписавшимся за подробные ответы

[Radian]

Я являюсь руководителем юридического лица с правовой формой ООО и продаю его жилую недвижимость, в т.ч. и физ.лицам. Все сделки оформляются через банковский аккредитив либо через Домклик (структура Сбербанка).
Ниже перечень документов , которые передаются в банк от моего юр.лица:
1. Выписка из ЕГРН на жилое помещение (квартиру).
2. Документы-основания , подтверждающие приобретение квартиры.
3. Устав ЮЛ.
4. Протокол собрания участников ООО о назначении директора (нотариально заверенный).
5. Справка из паспортного стола об отсутствии зарегистрированных в квартире
6. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и кап.ремонту
7. Справка о том, что сделка не является крупной (а в случае если она является крупной то предоставляется протокол собрания участников ООО об одобрении сделки). По требованию Покупателя указанные документы также могут быть заверены нотариально.
8. По требованию Покупателя иногда предоставляю ему баланс ООО за последний отчетный период с ЭЦП налоговой инспекции.

Поэтому никаких сомнений ни у кого быть не может. Если Вы не являетесь специалистом то лучше привлечь юриста к проверке документов.

[Varyag]

Я являюсь руководителем юридического лица с правовой формой ООО и продаю его жилую недвижимость, в т.ч. и физ.лицам. ...
Ниже перечень документов , которые передаются в банк от моего юр.лица:
...

Все верно. Но этого недостаточно.
Вы рассуждаете, как продавец. А покупателю, помимо перечисленных вами документов, нужно собрать еще много информации (в т.ч. из ЕГРЮЛ, из ЕФРСБ, и т.д.), узнать историю квартиры (в т.ч. до того, как она попала на баланс предприятия), выяснить вопросы с возможными перепланировками, залогами, обременениями, правами третьих лиц, и т.д.

Что и как проверять при покупке квартиры у юрлица, полный список документов, справок, выписок, правила расчетов в такой сделке, а также перечень рисков для покупателя-физлица в сделке с продавцом-юрлицом - можно узнать в отдельном разделе нашего онлайн-учебника (по ссылке).